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Contratto di affitto: la registrazione

14 Giugno 2019
Contratto di affitto: la registrazione

Tutti gli adempimenti necessari per la registrazione del contratto di affitto.

Non hai la possibilità di comprare casa e stai pensando di andare a vivere in affitto? Devi sapere che quando sottoscrivi il contratto è obbligatorio registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate. Solo in questo modo, infatti, potrai essere tutelato e ottenere determinate agevolazioni, benefici o sgravi d’imposta. In questo articolo, ti spiegherò come registrare un contratto di affitto e quali sono gli adempimenti da effettuare.

Affitto o locazione?

Nel linguaggio comune il termine affitto viene impiegato spesso come sinonimo di locazione. In realtà, esistono rilevanti differenze. La parola affitto si usa solo in riferimento ai contratti con i quali si concede l’uso di un bene (immobile o mobile) produttivo, come nei casi di aziende o attività ed esercizi commerciali. In tutti gli altri casi, cioè quando il bene non è di per sé produttivo (ad esempio si tratta di un’abitazione, un terreno o un locale), si parla di locazione.

Chiarito questo concetto, va detto che la legge stabilisce espressamente che in entrambi i casi è necessario registrare il contratto, qualunque sia il canone pattuito, presso l’Agenzia delle Entrate.

Chi deve registrare il contratto di affitto?

In caso di locazione abitativa, l’obbligo di registrazione grava solo sul locatore (ossia sul proprietario dell’immobile). La registrazione deve essere fatta entro 30 giorni dalla data della firma del contratto (o dalla sua decorrenza, se antecedente). Nei successivi 60 giorni, il locatore deve poi comunicare l’avvenuta registrazione al conduttore (cioè all’inquilino), fornendo la prova del pagamento dell’imposta. Nel caso di immobile sito in un condominio, la comunicazione deve essere fatta anche all’amministratore, affinché questi provveda alla compilazione del registro di anagrafe condominiale.

Attenzione: la comunicazione deve essere documentata, vuol dire che occorre allegare una copia del versamento dell’imposta di registro in modo da comprovare l’adempimento dell’onere fiscale.

Registrazione del contratto di affitto: è sempre obbligatoria?

L’unico caso in cui non è necessario procedere alla registrazione è quando il contratto di locazione ha una durata inferiore a 30 giorni complessivi nel corso dell’intero anno, a condizione che non sia stato redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata (in tal caso infatti il contratto sarà comunque soggetto a registrazione).

In tutti gli altri casi, invece, il contratto di affitto deve essere sempre registrato.

Registrazione del contratto di affitto: quali imposte pagare?

Per registrare un contratto di affitto occorre pagare l’imposta di registro, calcolata in base alla tipologia dell’immobile affittato. Per gli immobili ad uso abitativo l’importo è del 2% del canone annuo, moltiplicato per il numero delle annualità. Ad esempio, se nel contratto di affitto è stabilito un canone di 700 euro mensili, quindi 8.400 euro all’anno, l’imposta da versare – per ciascun anno di durata della locazione – sarà pari a 168 euro (ossia il 2% di 8.400 euro). Esiste comunque una soglia minima al di sotto della quale non è possibile scendere: 67 euro da pagare per la prima annualità di registrazione, anche in caso di canoni di affitto molto bassi.

Non è finita qui, perché per la registrazione del contratto di affitto bisogna pagare anche l’imposta di bollo: 16 euro ogni quattro facciate della copia del contratto da registrare. Ovviamente se registri più copie l’importo deve essere moltiplicato: ad esempio per quattro copie pagherai ben 64 euro.

Le spese della registrazione devono essere corrisposte dal locatore e dal conduttore in misura del 50%, quindi in parti uguali. La legge, tuttavia, ammette che sia solo il proprietario di casa (il locatore) a farsi carico delle spese.

Come si deve pagare l’imposta? Dipende dalla modalità con cui è eseguita la registrazione: se si sceglie la registrazione su supporto cartaceo, va utilizzato il modello F24 Elide (anche telematico); se si utilizza la modalità telematica, invece, il pagamento è anch’esso telematico e contestuale alla registrazione. Se preferisci puoi anche pagare le imposte di registro e di bollo richiedendo l’addebito sul tuo conto corrente bancario.

Come registrare un contratto di affitto

Abbiamo già detto che il contratto di affitto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione può essere:

  • ordinaria, cioè su supporto cartaceo;
  • online, utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate.

La registrazione ordinaria viene effettuata in forma cartacea mediante compilazione del modello RLI (Registrazione Locazione Immobili), reperibile presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate oppure sul sito internet.

La richiesta di registrazione potrà essere presentata presso qualsiasi sportello dell’Agenzia delle Entrate presente sul territorio nazionale. Sappi che non devi per forza rivolgerti all’ufficio della zona dove si trova l’immobile affittato: ad esempio se esso si trova a Milano potrai registrare il contratto anche a Roma oppure a Palermo.

La procedura telematica, invece, avviene utilizzando il software “RLI web”, reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, allegando una copia del contratto in formato TIF, TFF o PDF/A.

Questa procedura è l’unica utilizzabile quando a richiedere la registrazione sono:

  • gli agenti immobiliari;
  • chi possiede almeno 10 immobili, non necessariamente tutti locati (ne basta solo uno).

La procedura telematica resta facoltativa, invece, per gli altri interessati purché abilitati all’utilizzo dei servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate: ad esempio il notaio che redige l’atto o l’intermediario abilitato (dottori o ragionieri commercialisti iscritti all’albo, consulenti del lavoro ecc.)

Se utilizzi la procedura telematica dovrai inserire il modello RLI mediante l’apposito programma Entratel dell’Agenzia delle Entrate oppure, se non vuoi installarlo, utilizzando il canale Fisconline dal sito web dell’Agenzia.

Ricorda, inoltre, che la registrazione potrà essere fatta personalmente, oppure incaricando un intermediario abilitato (munito di delega).

Per effettuare la registrazione dovrai allegare la seguente documentazione:

  • modello RLI compilato in ogni sua parte (dati anagrafici del soggetto che richiede la registrazione, tipo e durata del contratto, l’importo del canone, ecc.);
  • se i contratti da registrare sono più di uno, occorre allegare anche il “modello RR” (Elenco contratti), in cui vanno indicati tutti i contratti da registrare;
  • almeno due copie del contratto, con firma in originale;
  • i contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo (16 euro ogni quattro facciate e comunque ogni 100 righe), con data di emissione non successiva alla data di stipula, da applicare su ogni copia del contratto da registrare;
  • ricevuta di pagamento dell’imposta di registro.

In caso di registrazione di un nuovo contratto dovrai allegare anche la certificazione energetica Ape, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari.

Se la documentazione presentata è in ordine, l’ufficio ti restituirà la copia registrata del contratto, su cui verrà apposto un timbro con gli estremi della registrazione (il numero progressivo, la data e la serie) e la firma del funzionario dell’Agenzia. Da questo momento la registrazione sarà completa e definitiva.

Se la registrazione non è contestuale alla presentazione della richiesta ma è successiva (ad esempio a causa di un malfunzionamento del sistema), l’addetto dell’Agenzia delle Entrate ti fornirà una ricevuta del deposito e ti comunicherà la data in cui il contratto registrato sarà disponibile per il ritiro.

Posso registrare un contratto di affitto in regime di cedolare secca?

In alternativa alla registrazione ordinaria, puoi optare, in sede di registrazione del contratto, per il regime fiscale di cedolare secca. Tale regime permette al proprietario di affittare l’immobile pagando una imposta sostitutiva sui canoni di locazione, anche detta cedolare secca. In tal modo, il locatore rinuncia ad aumentare il canone per tutta la durata del contratto, quindi l’inquilino pagherà lo stesso affitto dal primo all’ultimo mese.
Per i contratti di locazione a canone libero, la cedolare secca si calcola applicando alla base imponibile l’aliquota del 21%; mentre per quelli a canone concordato, si applica l’aliquota del 10%.

Ovviamente, la scelta di questa opzione fa sì che all’atto della registrazione non debbano essere presentati i documenti attestanti i versamenti dell’imposta di registro (modello F24) e del bollo.

Cosa accade se il contratto di affitto non viene registrato?

Il contratto di locazione non registrato all’Agenzia delle Entrate è nullo, cioè come se non fosse mai esistito. Ma quali conseguenze comporta la nullità? Una recente sentenza della Corte di Cassazione [1] ha chiarito che in caso di nullità del contratto di affitto:

  • l’inquilino non è tenuto a corrispondere il canone di affitto, in quanto i pagamenti non sarebbero legittimi in assenza di un contratto valido;
  • l’inquilino può chiedere la restituzione dei canoni di affitto corrisposti in passato, fino a quando il contratto è rimasto “in nero”, ossia non registrato;
  • l’inquilino può lasciare l’appartamento in qualsiasi momento, anche senza dare alcun preavviso;
  • se l’inquilino è moroso, cioè non paga i canoni di locazione, il padrone di casa non potrà intimargli lo sfratto esecutivo ma dovrà intentargli un giudizio ordinario di occupazione senza titolo (ossia senza contratto), con aggravio di tempi e di costi.

Inoltre, dell’omessa registrazione dell’affitto rispondono sia il locatore che il conduttore in via solidale (ossia congiuntamente): quindi il fisco può chiedere il pagamento dell’imposta di registro, con le relative sanzioni, tanto all’inquilino quanto al padrone di casa. Ciò significa che se l’Agenzia delle Entrate accerta il mancato versamento dell’imposta di registro, ne chiederà la corresponsione, comprensiva di interessi e sanzioni, ad entrambi ed il pagamento di uno dei due contribuenti libererà anche l’altro.

È possibile la registrazione tardiva?

È sempre possibile provvedere alla registrazione dell’affitto anche dopo i 30 giorni dalla firma del contratto, si parla in tal caso la registrazione tardiva. Il meccanismo è quello del ravvedimento operoso: cioè il pagamento delle sanzioni in misura ridotta.

La sanzione può raggiungere il massimo del 240% dell’imposta dovuta, ma è possibile ridurla se il ravvedimento viene fatto:

  • con un ritardo di 30 giorni, la sanzione è ridotta al 6%;
  • con un ritardo di 90 giorni, la sanzione è ridotta al 12%;
  • con un ritardo di 1 anno, la sanzione è ridotta al 15%;
  • con un ritardo di 2 anni la sanzione è ridotta al 17,14%;
  • con oltre 2 anni di ritardo, si ha una riduzione della sanzione al 20%;
  • se la registrazione del contratto di locazione ha luogo dopo la scoperta della violazione, la sanzione è ridotta al 24%.

La registrazione tardiva, inoltre, sana il vizio di nullità del contratto non registrato con effetto retroattivo. In altri termini, una volta registrato seppur tardivamente, il contratto produrrà effetti e tutti gli accordi stretti tra locatore e conduttore torneranno ad avere efficacia.

Omessa registrazione: conseguenze fiscali

L’omessa registrazione del contratto di affitto comporta l’applicazione di alcune sanzioni amministrative. In particolare sono previste le seguenti sanzioni:

  • sanzione dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta, nel caso di omessa o tardiva registrazione del contratto;
  • sanzione dal 200% al 400% della differenza tra l’imposta di registro dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, nel caso di occultamento, anche parziale, del canone di locazione;
  • sanzione del 30% per il tardivo pagamento dell’imposta.

È possibile registrare un contratto con un canone inferiore rispetto a quello reale?

Può capitare che il contratto di affitto venga registrato tempestivamente, ma prevede un canone inferiore rispetto a quello reale. Facciamo un esempio: l’inquilino sottoscrive un contratto di affitto dove dichiara falsamente di pagare al proprietario un canone di 600 euro al mese quando in realtà ne paga 1.100 euro.

In questo caso, il locatore e il conduttore si sono accordati (c.d. accordo simulatorio) in relazione all’entità del canone, al fine di ottenere un indebito vantaggio fiscale. In tale ipotesi l’accordo simulatorio è nullo [2].

Peraltro, si tratta di una nullità che non può essere sanata in virtù della necessità di garantire il contrasto all’elusione fiscale e la tutela del contraente più debole.

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note

[1] Cass. S.U. sent. n. 23601 del 2017.

[2] Cass. sent. 6009 del 2018.


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