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È valida la locazione senza certificato di agibilità?

15 Maggio 2019


È valida la locazione senza certificato di agibilità?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 Maggio 2019



Affitto senza abitabilità: il canone va pagato se l’immobile non è agibile? Chi è moroso rischia lo sfratto?

Affittare senza agibilità: una pratica purtroppo tutt’oggi in uso in diverse località. I condomini non ce la fanno a sostenere le spese di ristrutturazione e messa in sicurezza degli stabili, nonostante spesso intervengano dei provvedimenti del sindaco: così gli immobili sono formalmente e tecnicamente inutilizzabili. Ecco quindi che numerose abitazioni sul mercato, specie quelle dei centri storici, sono prive del certificato di abitabilità. Ciò nonostante vengono date in affitto; e c’è chi, attratto dal canone molto più basso di quello ordinario, non si fa molti problemi ad accettare tale situazione. Cosa succede però, in questi casi, se l’inquilino smette di pagare? Lo si può sfrattare? In altri termini è valida la locazione senza certificato di agibilità? La risposta è contenuta in una recente sentenza del tribunale di Roma [1], uno dei Comuni italiani più interessati dal fenomeno. Ecco cosa è stato detto in questa occasione.

Quando ci vuole il certificato di agibilità?

Prima di spiegarti se è valida la locazione senza certificato di agibilità vediamo quando questo documento è richiesto dalla legge, cosa che non succede sempre. Il certificato di agibilità o abitabilità è necessario per gli immobili di «nuova costruzione» ossia quelli la cui realizzazione è iniziata dopo il 30 giugno 2003. Per tutti gli altri immobili anteriori, invece, il documento non è necessario salvo che siano intervenute opere di ristrutturazione, ricostruzione (totale o parziale), soprelevazioni o altri interventi che possono influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico.

Il contratto di affitto è valido senza agibilità?

La questione della validità dell’affitto di un appartamento senza agibilità si pone su due diversi piani. Il primo è quello contrattuale, ossia del diritto civile, che coinvolge i rapporti tra le parti: il locatore da un lato e il conduttore dall’altro. Il secondo è quello del diritto amministrativo che invece riguarda i rapporti tra le parti e lo Stato.

Partendo da quest’ultimo aspetto, possiamo già dire che non esiste alcuna legge che vieti di dare in affitto un appartamento senza agibilità. Per cui, in tale ipotesi, i contraenti non rischiano alcuna sanzione se la scrittura privata viene registrata all’ufficio delle Entrate. Anzi, la registrazione è sempre obbligatoria e, come noto, è condizione di validità ed esistenza del contratto stesso. Senza di essa non sarebbe del resto possibile ricorrere alla procedura abbreviata di sfratto per morosità o per scadenza del termine di locazione.

Da un punto di vista contrattuale invece le cose cambiano a seconda che l’inquilino fosse consapevole, al momento della stipula della scrittura privata, dell’assenza dell’agibilità e delle altre caratteristiche essenziali dell’immobile ai fini abitativi o commerciali. Se il locatore non ha messo al corrente di ciò l’altra parte, quest’ultima può chiedere la risoluzione del contratto ed, eventualmente, il risarcimento del danno. Viceversa, se tale circostanza era ben nota alla firma del contratto, non è possibile lamentarsi in un secondo momento. 

Quindi, come avevamo già detto in Affittare senza agibilità, non è illegale dare in affitto un appartamento senza agibilità a condizione però che l’inquilino ne sia al corrente. In tal caso è lo stesso inquilino che accetta l’immobile nelle condizioni in cui si trova e non può, in un momento successivo, tirare fuori la scusa dell’assenza di autorizzazioni per non pagare più i canoni. 

Casa non a norma: che succede se non si paga l’affitto?

Il tribunale di Roma si richiama ai precedenti della Cassazione che, sul tema, ha riferito: se manca l’agibilità – e di questo l’inquilino è consapevole – l’affitto va pagato lo stesso e il moroso può essere sfrattato.

Il conduttore non può neanche rivolgersi al tribunale e chiedere una riduzione dei canoni di affitto da pagare (e la restituzione di quelli già versati) sulla scorta del minor valore dell’immobile se era consapevole dell’assenza di abitabilità. 

In buona sostanza, la questione può sintetizzarsi nel seguente modo:

  • se l’inquilino è consapevole dell’assenza del certificato di agibilità dell’appartamento – perché gliel’ha comunicata il padrone di casa (meglio se formalizzata nel contratto, per avere una successiva prova) – è tenuto a pagare l’affitto. La morosità comporta l’eventuale attivazione della procedura di sfratto. Né il giudice può sanzionare il locatore per aver dato in affitto un appartamento senza agibilità; 
  • se invece l’inquilino non è stato avvisato dal padrone di casa dell’assenza dell’abitabilità, può smettere di pagare i canoni e, in tal caso, dovrà però abbandonare l’immobile.

Assenza di autorizzazioni per attività commerciale

Del resto – sottolinea la pronuncia in commento con riferimento alla locazione ad uso commerciale – grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del locale siano adeguate a quanto necessario per lo svolgimento dell’attività da esercitare, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative. Se il conduttore non riesce ad ottenere tali autorizzazioni, il locatore non è responsabile per inadempimento, anche se il diniego dell’amministrazione comunale dipende dalle caratteristiche proprie dell’immobile. La sua destinazione diventa rilevante solo se espressamente indicata nel contratto: in pratica, la scrittura deve specificare che il rilascio delle autorizzazioni è condizione di validità o efficacia del contratto stesso. Non è invece sufficiente l’indicazione che la locazione viene stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore. 

E se, nel frattempo, il conduttore ha fatto opere e migliorie per rendere utilizzabile l’immobile, il locatore non è tenuto a restituirgli le spese eseguite, salvo che ciò non sia stato espressamente pattuito prima della spesa stessa.

note

[1] Trib. Roma, sent. n. 5867/2019.


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