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Studio fotografico in casa: si deve cambiare la destinazione d’uso?

15 Giugno 2019
Studio fotografico in casa: si deve cambiare la destinazione d’uso?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 Giugno 2019



Vorrei aprire uno studio fotografico in una abitazione della quale sarei l’affittuario, per gestire gli appuntamenti con i miei clienti e poter mostrare loro i miei servizi e prodotti ed una sala posa. Sono un libero professionista con partita iva e miei lavori vengono svolti in esterna. Non vi è nessuna vendita di oggettistica. La destinazione d’uso può rimanere abitativa o devo necessariamente modificarla ad uso studio? 

Premesso che occorrerebbe verificare il regolamento edilizio comunale, è probabile che nel caso specifico occorra un cambio di destinazione d’uso: l’attività del lettore (come lo stesso descrive), infatti, prevede il ricevimento di clienti, cioè l’accoglimento, all’interno dell’abitazione, di persone che si rivolgono a lui per motivi professionali. Diverso sarebbe stato il caso di un lavoro meramente d’ufficio, cioè di uno che si svolge stando semplicemente al computer e che non prevede il coinvolgimento “fisico” di altre persone. 

In questo senso è illuminante una sentenza del Tar Veneto (sentenza n. 1110 del primo luglio 2011), secondo cui la necessità di un cambio di destinazione d’uso è subordinata alla verifica dell’effettivo impiego del locale. Si riporta testualmente uno stralcio:« Per poter parlare di un mutamento funzionale della destinazione d’uso di un immobile (nella specie parzialmente) da residenziale a professionale – direzionale, occorre riferirsi alle oggettive caratteristiche dei locali interessati dall’intervento di trasformazione, dovendosi escludere tale mutamento quando l’utilizzazione lavorativa dei locali non abbia comportato una modifica della tipologia costruttiva o, quantomeno, dell’organizzazione interna degli spazi. 

Diversamente opinando si dovrebbe invero concludere che anche lo svolgimento di un’attività professionale svolta senza alcun apparato organizzativo e strumentale nello studio della propria abitazione, ne comporta la trasformazione in immobile ad uso direzionale”. 

In buona sostanza, quindi, se si tratta di attività da svolgersi senza clienti, con attrezzature che sono tipiche di qualsiasi abitazione (un pc, ad esempio), non può parlarsi di una modifica della destinazione d’uso; al contrario, l’esercizio di un’attività come quella svolta dal lettore comporta, almeno ad avviso dello scrivente, una diversa organizzazione degli spazi interni, i quali verrebbero destinati evidentemente all’esercizio di un’attività professionale: si pensi ad una camera dedicata alla posa, la quale è ovviamente estranea a qualsiasi normale abitazione. 

D’altronde, l’attività del lettore, in termini di organizzazione, non è così differente da quella dell’avvocato, il quale, pur limitandosi a ricevere i propri clienti presso il suo studio, è comunque tenuto a modificare la destinazione d’uso della propria abitazione. 

Nel caso specifico, il lettore dovrà effettuare un cambio di destinazione d’uso parziale, destinando solamente una parte del proprio immobile ad uso ufficio. Per fare ciò, occorrerà un frazionamento: i vani da adibire ad uso ufficio vanno “separati” dal resto dell’immobile, in quanto una stessa unità immobiliare non può risultare con più categorie (lo studio professionale appartiene alla categoria A/10). 

Poiché nel caso specifico vi è da immaginare che non occorra alcuna modifica strutturale (non servono lavori, in pratica), non servirà al lettore il permesso di costruire: pertanto, se il piano regolatore comunale lo consente, dovrà presentare solamente una dia (dichiarazione d’inizio attività) al Comune in cui l’immobile è ubicato, ovvero una scia (segnalazione certificata d’inizio attività). 

C’è bisogno poi di presentare una dichiarazione di variazione d’uso catastale in quanto, mutando la categoria edilizia, cambia anche la rendita catastale e i criteri per il calcolo delle imposte (Imu, Tari, Tasi, etc.). Infine, occorre chiedere il certificato di agibilità al Comune. 

Poiché il lettore è in locazione, si ricorda che, secondo l’art. 80, comma 1 della L.392/1978, «se il conduttore adibisce l’immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione. Decorso tale termine senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo dell’immobile. Qualora la destinazione ad uso diverso da quello pattuito sia parziale, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all’uso prevalente». 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Mariano Acquaviva 


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