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Inquilino danneggia appartamento: che fare?

16 Maggio 2019


Inquilino danneggia appartamento: che fare?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 Maggio 2019



Affitto: lettera di risarcimento dei danni e denuncia penale all’affittuario che distrugge la casa in locazione.

«Chi rompe paga», un adagio popolare che rispecchia una regola giuridica sancita dal Codice civile. Ciò vale anche per l’inquilino che sta in casa altrui. L’affitto comporta l’obbligo di restituire l’immobile in buono stato di conservazione: non certo integro e perfetto, ma con la tolleranza che un normale uso del bene secondo la sua destinazione richiede necessariamente. Normale attendersi che le pareti siano ingiallite o che presentino fori per i quadri; lecita è anche l’usura di alcuni impianti, ma non è altrettanto ammissibile la rottura di un sanitario, la lacerazione della tenda, la distruzione delle porte. La violazione del dovere di diligenza che grava sull’inquilino implica delle responsabilità di tipo non solo risarcitorio ma anche penale. È infatti possibile denunciare l’inquilino che danneggia l’appartamento. A confermarlo è una recente sentenza della Cassazione [1] che offre più di uno spunto di riflessione. 

Non poche volte i proprietari, quando ottengono la restituzione delle chiavi dei loro appartamenti, constatano l’asportazione di mobili, di termosifoni, di lavandini, di sanitari, di porte, di infissi e di finestre. Secondo la Corte sono due i reati che possono configurarsi in capo al conduttore qualora questi distrugga, in tutto o in parte, l’abitazione o porti con sé degli oggetti non propri. Ed infatti fioccano le querele nei confronti dei conduttori per i reati di danneggiamento aggravato (se commessi su un edificio di interesse storico o artistico o posto nel perimetro dei centri storici ) e di appropriazione indebita aggravati dall’abuso di prestazione d’opera. 

Il locatore dovrà quindi difendersi non solo dalla morosità – vero limite e ostacolo del mercato degli affitti – ma anche da tutte le condotte colpose o dolose poste in essere dall’affittuario sull’immobile. 

Ma procediamo con ordine e vediamo che fare se l’inquilino danneggia l’appartamento.

Responsabilità dell’inquilino per danni all’appartamento

Il conduttore è responsabile della distruzione e del deterioramento dell’immobile locato che avvengano nel corso della locazione, anche se tali fatti derivano da incendio o siano stati causati da persone che il conduttore ha ammesso all’uso e al godimento della cosa [2]. In questi casi, deve risarcire i danni al locatore, compresi i canoni dovuti sino alla scadenza del contratto [3].

Il risarcimento del danno è una responsabilità civile che prescinde dall’intenzionalità del comportamento. Esso quindi scatta anche per i casi in cui i danni siano dovuti a semplice “colpa” e non per malafede. In pratica, non basta dire “l’ho fatto senza volerlo” perché comunque la diligenza impone di evitare tutto ciò che è in proprio potere. Quando invece i danni si verificano per circostanze imprevedibili e inevitabili, l’inquilino non è responsabile.

L’inquilino quindi non è tenuto al risarcimento del danno nei seguenti casi:

  • se i fatti sono dovuti al normale invecchiamento del bene (ad esempio l’ingiallimento della tappezzeria, le tracce di mobili o quadri sui muri, la presenza di pochi e piccoli fori sulle pareti);
  • se dimostra che il fatto che ha determinato la distruzione o il deterioramento è casuale o non è imputabile a lui o alle persone che ha ammesso all’uso o godimento della cosa [4]. Ad esempio l’inquilino non è responsabile per un incendio la cui causa non è riconducibile alla sua condotta [5]. 

Risarcimento danni contro inquilino

Secondo la Cassazione, l’inquilino che restituisce l’appartamento con gravi danni è tenuto a versare non solo il rimborso per le spese necessarie a sostenere i lavori di riparazione, ma anche il risarcimento per il tempo in cui l’appartamento è rimasto necessariamente sfitto a causa dei suddetti lavori. Tale risarcimento è pari al canone per il periodo necessario alle riparazioni. Si tratta di una ipotesi simile al caso di “ritardata restituzione dell’appartamento”. A tal fine il proprietario non deve provare di aver ricevuto altre richieste di affitto [6].

Responsabilità penale dell’inquilino per danneggiamento e furto

Il reato di danneggiamento non può essere colposo: deve per forza risiedere in un comportamento volontario, ossia nel dolo. Senza dolo, si ha solo una responsabilità civile e tutt’al più si può chiedere il risarcimento. 

Quando l’entità dei danni cagionati all’appartamento deriva quindi da malafede e consapevolezza si può denunciare l’inquilino per danneggiamento aggravato. In più c’è anche il reato di appropriazione indebita per chi porta via con sé dall’appartamento degli oggetti di proprietà del locatore. Secondo la Cassazione non si aprono neanche le porte al “perdono” per tenuità del fatto.

Fac simile lettera risarcimento danni appartamento locato

Ecco un modello di richiesta di risarcimento danni inoltrata all’inquilino.

«Egr. sig…. con riferimento al contratto di locazione a uso abitativo, con lei stipulato in data… e scaduto in data…, da un primo sopralluogo sono emersi una serie di problemi all’immobile in questione determinati da un cattivo stato di manutenzione a lei addebitabile. In particolare sono risultati i seguenti danni… …. ….

Pertanto, con la presente, valevole a tutti gli effetti di legge come diffida, la invito a risarcire la perdita patrimoniale – sia in termini di danni emergenti che di lucro cessante – patita dallo scrivente. Con riserva, in difetto di quanto sopra, di adire le vie giudiziali».

note

[1] Cass. sent. n. 4148/19.

[2] Art. 1588 co. 2 cod. civ.

[3] Cass. 17 maggio 2010 n. 11972, Cass. 17 febbraio 1997 n. 1441.

[4] Cass. 25 maggio 1998 n. 5193.

[5] Cass. 6 febbraio 2007 n. 2550, Cass. 27 novembre 2002 n. 16762.

[6] Cass. ord. n. 6596/19 del 7.03.2019.


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