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Condominio: chiusura esercizio

15 Giugno 2019 | Autore:
Condominio: chiusura esercizio

Cos’è l’esercizio condominiale e quanto dura? Cos’è l’obbligo di rendiconto e perché è collegato alla chiusura dell’esercizio di condominio?

Prima della riforma del condominio, avutasi con una legge del 2012, l’amministratore doveva semplicemente rendere conto della propria gestione senza troppe formalità: in altre parole, al termine dell’anno egli era chiamato ad esporre ai condòmini i risultati della propria attività. Con la nuova normativa, invece, l’amministratore è tenuto ad effettuare un vero e proprio rendiconto alla chiusura dell’esercizio condominiale. Di cosa si tratta? Se abiti in un condominio immagino che tu già conosca la risposta; in caso contrario, ti invito a proseguire nella lettura: vedremo insieme cos’è la chiusura di un esercizio, come funziona il rendiconto, cosa deve fare l’amministratore per non incorrere in responsabilità e dopo quanto tempo dalla chiusura si deve provvedere al recupero dei crediti.

Esercizio condominio: cos’è?

Prima di vedere come funziona la chiusura dell’esercizio di un condominio, spieghiamo prima cos’è un esercizio di condominio. Per esercizio condominiale si intende un periodo di tempo di trecentosessantacinque giorni rispetto al quale l’amministratore è tenuto a rendere il conto sottoponendo all’assemblea il cosiddetto rendiconto condominiale.

L’esercizio, quindi, identifica un periodo determinato di attività condominiale, scaduto il quale bisogna “fare i conti” di tutto ciò che è successo, soprattutto in termini di entrate e di spesa, un po’ come accade in ambito societario.

Quando si chiude l’esercizio condominiale?

L’esercizio di un condominio ha la durata di trecentosessantacinque giorni, cioè di un anno; ciò non significa, però, che l’esercizio condominiale debba iniziare il primo gennaio e terminare il trentuno dicembre. In altre parole, l’esercizio di condominio non deve coincidere necessariamente con l’anno solare.

In buona sostanza, quindi, l’assemblea condominiale può decidere liberamente che l’esercizio condominiale cominci in qualsiasi giorno dell’anno, per poi chiudersi esattamente trecentosessantacinque giorni dopo. Scaduto questo periodo, scatta per l’amministratore l’obbligo del rendiconto. Vediamo di cosa si tratta.

Rendiconto condominiale: cos’è?

Il rendiconto condominiale  è il resoconto della gestione del condominio che l’amministratore deve sottoporre all’approvazione dell’assemblea con riferimento all’esercizio condominiale appena chiuso, cioè all’anno trascorso.

Nel rendiconto l’amministratore dovrà avere cura di riepilogare un intero anno di gestione, prestando particolare attenzione agli aspetti economici (entrare e uscite) e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio [1].

La legge prevede addirittura che i condòmini possano, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.

Rendiconto condominio: quando va fatto?

L’individuazione esatta della chiusura d’esercizio di condominio è di fondamentale importanza per il rendiconto che l’amministratore è tenuto per legge a presentare: ed infatti, il codice civile dice che l’amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio [2].

Grava quindi un preciso onere in capo all’amministratore, che è quello di provvedere a far approvare il rendiconto entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio condominiale. Ciò significa che, ad esempio, se l’esercizio di un condominio si conclude a settembre, l’amministratore dovrà ottenere l’approvazione del rendiconto entro il mese di marzo dell’anno successivo.

Il mancato rispetto di questi termini costituisce grave inadempimento dell’amministratore, il quale può essere addirittura revocato giudizialmente su richiesta anche di un solo condomino [3].

Chiusura d’esercizio e recupero dei crediti

L’individuazione esatta della chiusura dell’esercizio è fondamentale non solo per far decorrere il termine utile per la presentazione e approvazione del rendiconto, ma anche per calcolo del termine per il recupero coattivo dei crediti esigibili.

Secondo la legge [4], salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

In poche parole, se dal rendiconto l’amministratore si accorge che il condominio è creditore, verso terzi o verso uno degli stessi condòmini, di una determinata somma di danaro, l’amministratore è tenuto a cominciare il tentativo di recupero entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio (lo stesso previsto per l’approvazione del rendiconto, insomma).

Poiché la norma parla di riscossione forzosa, si ritiene che l’amministratore, entro il termine di sei mesi, debba almeno aver depositato il ricorso per ottenere un decreto ingiuntivo utile al recupero delle somme dovute, essendo un onere troppo gravoso (per certi versi, impossibile) chiedere all’amministratore di aver già intrapreso una procedura esecutiva vera e propria (pignoramento) in così breve tempo.

Se l’amministratore non provvede a fare ciò, rischia di incorrere in responsabilità nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti e, per giunta, di essere revocato. Se ne vuoi sapere di più su questo specifico argomento, ti consiglio di leggere l’articolo dedicato a Che fare se amministratore di condominio non recupera crediti.


note

[1] Art. 1130-bis cod. civ.

[2] Art. 1130, numero dieci, cod. civ.

[3] Art. 1129 cod. civ.

[4] Art. 1129, comma nove, cod. civ.

Autore immagine: Pixabay.com


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