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Assemblea di condominio: convocazione e voto. Casi pratici

26 aprile 2013


Assemblea di condominio: convocazione e voto. Casi pratici

> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 aprile 2013



Convocazione dell’assemblea condominiale su iniziativa dei condomini, deleghe, voto, discussione: ecco una serie di casi pratici per risolvere i problemi legati alle assemblee di condominio.

 

Ecco una rassegna delle più comuni questioni che possono sorgere in merito alla convocazione, discussione, voto e impugnazione delle delibere dell’assemblea di condominio.

 

Come fanno i condomini a convocare l’assemblea di propria iniziativa?

La convocazione dell’assemblea condominiale può essere richiesta da almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio. Essi dovranno farne richiesta all’amministratore. Sarà quest’ultimo a dover poi convocare l’assemblea.

Se, ricevuta tale richiesta, l’amministratore non ottemperi entro dieci giorni, la convocazione potrà avvenire ad opera degli stessi condomini.

In quali casi è possibile per un singolo condomino chiedere all’amministratore la convocazione di assemblea?

L’assemblea – tanto ordinaria quanto straordinaria – può essere convocata su iniziativa di ciascun singolo condomino:

– quando manchi l’amministratore (ad esempio perché deceduto o quando i condomini non sono più di otto);

– quando l’amministratore cessa dall’incarico a seguito della perdita dei requisiti indicati dalla legge [1] e richiesti per poter svolgere l’incarico di amministratore di condominio (ad esempio, in caso di iscrizione nel registro dei protesti bancari).

L’amministratore inoltre è tenuto a convocare l’assemblea su richiesta di un solo condomino solo quando quest’ultimo sia interessato all’adozione di innovazioni che mirano a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti (v. creazione di impianti di energia alternativa); a eliminare le barriere architettoniche; a contenere il consumo energetico; a realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio; a istallare impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva [2]. La convocazione dovrà effettuarsi entro 30 giorni dalla richiesta.

Infine, nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o nei casi di mancata apertura e utilizzo del conto corrente intestato al condominio, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore [3].

Con la riforma cosa cambia per le deleghe in assemblea?

 

La delega deve essere scritta e, se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Quando e con quali diritti di voto possono stare in assemblea gli usufruttuari e gli inquilini?

L’usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

Il titolare della nuda proprietà esercita il diritto di voto riguardo alle riparazioni straordinarie e alle innovazioni .

Nel caso in cui l’usufruttuario intenda eseguire opere straordinarie a proprie spese per rifiuto del proprietario o per ritardo senza giusto motivo [4] o si tratti di lavori od opere riguardanti miglioramenti o addizioni [5], il diritto di voto spetterà all’usufruttuario anche se l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario. Il conduttore ha diritto di voto riguardo alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria [6].

 

Se non finisce la discussione, è possibile riconvocare l’assemblea?

Sì, l’assemblea può aggiornarsi ad altra data per completarne l’esame [7] come legittima continuazione della seconda convocazione [8]. Tale aggiornamento vale come “convocazione” solo per i presenti mentre per gli assenti bisogna procedere con una nuova convocazione; la mancata convocazione rende le delibere assembleari annullabili.

L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi convocando gli aventi diritto con un unico avviso contenente le informazioni necessarie per un’eventuale prosecuzione dell’assemblea [9].

 

 

Come si fa a individuare i soggetti “corretti” da convocare in assemblea?

 

Legittimato a essere convocato e a esercitare il diritto di voto in assemblea è sempre il proprietario o l’avente diritto. La convocazione di un soggetto non legittimato (o la mancata convocazione di un condomino) così come di un condomino “apparente” (figlio o coniuge non proprietario) è causa di invalidità della delibera.

Di aiuto all’amministratore potrebbe essere la tenuta del registro di anagrafe condominiale [10] che deve contenere le generalità dei titolari dei diritti personali di godimento, i loro dati fiscali e i dati catastali di ciascuna unità immobiliare posseduta.

I titolari hanno l’obbligo di comunicare all’amministratore le variazioni. In caso di inottemperanza, l’amministratore potrà acquisire queste informazioni da registri pubblici esterni, addebitando il costo delle indagini ai responsabili.

note

[1] Nelle lettere a), b), c), d) ed e) dell’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione.

[2] Art. 1120, comma 2 cod civ.

[3] Art. 1129, comma 11 cod. civ.

[4] Art. 1006 cod. civ.

[5] Artt. 985 e 986 cod. civ.

[6] Art. 10, legge 392/1978.

[7] Cass. sent. n.143/2004.

[8] Cass. sent. n. 1516/1988.

[9] Art. 66, ult. co., disp. att. cod. civ.

[10] Art. 1130, n.6 cod. civ.


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