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Chi paga il notaio nella donazione?

19 Maggio 2019
Chi paga il notaio nella donazione?

Regalare un immobile o altro bene: quando è necessario pagare e quanto costa il notaio?

Uno dei problemi da affrontare prima della stipula di un atto pubblico è definire chi paga il notaio. E non sempre ci si mette d’accordo. C’è tuttavia la convinzione che la parcella del professionista costituisca il peso principale di ogni passaggio immobiliare. Non è esattamente così. Buona parte dei soldi che il notaio chiede alle parti sono dovuti per le imposte collegate all’atto, imposte che è il notaio a versare per conto di queste ultime. Prova a verificarlo tu stesso: se ti fai consegnare il dettaglio degli importi necessari alla stipula di una vendita o di una donazione ti accorgerai che le voci più consistenti finiscono allo Stato.

Ebbene, se non c’è dubbio che le imposte debbano essere versate da chi “si arricchisce”, ossia da chi, divenendo proprietario di un bene, vede aumentare la propria capacità contributiva, per la parcella del notaio le cose non sono altrettanto certe. Di qui, il comune dubbio: chi paga il notaio nella donazione? Poiché non si discute di poche decine di euro, è normale definire in anticipo gli impegni economici tra le parti. Ed ecco perché cercheremo di sciogliere ogni dubbio in questo articolo.

Chi paga le spese di un atto notarile?

Nel caso di una compravendita, a pagare le tasse e le spese del rogito è sempre l’acquirente: lo dice lo stesso Codice civile [1] ed è nella prassi commerciale che chi acquista si faccia carico di tutti gli oneri relativi all’operazione.

Nel caso, invece, degli atti a titolo gratuito (come appunto la donazione) non è così scontato. Innanzitutto perché non c’è alcuna norma a definire chi paga il notaio nella donazione. In secondo luogo perché, in tali ipotesi, il trasferimento della proprietà viene a volte concluso per un interesse non solo del beneficiario ma anche del donante, proprietario del bene. Si pensi, ad esempio, al padre che, per non pagare le tasse sulla seconda casa, decide di anticipare il lascito in favore del proprio figlio e la intesti a quest’ultimo con una donazione. Oppure al marito e alla moglie che, separandosi, intendono trovare un accordo tramite la cessione della quota di proprietà sulla casa familiare, prima in comunione dei beni. Oppure pensa al caso di chi eredita una minima quota di un immobile insieme ai suoi fratelli e, non volendo sostenere spese, decide di regalarla a uno dei coeredi.

Ebbene, in tutti questi casi, è chiaro che il vantaggio per entrambe le parti potrebbe portare queste a pensare che il costo del notaio debba essere ripartito a metà quando non addirittura gravare interamente sul donante. E invece le cose non stanno così.

Chi paga il notaio nella donazione?

Interpretando estensivamente la norma sulle vendite, si ritiene dunque che, anche in caso di donazione, a pagare il notaio debba essere chi acquisisce la proprietà del bene (il cosiddetto donatario, ossia il beneficiario) e non chi la cede.

Del resto, l’attività del notaio va a finire proprio a beneficio del donatario. Difatti, per compiere la donazione di un immobile, il notaio incaricato di redigere l’atto deve svolgere alcune verifiche preliminari, ad esempio effettuare le visure catastali e ipotecarie, individuare con esattezza l’immobile e i suoi intestatari e accertare la conformità tra l’intestazione catastale e le risultanze dei registri immobiliari; deve poi accertarsi se sul bene gravano ipoteche o pignoramenti in corso, se il donante è davvero l’effettivo proprietario e quindi sta donando un immobile proprio o altrui, ecc. Tutti questi adempimenti vengono svolti proprio per garantire al donatario di acquisire effettivamente la proprietà del bene, sulla quale potrebbe fondare i propri programmi di vita futura (ad esempio un trasferimento o la vendita della precedente casa).

Se si tratta di un fabbricato urbano, il notaio deve, a pena di nullità dell’atto, indicare i dati catastali, far riferimento alle planimetrie depositate in Conservatoria e dichiararne la conformità allo stato di fatto in cui si trova l’immobile. Deve inoltre menzionare gli estremi delle autorizzazioni urbanistiche.

Se si tratta di un terreno è necessario allegare all’atto il certificato di destinazione urbanistica (CDU) che viene rilasciato dal Comune competente.

Dopo la stipula dell’atto, il notaio è tenuto a provvedere alla registrazione, alla voltura e alla trascrizione del contratto. A tal fine chiede al donatario le somme necessarie a versare allo Stato le imposte sulla donazione.

Si può stabilire che a pagare il notaio sia il donante?

La legge non esclude che le parti possano accordarsi diversamente e quindi convenire che a pagare il notaio per la donazione sia il donante e non il donatario. Un accordo del genere, da indicare per iscritto – perché riguarda un atto scritto a pena di nullità – andrà quindi a derogare il principio contrario che, altrimenti, si applicherebbe.

Quali sono le tasse sulla donazione?

Come dicevamo in apertura, la parcella del notaio è davvero una minima parte degli importi che si pagano in caso di vendita o donazione: gran parte della somma finisce in tasse.

Nel caso della donazione, c’è innanzitutto da versare l’imposta sulle donazioni. Poi c’è l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale. Vediamo a quanto ammontano rispettivamente.

Imposta sulle donazioni

L’attuale sistema di franchigie consente di pagare l’imposta sulla donazione, nei passaggi tra familiari, solo in caso di grandi patrimoni.

L’imposta è la stessa prevista per l’imposta sulle successioni e con le stesse franchigie, cioè soglie entro le quali non è dovuta l’imposta:

  • donazione tra marito e moglie, o tra ascendenti e discendenti (ossia per i passaggi tra figli, genitori, nonni): l’imposta è del 4% che si applica solo al valore della donazione che eccede 1 milione (cosiddetta franchigia). Per cui se la casa da donare vale 500mila euro, non si paga imposta;
  • donazione tra fratelli e sorelle: l’imposta è del 6%, con franchigia di 100mila euro;
  • donazioni tra altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al 3° grado: aliquota del 6% senza franchigia;
  • donazione tra altri soggetti: aliquota dell’8% senza franchigia.

Se il beneficiario è portatore di handicap grave la franchigia applicabile è di 1,5 milioni di euro.

Imposta di registro

L’imposta di registro è pari a 200 euro in misura fissa.

Imposta ipotecaria

Nel caso di donazione di beni immobili è dovuta l’imposta ipotecaria nella misura del 2%. Se però si tratta di “prima casa” l’imposta dovuta è in misura fissa ed è pari a 50 euro.

Imposta catastale

Anche questa è dovuta solo sulla donazione di immobili ed è pari all’1%. Se si tratta di “prima casa” è pari a 50 euro.

È necessario pagare il notaio per la donazione?

Si può fare a meno del notaio solo per le donazioni di beni mobili di basso valore e per i bonifici bancari diretti all’acquisto di altri beni (anche se di valore elevato, come una casa). Nel primo caso, si è in presenza di una «donazione di modico valore» per la quale la legge non richiede il notaio. Nel secondo caso si è invece in presenza di una «donazione indiretta» per la quale la Cassazione ha ritenuto superfluo sia il notaio, sia il pagamento delle imposte sulla donazione se il bonifico è finalizzato all’acquisto di un bene specifico e, nell’atto di acquisto, si menzioni la provenienza del denaro (ossia il donante).

A quanto ammonta la parcella del notaio per una donazione?

Non c’è un listino prezzi e ogni professionista è libero di applicare le proprie tariffe. Ad ogni modo, il costo del notaio può variare in base al valore dell’immobile, alla complessità dell’operazione (ad esempio la verifica di ipoteche o pignoramenti), la città ove si trova lo studio.

Che succede se non pago il notaio per la donazione?

Se, nei rapporti tra le parti, a pagare il notaio è sempre il donatario (chi riceve la donazione), nei confronti invece del notaio entrambi i soggetti sono corresponsabili. È la cosiddetta responsabilità solidale passiva. In pratica, se il notaio non ha ricevuto il compenso dal donatario, può chiederlo al donante, salvo poi il diritto di quest’ultimo di ottenere il rimborso dall’altra parte. A prevederlo è la legge sull’Ordinamento notarile [2].

Il principio della solidarietà serve quindi a tutelare il notaio dai rischi derivanti dalla insolvenza delle parti per gli atti da lui ricevuti in quanto l’attività notarile, svolta nell’ambito di un rigido sistema di controlli pubblici, costituisce esplicazione di un compito delegato dallo Stato: c.d. esercizio privato di pubbliche funzioni.

Donazioni tra ex coniugi

Un capitolo particolare rivestono le donazioni tra ex coniugi. Secondo la Cassazione – che sul punto si è espressa proprio di recente – questi atti non sono mai soggetti a tassazione, neanche se avvenuti a distanza di molti anni dalla sentenza di divorzio. E ciò perché non hanno uno scopo di arricchimento ma servono a regolare i rapporti patrimoniali tra marito e moglie dopo il distacco. Servono quindi a gestire il patrimonio familiare dopo la crisi.

L’esenzione dal tributo – scrive la Suprema Corte – nasce per favorire la composizione delle crisi matrimoniali e non può decadere solo perché viene differita l’esecuzione dell’accordo, quale ne sia il motivo: spetta al fisco provare l’intento elusivo, originario o anche sopravvenuto, ad esempio laddove gli ex si sono riconciliati. Nel caso di specie, il rogito era avvenuto dopo ben ventidue anni dalla separazione in quanto, aveva spiegato l’interessato, era stato necessario ottenere la concessione in sanatoria per l’immobile. E l’atto risulta a titolo gratuito. D’altronde l’omologa della separazione con gli accordi fra i coniugi può essere assimilata a un contratto preliminare che non ha alcun rilievo ai fini fiscali. Il Fisco dovrebbe allora dimostrare che il rogito non avrebbe l’obiettivo di definire l’assetto patrimoniale fra le parti ma di stipulare l’atto evitando l’imposizione.

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note

[1] Art. 1475 cod. civ.

[2] Art. 78 L. n. 89/1913: «le parti sono tenute in solido verso il notaio tanto al pagamento degli onorari e diritti accessori quanto al rimborso delle spese». 

[3] Cass. sent. n. 437/19.

 


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