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Donazione prima casa e acquisto nuovo immobile

19 Maggio 2019
Donazione prima casa e acquisto nuovo immobile

Bonus prima casa se l’abitazione è troppo piccola per vivere: l’agevolazione fiscale spetta anche se l’immobile già posseduto dal contribuente non è idoneo alle esigenze abitative della famiglia.

Se hai ottenuto già in passato una donazione prima casa e ora vuoi procedere all’acquisto di un nuovo immobile puoi usufruire delle agevolazioni fiscali previste dalla legge? Il quesito è vecchio quanto la disciplina che prevede il cosiddetto “bonus prima casa”.

Se è vero che il bonus prima casa spetta solo a chi non possiede un’altra abitazione nel Comune ove si trova il nuovo immobile, questa condizione può essere soggetta a deroga. Deroga che si verifica tutte le volte in cui il precedente immobile è troppo stretto e inidoneo a ospitare la famiglia. Lo scrive la Cassazione che, con una recente ordinanza [1], conferma un principio più volte ribadito in questi ultimi anni: in caso di donazione prima casa e acquisto nuovo immobile è possibile godere delle agevolazioni fiscali a determinate condizioni.

Ma per comprendere meglio la questione e capire quando si può ottenere il bonus prima casa se l’abitazione è troppo piccola per vivere facciamo un esempio pratico.

Contribuente con due case: può avere il bonus prima casa sulla seconda?

Una persona intende acquistare una casa per andarvi a vivere con la moglie con cui si è appena sposato. I due stanno per avere un bambino e, quindi, nei loro progetti c’è anche quello di trovare un posto ove collocare la cameretta del figlio. Il marito è già proprietario di un piccolo monolocale lasciatogli tempo addietro dal padre. All’epoca, l’immobile fu ricevuto in donazione, ma il beneficiario non sfruttò il cosiddetto bonus prima casa per varie ragioni. Oggi, però, intende farlo: vuole cioè ottenere le agevolazioni fiscali sulla nuova casa che intende acquistare. La legge glielo consente? Si può acquistare una seconda casa con il bonus prima casa?

In teoria, la risposta è negativa. E difatti, la legge sul cosiddetto bonus prima casa stabilisce che l’agevolazione fiscale in commento spetta solo alle seguenti condizioni:

  • l’immobile da acquistare non deve essere di lusso;
  • nell’immobile da acquistare vi si deve trasferire la residenza entro 18 mesi dal rogito;
  • l’acquirente non deve essere proprietario di altro immobile (ovunque situato in Italia) acquistato all’epoca con il bonus prima casa. Se lo è, ha un anno di tempo dal rogito per cederlo (con una vendita o una donazione);
  • l’acquirente non deve essere altresì proprietario di altro immobile adibito ad abitazione nello stesso Comune ove si trova la nuova casa. In questo caso, se così fosse, bisogna disfarsene (con una vendita o una donazione) prima del nuovo rogito.

L’ultimo di questi requisiti esclude quindi che, nell’esempio di poc’anzi, il contribuente possa ottenere l’agevolazione fiscale.

In cosa consiste il bonus prima casa?

Prima di spiegare se si può ottenere il bonus prima casa se l’abitazione è troppo piccola per vivere, ricordiamo in cosa consiste questa agevolazione. Se si compra da ditta di costruzioni o società soggetta ad Iva, l’acquirente non sconta l’Iva al 10% (o al 22% se la casa è di lusso) come la regola impone, ma al 4%; in più l’imposta di registro, ipotecaria e catastale sono in misura fissa, pari a 200 euro l’una. Invece, se si acquista da privato, l’acquirente non versa l’imposta di registro al 9% come vorrebbe la norma ma al 2%; in più l’imposta di registro e ipotecaria sono in misura fissa pari a 50 euro ciascuna.

Bonus prima casa sulla seconda casa: quando?

L’ordinanza in commento della Cassazione consente una deroga al rigido meccanismo delle condizioni che abbiamo appena elencato e ritiene possibile ottenere il bonus prima casa sull’acquisto della seconda anche quando il contribuente è già titolare, nello stesso Comune, di un’altra abitazione. Ma ciò solo a condizione che quest’ultima non sia sufficiente a soddisfare le esigenze abitative. Deve cioè trattarsi di un immobile non abitabile (magari perché pericolante) o troppo piccolo per il nucleo familiare.

Resta comunque necessario non avere altri immobili già acquistati con il bonus prima casa o, in ipotesi contraria, bisogna cederli entro 1 anno dal rogito.

In sintesi, il principio affermato dalla Corte è il seguente: si possono ottenere agevolazioni fiscali prima casa se il contribuente già possiede un immobile nello stesso Comune, purché acquistato senza benefici e non idoneo a soddisfare le esigenze abitative del nucleo familiare. L’impossibilità di adibire il fabbricato pre-posseduto ad abitazione deve essere verificata sia in senso oggettivo (effettiva inabitabilità) sia in senso soggettivo (struttura inadeguata per dimensioni o caratteristiche qualitative).

Per salvaguardare il beneficio è necessario che il primo fabbricato sia stato «acquistato senza agevolazioni» e che, «per qualsiasi ragione, sia inidoneo per le ridotte dimensioni a essere destinato ad abitazione».

Le norme vanno interpretate nel senso che ai fini del beneficio fiscale non pesano soltanto le circostanze oggettive come l’effettiva inabitabilità dell’immobile acquistato in precedenza (si pensi a una casa semi distrutta dal terremoto). L’adeguatezza va verificata anche in senso oggettivo, laddove i locali risultano inadatti alle esigenze abitative del contribuente per dimensioni o caratteristiche qualitative. Contano dunque i bisogni concreti della famiglia oltre che del solo interessato, rispetto ai quali anche l’ubicazione dell’immobile assume rilievo per il bonus. L’agevolazione, insomma, scatta se l’immobile non è idoneo per qualsiasi ragione a diventare abitazione.

Non è la prima volta che la Suprema Corte afferma questo principio. In materia di agevolazioni per l’acquisto della prima casa ed in riferimento ad un caso analogo a quello in esame, è stato ritenuto che il requisito dell’impossidenza di altro immobile sussiste qualora l’acquirente possieda un immobile che non sia concretamente idoneo per dimensione e caratteristiche a sopperire ai bisogni abitativi del suo nucleo familiare sulla base di una valutazione soggettiva che tenga conto delle concrete esigenze personali.

Come avere il bonus prima casa sulla seconda? GUARDA IL VIDEO


note

[1] Cass. ord. n. 13118/19 del 16.05.2019.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – T, ordinanza 27 febbraio – 16 maggio 2019, n. 13118

Presidente Greco – Relatore Castorina

Ragioni della decisione

La Corte:

costituito il contraddittorio camerale ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c., come integralmente sostituito dal D.L. n. 168 del 2016, art. 1-bis, comma 1, lett. e), convertito, con modificazioni, dalla L. n. 197 del 2016, osserva quanto segue;

Con sentenza n. 2710/10/2017, depositata il 16.6.2017 la CTR della Lombardia, previa riunione, rigettava gli appelli proposti da C.A. nei confronti dell’Agenzia delle Entrate avverso le sentenza di primo grado della CTP di Milano che aveva rigettato i ricorsi del contribuente avverso gli avvisi di liquidazione con i quali era stata recuperata l’imposta di registro conseguente alla revoca del benefici per l’acquisto della prima casa, sia per la compravendita che per il correlativo mutuo ipotecario, sul presupposto della mancanza del requisito della impossidenza di altro immobile acquistato con gli stessi benefici, a nulla rilevando la asserita inidoneità dell’immobile a costituire casa di abitazione.

Avverso la pronuncia della CTR C.A. ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi.

L’Agenzia delle Entrate si è costituita al solo fine dell’eventuale partecipazione all’udienza di discussione ai sensi dell’art. 370 c.p.c., comma 1.

1.Con il primo motivo parte contribuente denunzia – ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3. – violazione e falsa applicazione del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 1, nota 2 bis, parte prima, Tariffa allegata, lamentando che la CTR aveva ritenuto legittima la revoca dell’agevolazione senza verificare se l’immobile in precedenza acquistato fosse idoneo alle esigenze abitative del nucleo familiare del contribuente.

La censura è fondata.

Il Collegio ritiene dare continuità all’indirizzo di legittimità, conforme alla interpretazione della Corte Costituzionale (Cfr. Corte Costituzionale Ord. n. 203 del 22.06.2011), il quale ritiene, in analoga fattispecie, che in materia di agevolazioni per l’acquisto della cosiddetta prima casa, la disciplina prevista dal D.L. n. 16 del 1993, art. 1, sussiste quando l’acquirente possieda un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi suoi e della famiglia. La valutazione dove essere soggettiva in quanto occorre apprezzare le concrete esigenze personali, rispetto alle quali assume rilievo “anche l’ubicazione dell’immobile posseduto” (Cass. civ. Sez. V, sentenza 11 luglio 2003, n. 10925). In particolare, quanto alle diverse situazioni, la Corte ha stabilito che può essere riconosciuto il beneficio sia per “circostanze di natura oggettiva”, come nel caso d’effettiva inabitabilità, che di natura soggettiva, nel caso il fabbricato sia inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative. (Cass. 2018 n. 2565; Cass. civ. Sez. V, sentenza 18 febbraio 2003, n. 2418; Cass.2010 n. 100).

Non si può ritenere d’ostacolo all’applicazione delle agevolazioni “prima casa” la circostanza che l’acquirente dell’immobile sia al contempo proprietario d’altro immobile, purché acquistato senza agevolazioni nel medesimo comune (circostanza nella specie non accertata dalla CTR) che, “per qualsiasi ragione” sia inidoneo, per le ridotte dimensioni, ad essere destinato a sua abitazione” (Cass. civ. Sez. V, sentenza 17 maggio 2006, n. 11564) Nel solco dell’orientamento sopra riportato, può dunque essere affermato che – ai sensi del D.P.R. n. 131 del 1986, lett. b), Nota II, all. alla Tariffa I, ipotesi diversa dalla lett. c), citata Nota II, e alla luce dei principi affermati con l’ordinanza n. 203 del 2011 della Corte Costituzionale – l’inidoneità dell’alloggio già posseduto debba essere valutata anche dal punto di vista soggettivo del compratore in relazione alle esigenze abitative del suo nucleo familiare (Cass. 20300/2018; Cass. 2018 n. 2565; Cass. 2017 n. 27376; Cass.2016 n. 2278; Cass. n. 26653 del 2014; Cass. n. 21289 del 2014; Cass. n. 23064 del 2012; Cass. n. 12866 del 2012).

Le considerazioni svolte comportano che la sentenza d’appello, discostatasi dai superiori principi di diritto, debba essere cassata con rinvio della causa al giudice di merito, il quale dovrà attenersi al seguente principio: “In tema di “agevolazioni prima casa, “l’idoneità” della casa di abitazione pre-posseduta purché acquistata senza agevolazioni nel medesimo comune va valutata sia in senso oggettivo (effettiva inabitabilità), che in senso soggettivo (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative), nel senso che ricorre l’applicazione del beneficio anche all’ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato”.

Il giudice di rinvio esaminerà, inoltre, le circostanze assorbite.

2. Il secondo motivo con il quale si lamenta l’illegittimità della sentenza nella parte in cui ha rigettato il motivo afferente l’illegittimità dell’irrogazione delle sanzioni per errore di diritto deve ritenersi assorbito.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Commissione tributaria della Lombardia in diversa composizione anche per le spese del presente giudizio di legittimità.


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