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Condominio: cos’è la superficie virtuale

18 Giugno 2019 | Autore:
Condominio: cos’è la superficie virtuale

Superficie virtuale: cos’è e come si calcola? Cosa sono i coefficienti correttivi o di differenziazione? Come si ottengono le tabelle millesimali? A cosa servono?

Il condominio è quell’edificio caratterizzato dalla compresenza di aree di proprietà comune (scale, androne, cortile, ascensore, ecc.) e di zone di proprietà esclusiva (gli alloggi ove abitano gli inquilini). Mentre quest’ultime sono destinate all’esclusivo godimento dei titolari, le aree comuni possono essere utilizzate da chiunque, in relazione alle concrete esigenze. La proprietà di ciascun singolo condomino sono calcolate in millesimi, cioè in proporzione al valore dell’intero edificio che, simbolicamente, viene valutato pari a mille. Il discorso dei millesimi è fondamentale per comprendere in quale misura i condòmini devono partecipare alle spese; esso, inoltre, è strettamente collegato alla superficie virtuale in condominio. Cos’è? Cosa si intende per superficie virtuale? Come si calcola e a cosa serve? Se ne vuoi sapere di più sull’argomento e cerchi risposte a questi quesiti, sei nel posto giusto: prosegui nella lettura per scoprire cos’è la superficie virtuale in condominio.

Superficie virtuale: cos’è?

Non perdiamoci in chicchere e andiamo subito dritto al sodo. In un condominio, cos’è la superficie virtuale? Per superficie virtuale si intende il valore di ogni singola unità immobiliare, espresso in proporzione dell’intero edificio utilizzando dei coefficienti da applicare alla superficie reale della proprietà.

In estrema sintesi, la superficie virtuale di un appartamento condominiale sarebbe la superficie dell’immobile espressa in millesimi, cioè in proporzione al valore dell’intero condominio.

Dunque, possiamo dire che calcolare la superficie virtuale di un’unità immobiliare in condominio significa calcolarne i millesimi: calcolo della superficie virtuale è sinonimo quindi di calcolo dei millesimi.

Come si calcola la superficie virtuale in condominio?

Per ottenere la superficie virtuale in condominio occorre effettuare un calcolo che, in genere, viene affidato ad un tecnico (geometra o ingegnere). In pratica, dopo aver ricavato la superficie utile di ogni singolo vano di una specifica unità immobiliare, essa viene moltiplicata per i coefficienti correttivi che modificano i metri quadri in funzione dell’effettivo utilizzo della superficie di essa.

I coefficienti correttivi (o di differenziazione), che servono a trasformare le superfici reali (o i volumi) delle singole unità immobiliari in valori virtuali, sono stabiliti direttamente dalla legge [1].

Coefficienti correttivi o di differenziazione: cosa sono?

Abbiamo detto che fondamentale per il calcolo della superficie virtuale in condominio sono i coefficienti di differenziazione. Di cosa si tratta? Cosa sono i coefficienti correttivi o di differenziazione? Sono dei valori che, applicati alla superficie reale dell’appartamento, danno come risultato la superficie virtuale.

I coefficienti correttivi prendono in considerazione alcuni aspetti dell’immobile, e in particolare:

  • la destinazione, che si riferisce all’interno dell’alloggio, cioè al numero di camere, ai bagni, ai balconi, ecc.;
  • il piano in cui è situato (i piani sovrastanti il primo valgono più di quelli inferiori e dello scantinato, ovviamente);
  • dell’orientamento o esposizione;
  • del prospetto, e cioè se l’appartamento affaccia sulla strada, su un giardino, su un cortile interno, ecc.;
  • della veduta o luminosità.

Combinando insieme questi coefficienti e rapportandoli alla superficie reale dell’immobile si ottiene la superficie virtuale, calcolata in millesimi in proporzione al valore complessivo dell’intero edificio che, simbolicamente, è pari a mille.

Superficie virtuale e millesimi: a cosa servono?

Ottenuta la superficie virtuale di ciascun appartamento condominiale si è ottenuta automaticamente anche la tabella millesimale. A cosa serve tutto ciò? È presto detto: la tabella dei millesimi serve a ripartire tutte le spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni del condominio.

Alla tabella si ricorre quando devono essere ripartite, fra tutti i condomini, le spese di manutenzione delle parti comuni del complesso residenziale. Pertanto, quando ci sarà bisogno di pagare le spese inerenti alle aree comuni del condominio (cortile, giardino, scale, ascensore, tetto, portineria, androne), il pagamento verrà ripartito in base alle quote millesimali, cioè alle superfici virtuali di ciascun condomino.

Per le parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese devono essere ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne: ad esempio, se soltanto ad alcuni condomini è consentito l’accesso al cortile interno oppure alla mansarda, toccherà a questi ultimi ripartirsi le spese. Prosegui leggendo il prossimo paragrafo.

Le tabelle particolari

È la stessa legge [2] a stabilire che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diverso accordo. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

In quest’ultima ipotesi, cioè per le aree comuni destinate al godimento solamente di alcuni condòmini, è possibile prevedere delle tabelle millesimali particolari, destinate esclusivamente alla ripartizione delle spese che incombono solo su alcuni inquilini (ad esempio, la tabella per le scale, per l’ascensore, ecc.).


note

[1] Circolare 26 marzo 1966 n. 12480 del Ministero dei lavori pubblici.

[2] Art. 1123 cod. civ.

Autore immagine: Pixabay.com 


1 Commento

  1. forse sarebbe il caso di approfondire meglio la conoscenza: la superficie virtuale è quel “numero” (virtuale) che si ottiene moltiplicando la superficie reale di ogni singolo vano immobiliare per il prodotto dei coefficienti correttivi di differenziazione dei “vani” decisi ed applicati dal tecnico incaricato di redigere la tabelle millesimali. Alla somma delle superfici virtuali dei singoli vani (superficie virtuale dell’UI) si applicano ulteriori coefficienti correttivi globali delle UI. Il nuovo numero, sempre virtuale è la superficie virtuale dell’UI. La somma delle superfici virtuali di tutte le UI del condominio si rapportano successivamente a mille per la determinazione delle tabelle millesimali.

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