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Condominio: cosa comprende

18 Giugno 2019 | Autore:
Condominio: cosa comprende

Parti comuni dell’edificio condominiale: quali sono? Quali aree del condominio appartengono a tutti? Come si dividono le spese?

Il condominio è quell’edificio caratterizzato dalla contemporanea presenza di aree di proprietà comune e di aree di proprietà esclusiva: le prime corrispondo a tutte quelle parti condominiali che possono essere godute da tutti, mentre le seconde si identificano negli alloggi che sono nella titolarità dei singoli inquilini. I condomini possono essere verticali, se la loro struttura si sviluppa dal basso protendendosi verso l’alto (i classici palazzi con più piani, insomma), oppure orizzontali (le villette a schiera, ad esempio). Ma cosa comprende un condominio? In altre parole, quali sono le aree di proprietà comune, cioè quelle sulle quali ogni condomino può rivendicare l’utilizzo in quanto comproprietario? Se ne vuoi sapere di più su questo argomento, ti consiglio di proseguire nella lettura: vedremo insieme quali sono le parti comuni di un condominio.

Aree condominiali: quali sono?

È direttamente la legge [1] a prevedere un condominio cosa comprende. Secondo il Codice civile, sono aree comuni:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
  • le aree destinate a parcheggio e i locali per i servizi in comune;
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune.

Quella fornita dalla legge non è un elenco completo, nel senso che è ben possibile che vi siano, oltre a queste appena elencate, altre aree ricomprese nell’ambito condominiale: l’importante è che esse siano nella disponibilità di tutti gli inquilini.

Va inoltre precisato che le aree condominiali individuate dalla legge sono tali solamente se il titolo non dice il contrario. Per titolo si intende il regolamento contrattuale oppure l’atto o l’insieme di atti che hanno dato vita al condominio, come ad esempio il complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o anche l’usucapione o un testamento.

Le parti del condominio necessarie all’uso comune

La legge individua come aree condominiali appartenenti a tutti le parti dell’edificio necessarie all’uso comune. Quali sono queste parti? È lo stesso codice a menzionarne alcune; sono parti destinate all’uso comune il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili  e le facciate.

Per suolo si deve intendere il terreno su cui posano le fondamenta, mentre i muri maestri sono sia quelli che costituiscono l’ossatura portante dell’edificio, sia quelli perimetrali, nonché i muri di rivestimento o di riempimento.

In pratica, secondo la legge il condominio comprende senza dubbio tutte le parti che ne compongono la struttura essenziale e senza le quali l’edificio o non potrebbe esserci oppure ne risulterebbe del tutto modificato.

Ovviamente, la lista che il Codice civile fornisce quando spiega quali sono le parti del condominio necessarie all’uso comune non è chiusa né tassativa: ciò significa che, qualunque area condominiale che sia equiparabile ad una di queste zone, anche se non ricompresa espressamente nella previsione legislativa, deve ritenersi condominiale.

Ad esempio, secondo la Corte di Cassazione [2] anche il cavedio fa parte delle zone comuni, in quanto equiparabile al cortile interno di un condominio. Il cavedio (o pozzo luce) è quella parte comune dell’edificio condominiale la cui funzione è quella di dare luce ed aria all’intero condominio, salvo diversa indicazione del titolo.

I locali per i servizi comuni

Secondo la legge, il condominio comprende, oltre alle parti necessarie all’uso comune (di cui al paragrafo precedente) e ai parcheggi, anche come i locali per i servizi in comune: tra essi rientrano la portineria (incluso l’alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune.

In buona sostanza, rientrano tra le aree comuni tutte quelle che offrono un servizio a cui tutti i condòmini possono accedere: ad esempio, la legge riporta la lavanderia e il locale stenditoio (molto spesso posto nel sottotetto).

Se dal titolo condominiale, cioè dal regolamento oppure dall’atto dal quale è nato il condominio (come ad esempio l’atto con cui più persone hanno acquistato l’edificio appartenente solamente ad una persona) non emerga una disposizione contraria, tali locali appartengono a tutti e, pertanto, ognuno può goderne e utilizzarne senza impedire agli altri di fare altrettanto.

Opere, installazioni e manufatti destinati all’uso comune

Secondo la legge, il condominio comprende tutte le opere, le installazioni e i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come: gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione del segnale tv e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

In pratica, tutto ciò che è relativo ai servizi di cui godono le singole unità immobiliari comprese nel condominio costituiscono aree comuni.

Aree condominiali: come vanno usate?

Individuate quali sono le aree comuni generalmente ricomprese in un condominio, spieghiamo brevemente perché è così importante identificarle. Devi sapere che le aree condominiali, in quanto di proprietà di tutti gli inquilini, sono utilizzabili da ciascun individuo: di conseguenza, non si potrà impedire l’uso delle stesse agli altri condòmini.

Facciamo un esempio: se il condominio è dotato di parcheggio auto, non si potrà far sostare il proprio veicolo in modo da impedire l’utilizzo del parcheggio agli altri. Lo stesso dicasi per ogni area comune, come il cortile, le scale, l’androne, ecc.

Parti comuni condominio: chi paga?

Secondo la legge [3], il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene. Da ciò deriva che, sempre salvo pattuizione contraria, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [5].

In pratica, la legge dice che il condomino che possiede più millesimi è tenuto sia a godere in maniera maggiore del bene, sia a pagarne in misura superiore le spese. Questa regola trova eccezione solamente se:

  • si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa. In questo caso le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne;
  • un condominio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato. In questa ipotesi, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Cass., sent. n. 4350 del 07.04.2000.

[3] Art. 1118 cod. civ.

[4] Art. 1123 cod. civ.

Autore immagine: Pixabay.com


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