Diritto e Fisco | Articoli

I diritti di chi abita all’ultimo piano

20 Maggio 2019
I diritti di chi abita all’ultimo piano

Il condomino dell’ultimo piano può costruire un abbaino, può aprire una botola o una porta con il lastrico solare e finanche trasformarlo in terrazzo.

Non a caso si dice “vivere ai piani alti”: non solo perché si respira più aria e si gode di un ampio panorama, ma soprattutto perché chi abita all’ultimo piano ha, di fatto, più diritti di tutti gli altri condomini. Lo so, può sembrare strano: siamo abituati a pensare ai condomini come a luoghi ove tutti i proprietari di appartamenti sono uguali tra loro. E invece sia la legge che la giurisprudenza hanno voluto riconoscere delle particolari prerogative a chi ha, sopra al soffitto, il tetto dell’edificio. Non ci credi? Ecco allora un elenco dei diritti di chi abita all’ultimo piano. Li indicheremo qui di seguito, ad uno ad uno, tenendo conto di una recente sentenza che la Cassazione ha pubblicato sull’argomento [1]. Ma procediamo con ordine.

Costruire un abbaino

Iniziamo la rassegna dei diritti di chi abita all’ultimo piano partendo proprio dalla pronuncia della Suprema Corte appena citata. I giudici ci ricordano che il proprietario dell’ultimo piano può aprire abbaini sul tetto dell’edificio. È nulla, pertanto, la delibera dell’assemblea che vieta la realizzazione di tale struttura. La modifica al tetto costituisce infatti una estrinsecazione del diritto di uso delle parti comuni dell’edificio, per come garantito dal nostro Codice civile. Chiaramente, poiché l’abbaino è una struttura costituita da una finestra sul tetto, necessaria per illuminare ed arieggiare la soffitta, ad essa può avere interesse solo il proprietario dell’ultimo piano o della mansarda e non chi, invece, abita al di sotto.

Chi vuol costruire un abbaino sul tetto deve però rispettare due limiti. Innanzitutto non deve pregiudicare la stabilità dell’edificio, cosa che può essere scongiurata da una perizia di un ingegnere. In più non deve alterare la simmetria e il decoro del palazzo.

Non è la prima volta che la giurisprudenza della Cassazione sottolinea l’esistenza di un diritto del proprietario del piano sottostante al tetto di aprire su di esso abbaini e finestre per dare aria e luce alla sua proprietà, purché le opere siano a regola d’arte, non pregiudichino la funzione di copertura propria del tetto e non ledano i diritti degli altri condomini sul medesimo. La Corte esclude peraltro che tali opere possano ledere la privacy. Secondo la sentenza in commento, dunque, è legittima l’apertura di abbaini sul tetto. «L’eventuale delibera che intervenga a negare l’esercizio di tale diritto, lungi dal costituire espressione di una valutazione di opportunità o di convenienza da parte dell’assemblea, si pone in realtà in contrasto con un diritto appartenente al singolo condomino, risultando pertanto contraria a legge».

Diritto di sopraelevazione

Al proprietario dell’ultimo piano del palazzo condominiale spetta anche il diritto di sopraelevazione ossia di costruire sopra il lastrico solare un ulteriore piano o manufatto senza dover prima chiedere l’autorizzazione agli altri condomini (che, pertanto, non hanno neanche il diritto a essere informati). Ecco perché molto spesso i costruttori degli edifici bassi si riservano la proprietà sulla terrazza: proprio per valutare, in un secondo momento, di realizzare ulteriori piani non appena venduti quelli inferiori.

Ma cosa si intende per sopraelevazione? Il diritto di sopraelevazione consente al relativo titolare – che di norma è il proprietario dell’ultimo piano o comunque del terrazzo – di costruire un nuovo piano o qualsiasi altra struttura (ad esempio una gabbiola come ripostiglio, una veranda, una lavanderia, ecc.), così aumentando l’altezza dello stabile.

La maggiore utilizzazione dell’area sulla quale sorge l’edificio può dipendere dall’innalzamento dell’altezza del fabbricato o, ad esempio, dalla trasformazione dello spiovente da rettilineo con pendenza unica a spezzato con pendenze diverse, ferma l’altezza del colmo del tetto.

Il proprietario del lastrico solare può sopraelevare purché non arrechi danno o pregiudizio alle parti comuni e non pregiudichi la statica dell’edificio. Tuttavia i singoli condomini (o il condominio) possono opporvisi se ciò pregiudica l’aspetto (e/o il decoro) architettonico dell’edificio o se diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti, oppure se il regolamento condominiale lo vieta.

Apertura di botole o porte private sul tetto condominiale

Il proprietario dell’ultimo piano può realizzare un’apertura sul tetto condominiale che colleghi il suo appartamento al terrazzo. Non c’è bisogno di permesso dell’assemblea per mettere in comunicazione il solaio al tetto o l’appartamento al terrazzo di uso o di proprietà esclusiva. Anche il taglio di alcune travi per l’inserimento di una porta di accesso su un terrazzo non altera la destinazione della copertura comune in uso esclusivo ad un condomino. L’importante è non creare un pregiudizio alla stabilità dell’edificio. Bisognerà poi verificare che il regolamento di condominio non vieti opere del genere.

Si può quindi ricavare, da una parte comune come il tetto, il lastrico solare o il terrazzo un’utilità aggiuntiva rispetto a quella ricavata dagli altri, con il limite solo di non alterarne la destinazione (cioè di non incidere sulla sostanza e struttura del bene) e di non impedirne l’altrui pari uso.

Trasformare il lastrico solare in terrazza

Quando la copertura dell’edificio non è costituita da un tetto spiovente ma da una superficie piana, quest’ultima viene detta lastrico solare. Se invece è dotata di un parapetto per consentire l’affaccio e, quindi, la vivibilità dell’area, si parla di terrazza. Ebbene, secondo la Cassazione [2] il proprietario dell’ultimo piano può trasformare il lastrico solare in terrazza. Ciò però solo a condizione che non si pregiudichi la funzione di copertura e di protezione che il lastrico ha rispetto alle sottostanti strutture del palazzo. In più bisogna sempre consentire l’uso della terrazza a tutti i condomini quando si tratta di un’area comune.


note

[1] Cass. sent. n. 13503/19 del 20.05.2019.

[2] Cass. sent. n. 28418 del 7.11.2018.

Autore immagini: 123rf com


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube