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Tabelle millesimali errate

21 Maggio 2019
Tabelle millesimali errate

Come fare la rettifica delle tabelle millesimali se c’è stato un errore nella loro redazione o è stato modificato un appartamento. La modifica ha effetto retroattivo?

La legge è chiara: le tabelle millesimali si possono modificare in qualsiasi momento. Del resto, l’assemblea può fare ciò che vuole se raggiunge le maggioranze prescritte dalla legge. In questo caso, per rivedere i millesimi c’è bisogno del voto favorevole della maggioranza dei presenti e almeno la metà dei millesimi [1]. Anche se il regolamento di condominio, cui sono allegate le tabelle, è stato approvato all’unanimità, la modifica delle tabelle può avvenire a semplice maggioranza. L’unanimità è invece richiesta quando le tabelle vanno a modificare i criteri di legge della ripartizione delle spese condominiali (ad esempio addebitando i costi ad alcuni condomini in misura superiore rispetto ad altri [2]). Tale è stato il chiarimento fornito dalla Cassazione a Sezioni Unite [3].

Fermi questi principi vediamo, invece, cosa fare in presenza di tabelle millesimali errate. In quali casi è possibile la correzione? Che fare se l’assemblea non si mette d’accordo pur in presenza di un clamoroso errore? In caso di ricorso al giudice, la sentenza che modifica la ripartizione dei millesimi ha valore retroattivo? In altri termini, il condomino pregiudicato dallo sbaglio può chiedere il rimborso delle somme pagate ingiustamente prima dell’intervento del giudice? 

Tutte queste domande hanno trovato risposta in numerose pronunce della Cassazione e, da ultimo, in una sentenza del tribunale di Milano [4]. Vale la pena quindi ripercorrere quali sono i principi affermati dalla giurisprudenza in caso di tabelle millesimali errate per comprendere come muoversi in casi del genere. 

Quando modificare le tabelle millesimali del condominio

Le tabelle millesimali del condominio possono essere rettificate o modificate, anche nell’interesse di un solo condomino, con una delibera presa a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Modifica e rettifica sono possibili nei seguenti casi:

  • quando c’è stato un errore in sede di redazione della tabella stessa cioè un vizio che ha portato ad una divergenza tra il valore attribuito in tabella e quello effettivo dell’appartamento singolo;
  • quando c’è una modifica dell’edificio (ad esempio una sopraelevazione, un incremento di superfici o un incremento o diminuzione di uno o più appartamenti) che  altera per più di un quinto (ossia di oltre il 20%) il valore proporzionale di uno o più appartamenti. In tal caso il costo per i ricalcoli è a carico del condomino che ha dato luogo alla variazione. Il fatto che un appartamento migliori notevolmente il suo prestigio in seguito a  ristrutturazioni edilizie interne anche importanti, non comporta un aumento dei suoi millesimi, e una conseguente diminuzione proporzionale dei millesimi degli altri appartamenti. Non rileva neanche il cambio di destinazione d’uso. In definitiva, lo stato di manutenzione della singola unità o l’utilizzo che ne viene fatto non influiscono sui millesimi attribuiti.

Quali sono gli errori delle tabelle millesimali che danno luogo a rettifica?

La differenza tra la tabella millesimale e l’effettivo valore dell’appartamento deve essere obiettivamente rilevabile e rilevante, tipo superfici o estensioni; non rilevano gli errori estetici [5]. L’errore può anche essere dovuto a uno sbaglio nel calcolo matematico.

Di tale errore deve dare dimostrazione il condomino che impugna la tabella.

Che succede se l’assemblea non vuol modificare le tabelle millesimali?

Se uno o più condomini si sentono lesi dal riparto dei millesimi per come risultanti dalle attuali tabelle e, ciò nonostante, l’assemblea non vota per la loro rettifica, questi possono ricorrere al tribunale. Il giudice, a seguito di una consulenza tecnica, disporrà d’imperio la modifica delle tabelle millesimali errate.

Il condomino interessato non deve citare in causa tutti i condomini ma può limitarsi a notificare l’atto di citazione al condominio intero in persona dell’amministratore. Ciò semplifica il procedimento.

Da quando ha efficacia la sentenza che modifica le tabelle millesimali?

La sentenza che modifica le tabelle non ha effetto retroattivo: non vale cioè anche per il passato, ossia per il periodo anteriore alla causa. La sua efficacia quindi inizia a decorrere da quando la pronuncia diventa definitiva, ossia non può più essere impugnata. Per cui è da questo momento che il condomino interessato potrà far valere la modifica ai propri millesimi ed, eventualmente, pagare di meno a titolo di spese condominiali. Tale è il principio sancito dalla sentenza del tribunale di Milano, che sul punto richiama la Cassazione unanime [6].

In verità esiste un precedente della Suprema Corte che tenta di rimediare a questa limitazione di tutela per il condomino: secondo tale pronuncia [7], per evitare che la durata del processo faccia sì che per anni si continuino ad usare tabelle scorrette con vantaggio economico per alcuni condomini, la revisione divenuta definitiva può retroagire almeno al momento in cui è stata proposta la domanda di revisione delle tabelle in tribunale. Una sorta di retroattività limitata. 

Come fare a ottenere la restituzione delle somme pagate in eccesso?

Il fatto che la sentenza di modifica delle tabelle millesimali errate non abbia effetto retroattivo ed operi solo per il futuro, non significa che il condomino pregiudicato dall’errore non possa ottenere il rimborso di quanto, fino a quel momento, ha pagato in eccesso rispetto al dovuto. Affinché ciò avvenga egli deve proporre un’altra causa, l’azione di indebito arricchimento [7] grazie alla quale possono essere chiesti in restituzione gli importi che gli “altri” condomini abbiano pagato al condominio in applicazione dei valori millesimali non corrispondenti alla concreta consistenza delle unità immobiliari facenti parte dell’edificio.

In sintesi, la causa volta alla revisione delle tabelle mira solo alla correzione delle quote, ma per ottenere il rimborso di quanto pagato in eccesso è necessario esperire anche l’azione di indebito arricchimento.

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note

[1] Art. 1136 co. 2 cod. civ.

[2] Ad esempio una regola derogatoria alla disciplina legale può stabilire un criterio particolare di ripartizione delle spese, sia in generale, sia per alcuni servizi e manutenzioni, vincolante per tutti i partecipanti al condominio (Cass. 17 gennaio 2003 n. 641); può esonerare alcuni condomini dal pagamento dei contributi, in misura parziale o anche totale (App. Napoli 17 dicembre 2007, Trib. Bari 10 giugno 2008); può prevedere che alla manutenzione del lastrico solare provvedano tutti i condomini secondo millesimi, a prescindere che siano o meno coperti dalla porzione di lastrico oggetto di lavori (Cass. 16 febbraio 2017 n. 4183).

[3] Cass. S. U. sent. n. 18477/2010.

[4] Trib. Milano, sent. n. 3170 del 29.03.2019: se la “revisione” è sancita da una sentenza, la sua efficacia è costitutiva, vale a dire spiega i suoi effetti dal momento in cui diviene definitiva (cioè, non è più suscettibile di impugnazione). Il Tribunale di Milano, nella pronuncia in esame, richiama l’analogo orientamento della Suprema Corte sancito nella sentenza n. 5690 del 10 marzo 2011 per la quale «la sentenza che accoglie la domanda di revisione… non ha natura dichiarativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione dell’accordo raggiunto all’unanimità dei condomini; pertanto, l’efficacia di tale sentenza, in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, decorre dal passaggio in giudicato». 

[5] Cass. 4 ottobre 2016 n. 19797, Cass. 26 marzo 2010 n. 7300, Cass. 27 marzo 2001 n. 4421.

[6] Cass. 1° ottobre 1994 n. 7976, Trib. Milano 25 gennaio 2013 n. 1036. Trib. Roma 14 gennaio 2010; Trib. Monza 17 marzo 2008; Trib. Milano 17 novembre 2003, Trib. Palermo 8 gennaio 2018; App. Milano 16 febbraio 2016; Trib. Milano 25 gennaio 2013,  Cass. 24 febbraio 2017, n. 4844.

[7] Cass. 27 luglio 2007 n. 16643.

[8] Cass. n. 5690/2011, Cass. n. 4844/2017.


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