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Decoro architettonico condominio per infissi e finestre

22 Maggio 2019
Decoro architettonico condominio per infissi e finestre

Decoro architettonico ed estetica del palazzo: quando è possibile modificare colori, forme e fregi.

Hai intenzione di sostituire gli infissi delle finestre di casa. Hai trovato un modello economico che, peraltro, riesce a isolare bene l’interno dell’immobile dal freddo invernale; tuttavia, il colore differisce non di poco da quello degli appartamenti degli altri condomini. I quali, per bocca dell’amministratore, ti hanno già fatto sapere che non intendono lasciare che l’estetica della facciata dell’edificio venga deturpata. Che fare? In verità, a te non sembra che il palazzo sia particolarmente pregiato e, peraltro, il prospetto è ormai rovinato da una serie di interventi effettuati negli ultimi anni: c’è chi ha montato sulle pareti esterne il condizionatore (un brutto apparecchio grigio visibile a occhio nudo anche a chi cammina per strada), chi ha chiuso il balcone con una veranda (peraltro non è certa neanche la regolarità urbanistica), chi ha le tende di un colore e una forma completamente diversa dalle altre. Insomma, non c’è alcuna unitarietà da salvaguardare. Cosa dice la legge? Esiste un decoro architettonico condominio per infissi e finestre? 

Il tuo problema è molto comune. La giurisprudenza è stata da sempre chiamata a definire il concetto di «decoro architettonico» all’interno del condominio; l’enorme mole di sentenze che periodicamente viene pubblicata sull’argomento dimostra che ancora non a tutti è chiaro come comportarsi. Sul punto si è pronunciata, proprio di recente, la Cassazione [1]. E di tanto parleremo qui di seguito. 

Questo breve chiarimento ti guiderà su come scegliere infissi e finestre in linea col decoro condominiale. Leggendo ciò che ti dirò a breve potrai ridurre il rischio che l’assemblea di condominio ti imponga la rimozione delle strutture già acquistate e montate. Ma procediamo con ordine.

Cos’è il decoro condominiale del palazzo? 

Il termine esatto, come detto, è «decoro architettonico». Lo troviamo citato in un articolo del Codice civile [2] secondo cui, nel proprio appartamento (e sul relativo balcone) nonché sulle parti comuni dell’edificio, il condomino non può eseguire opere che danneggino l’edificio o ne determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico. 

Secondo la Cassazione [3], il decoro architettonico è l’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono l’estetica dell’edificio condominiale, segnando al contempo la sua armoniosa fisionomia

Secondo numerose sentenze, il decoro architettonico altro non è che l’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato imprimendogli una determinata armonia complessiva, ma anche l’aspetto di singoli elementi o di singole parti dell’edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano suscettibili di per sé di considerazione autonoma [4].  

L’estetica dell’edificio è quindi la linea predominante che segue la struttura del palazzo, che non va spezzata e contaminata con opere del tutto in contrasto con il resto della struttura. Anche un elemento di pregio potrebbe cozzare con l’estetica del palazzo se questa ha caratteristiche più semplici (immagina una statua o un ripiego con effigi su un edificio moderno). Dunque, si può dire che una delle caratteristiche del decoro architettonico è l’omogeneità della struttura e l’assenza di disarmonie o differenze macroscopiche tra le varie parti.

Quando si può modificare l’estetica del palazzo?

La salvaguardia del decoro architettonico dell’edificio non è nell’interesse urbanistico della città, ma dei proprietari che fanno parte del condominio. Per cui nulla toglie che questi ultimi possano decidere di modificare l’estetica del palazzo, senza che il Comune possa obiettare (a meno che non siano stati adottati appositi regolamenti locali).

Ad esempio si può decidere di cambiare il colore degli infissi o delle finestre. Affinché ciò avvenga però è necessario che in assemblea si raggiunga l’unanimità (non è quindi sufficiente, come per le altre innovazioni [5], il voto favorevole di oltre la metà degli intervenuti alla riunione che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi dell’edificio). 

Palazzo non di valore: esiste il decoro architettonico condominiale?

Secondo la dottrina, il decoro estetico esiste in qualsiasi edificio a prescindere dal suo rilievo storico, urbanistico e architettonico. Esso infatti è una qualità propria di qualsiasi edificio che nulla ha a che vedere con il valore artistico ed economico. Il concetto di decoro architettonico riguarda infatti non il pregio dell’edificio, ma l’unitarietà e la coerenza, la quale può aversi anche in un palazzo dalle linee semplici. In questo senso, quindi, tutti i palazzi sono dotati di un proprio “decoro”.

Resta fermo che qualsiasi regolamento di condominio – approvato all’unanimità in assemblea o accettato dagli acquirenti individualmente all’atto della sottoscrizione dell’atto di acquisto – può imporre una interpretazione più restrittiva del concetto di decoro architettonico.

Chi tutela il decoro architettonico dell’edificio

Rientra tra i compiti dell’amministratore di condominio tutelare il decoro architettonico del palazzo; egli deve fare in modo di impedire ai singoli condomini – anche a costo di intraprendere contro di loro una causa – di modificare l’estetica. Insomma, l’iniziativa giudiziale, che può essere intrapresa da ogni singolo condomino contro chi viola le linee dell’edificio, spetta di norma al capo condomino.

Palazzo già rovinato o interessato da altri interventi

Nell’arco della storia di un edificio, gli interventi effettuati dai condomini o autorizzati dall’assemblea possono essere svariati e, col tempo, l’iniziale decoro architettonico si può perdere. In tali ipotesi, secondo la Cassazione [1], l’opera compiuta dal condomino non lede il decoro se esiste già una grave ed evidente compromissione del decoro architettonico dovuto a precedenti interventi sull’immobile, dei quali non è stato preteso il ripristino. Dunque quando il palazzo è stato già interessato da opere che hanno inciso e alterato il decoro architettonico dello stesso e per le quali non si è preteso il ripristino, alcuna tutela giudiziaria può essere concessa in relazione al nuovo intervento lesivo.

In passato la Corte aveva già detto che «non può avere incidenza lesiva del decoro architettonico di un edificio un’opera modificativa compiuta da un condomino, quando sussista degrado di detto decoro a causa di preesistenti interventi modificativi di cui non sia stato preteso il ripristino» [6].

«La lesività estetica dell’opera abusivamente compiuta da uno dei condomini – che costituisca l’unico contestato profilo di illegittimità dell’opera stessa – non può assumere rilievo in presenza di una già grave evidente compromissione del decoro architettonico dovuto a precedenti interventi sull’immobile» [7].

Per stabilire se le modifiche abbiano pregiudicato il decoro architettonico di un fabbricato condominiale, devono essere tenute presenti le condizioni in cui quest’ultimo si trovava prima della esecuzione delle opere stesse; con la conseguenza che una modifica non può essere ritenuta pregiudizievole per il decoro architettonico se apportata ad un edificio la cui estetica era stata già menomata a seguito di precedenti lavori [8].

Sostituzione infissi e finestre: c’è lesione al decoro condominiale?

Per quanto riguarda la sostituzione di infissi e finestre, di certo l’utilizzo di un colore nettamente diverso da quello usato dagli altri condomini (ad esempio rosso anziché bianco) può configurare una lesione al decoro architettonico. A nulla rileva se la nuova struttura è di maggior pregio rispetto alle precedenti visto che rileva solo la disarmonia e non il valore economico o estetico. Dall’altro canto la violazione dell’estetica deve essere visibile ad occhio nudo e deve “colpire”: per cui una gradazione di colore leggermente diversa da quella usata dal resto del condominio non è sufficiente a imporre la rimozione della nuova opera. 

In più una cosa è essere i primi a sostituire gli infissi, un’altra è farlo dopo che altri condomini sono già intervenuti e l’unitarietà della facciata è stata già pregiudicata: in quest’ultimo caso, infatti, nulla si potrà dire al condomino che ha fatto il lavoro per ultimo. 

Si consiglia sempre di leggere il regolamento di condominio nel quale potrebbero essere inserite apposite previsioni. Solo un regolamento approvato all’unanimità potrebbe tuttavia imporre un determinato tipo di infissi o finestre, eliminando la libertà del singolo proprietario. 

Infine non c’è alcuna differenza tra le finestre che affacciano sulla strada e quelle che invece si vedono solo dal cortile interno: la legge vieta l’alterazione della facciata in generale e non solo di quella visibile alla cittadinanza.


note

[1] Cass. sent. n. 10583/19 del 16.04.2019.

[2] Art. 1122 cod. civ.

[3] Cass. n. 8731/98; Cass. n. 16098/03

[4] Cass. 26 febbraio 2009 n. 4679, Cass. 19 gennaio 2005 n. 1076.

[5] Art. 1120 cod. civ. che richiama il quinto comma dell’art. 1136 cod. civ.

[6]Cass. 26.2.2009, n. 4679, Cass. 10.12.2014, n. 26055; 

[7] Cass. 17.10.2007, n. 21835.

[8] Cass. 29.7.1989, n. 3549.

Autore immagine: 123rf.com


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2 Commenti

  1. Salve, ho un quesito in una palazzina di N°3 appartamenti e N°2 negozi . Gli appartamenti ed i due negozi ed app. al piano rialzato completati al 1995. Per problemi ereditari di titolarietà gli altri due erano rimasti al grezzo. Ora io e una mia sorella siamo congiuntamente comproprietari sia del primo app. finito ed abitato da me sia dell’ultimo. Nostre sorelle hanno venduto l’apartamento di mezzo( senza chiederci eventuale opportunità di acquisto). Ora si presenta ad Ottobre una persona e si qualifica come nuovo proprietario . Dopo c.a. 10gg. sentiamo un vociare all’ingresso e vediamo diverse persone confabulare ne chiediamo ragione e quello che risulta esere il nuovo proprietario dice che cominciano a sistemare l’appartamento….vediamo che contestualmente appongono un cartello con gli estremi della concessione ma nessuno si era preoccupato di comunicarci dell’inizio dei lavori! Pe farla breve oltre a rispettare norme sugli orari contestatagli più volte, non ci hanno comunicato ne chiesto parere in merito a lavori esterni fori diversi e prese d’aria per impianti ed interni (relativi a solaio). Ho certato di essere concialiante procurandogli chiavi di accesso e notizie sugki impianti dell’immobile e ribadendogli più volte che modifiche e lavori su parti comuni almeno per educazione andavano comunicate prima di effettuarle e che non potevano prescindere da uno stato presistente(pareti esterne, colore, parapetti ,infissi serrande ecc.) , risposta abbiamo già ordinato tutto…di fatto hanno effettuato diverse aperture sulle facciate dell’immobile, hanno posto infissi diversi e di diverso colore, hanno appesantito erroneamente il solaio dell’appartamento sovracostrendogli sopra diversi materiali ed impianti senza adeguata armatura del solaio.
    Posso chiedere danni a questo soggetto?
    Grazie
    Massimo Pivi

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