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Come funziona il pignoramento prima casa per causa civile

22 Maggio 2019
Come funziona il pignoramento prima casa per causa civile

> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 Maggio 2019



Esecuzione forzata immobiliare: i poteri del creditore sulla casa del debitore. 

Hai iniziato una causa civile contro una persona. Dopo tanti anni di processo è uscita la sentenza che ti dà torto e ti condanna a pagare diverse migliaia di euro. Al momento non disponi di questa somma. Tutto ciò che possiedi è l’appartamento in cui vivi, la tua prima e unica casa. Sai bene ciò che rischi: il creditore potrebbe ipotecarla e magari metterla all’asta. Vuoi quindi maggiori informazioni sull’argomento per sapere come difenderti. Come funziona il pignoramento della prima casa per causa civile? Quanto tempo hai per trovare una soluzione pacifica? C’è un importo minimo sotto il quale non è possibile né l’ipoteca, né l’esecuzione forzata? Ecco cosa dice la legge a riguardo.

Pignoramento prima casa: è possibile?

È un argomento che abbiamo più volte trattato su queste stesse pagine: la prima casa è sempre pignorabile quando il creditore è un privato. Se invece si tratta dell’Agenzia Entrate Riscossione o di altro Agente per la Riscossione locale la legge prevede diverse restrizioni (per quest’ultimo argomento, che non è oggetto del nostro articolo, leggi Quando pignoramento prima casa).

Limite di debito per pignoramento prima casa

Inoltre, non esiste un limite al di sotto del quale non sia possibile pignorare la prima casa da parte di un privato, se non quello della “opportunità”. L’esecuzione forzata immobiliare, infatti, è un procedimento lungo e costoso che non val la pena intraprendere per crediti di basso importo (di solito il limite della convenienza è di circa 3-4mila euro).

Pignoramento prima casa: ci vuole l’ipoteca?

Infine, il pignoramento della casa – a differenza di quanto avviene con l’Agenzia Entrate Riscossione – non deve per forza essere preceduto dall’iscrizione di una ipoteca per quanto, di solito, vi si provveda sempre, specie se c’è una sentenza di condanna. Questo perché l’ipoteca impedisce al debitore di vendere o donare la casa prima dell’avvio dell’esecuzione o durante la stessa: se dovesse compiere un atto del genere, il creditore potrebbe ugualmente pignorare l’immobile nonostante il diverso intestatario del bene.

Pignoramento prima casa: come si procede?

Una volta appurato che è sempre possibile avviare l’esecuzione forzata immobiliare per crediti privati, vediamo praticamente come funziona il pignoramento prima casa per causa civile.

Prima che il procedimento di pignoramento immobiliare abbia inizio il creditore deve notificarti tre diversi atti. Il primo è la sentenza di condanna. Anche se il tuo avvocato ha avuto conoscenza della pronuncia del giudice dalla cancelleria (che gliel’ha comunicata sulla sua Pec), la notifica fatta dall’avvocato del tuo avversario deve arrivare direttamente al tuo indirizzo di residenza.

Il secondo atto che devi ricevere è il cosiddetto precetto. Di solito questo viene notificato insieme alla stessa sentenza a cui è allegato. Il precetto è un ultimo invito con cui ti viene chiesto di pagare entro 10 giorni. Non conta il fatto che si tratti di somme elevate: il termine resta lo stesso.

Il precetto scade dopo 90 giorni, oltre i quali qualsiasi pignoramento è impossibile. Il creditore però potrà notificarti un nuovo precetto.

Infine l’ultimo atto che ti verrà notificato è il pignoramento immobiliare vero e proprio con cui viene indicato il bene specifico su cui avverrà l’esecuzione forzata. Prima di questo momento, però, non saprai mai né se il creditore intende avviare un pignoramento di tipo immobiliare, né quale bene intende assoggettare alla procedura. Lo potresti però intuire dall’eventuale iscrizione di ipoteca: quest’ultima infatti è “specifica”, ricade cioè su un determinato immobile. E una vota iscritta ipoteca, il creditore non può pignorare altri beni.

Per l’ipoteca ci vuole una comunicazione?

A differenza del pignoramento, l’ipoteca non viene preannunciata da alcuna notifica. Per sapere se hai una casa o un terreno ipotecato quindi dovrai effettuare una visura ipocatastale che ti rivelerà l’esistenza di eventuali pesi sul bene.

Quando si prescrive la sentenza di condanna?

Come tutti gli atti giudiziari, la sentenza di condanna si prescrive in 10 anni. Questo significa che, se per 10 anni di fila non hai mai ricevuto alcun sollecito, diffida, precetto o pignoramento da parte del creditore il suo diritto si cancella in automatico e non devi temere più nulla.

Con l’appello si evita il pignoramento della casa?

Fare appello non ti servirà ad evitare il pignoramento, almeno in prima battuta. Difatti l’appello non sospende in automatico il procedimento di esecuzione forzata. Perché ciò succeda, è necessario che il tuo avvocato, nell’atto di appello, chieda la cosiddetta “sospensiva” ossia la sospensione dell’efficacia della sentenza di primo grado. Per legge, infatti, la sentenza – anche se non definitiva – è esecutiva, legittima cioè il creditore ad agire immediatamente contro il debitore, onde evitare che il suo diritto sia irrimediabilmente pregiudicato dal decorso del tempo. Se il giudice d’appello sospende l’efficacia esecutiva della sentenza di primo grado, il pignoramento immobiliare è impossibile o, se già intrapreso, si blocca.

Si può vendere o donare la casa prima del pignoramento?

In teoria il debitore può cedere la propria casa prima che arrivi il pignoramento. Può cioè donarla o venderla. Ma ci sono alcune cose da tenere in considerazione:

  • se c’è già l’ipoteca, l’atto è totalmente inutile; come detto, infatti, il creditore potrà ugualmente pignorare l’immobile anche in capo al nuovo titolare;
  • se il pignoramento viene avviato entro 1 anno dalla donazione dell’immobile, il creditore può ugualmente pignorare il bene anche senza che vi abbia prima iscritto ipoteca;
  • in ogni caso, nei primi cinque anni dalla vendita o dalla donazione, il creditore può esperire la cosiddetta azione revocatoria, volta a rendere inefficace la cessione dell’immobile nei propri confronti.

Regole per gli immobili ipotecati

Il creditore che ha una ipoteca su un immobile del debitore è tenuto a sottoporre a pignoramento per primo il bene ipotecato e solo dopo averlo fatto può pignorare altri immobili non ipotecati.

Se il creditore ipotecario estende il pignoramento a immobili non ipotecati a suo favore, il giudice può disporre la riduzione del pignoramento  oppure sospendere la vendita forzata degli immobili non ipotecati, fino al compimento di quella relativa agli immobili ipotecati.

Se la prima casa è in comunione 

Il creditore può pignorare la prima casa del debitore anche se questa appartiene in quota ad altri soggetto (ad esempio immobili in comunione tra coniugi) anche quando solo uno o alcuni dei comproprietari sono debitori del creditore pignorante. In ogni caso la notifica del pignoramento deve essere inviata anche al comproprietario.

È consentita l’espropriazione dell’intera quota delle cose comuni spettante ad uno dei comproprietari, limitatamente a tutti i beni di una determinata specie (immobili, mobili o crediti), non è ammessa l’espropriazione forzata della quota di un singolo bene indiviso, quando la massa in comune comprenda più cose della stessa specie.

Nel caso di un bene in comunione legale tra coniugi, l’espropriazione per debiti personali di un solo coniuge riguarda il bene nella sua interezza e non la quota ad esso spettante. La comunione legale si scioglie quindi all’atto di vendita o assegnazione e contemporaneamente sorge il diritto del coniuge non debitore alla metà della somma lorda ricavata dalla vendita del bene stesso o del valore del bene in caso di assegnazione.

Se la casa viene pignorata posso continuare a viverci?

Con alcune recenti riforme oggi è possibile continuare a vivere nella casa nonostante la pendenza della procedura di pignoramento immobiliare. Il debitore quindi viene “sfrattato” solo nel momento in cui il bene viene assegnato all’asta. Prima di questo momento vi può restare ma non può darlo in affitto o in comodato a terzi.

Quali sono i beni non pignorabili? GUARDA IL VIDEO



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