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Ascensore privato in condominio

23 Maggio 2019
Ascensore privato in condominio

Regole, uso e maggioranza per la realizzazione di un ascensore condominiale. Il condomino può realizzare un proprio ascensore, interno o esterno, a servizio del suo appartamento?

Hai ereditato un appartamento in uno stabile piuttosto vecchio del centro. La possibilità di vivervi all’interno è fortemente limitata dal fatto che l’immobile non è dotato di ascensore. In queste condizioni, potrebbero risultare insormontabili le difficoltà per chi voglia farti visita e, tuttavia, a causa di un’invalidità, non può fare le scale a piedi. I primi a farne le spese sarebbero ad esempio i tuoi genitori, ormai anziani e con molti acciacchi. La stessa gestione quotidiana della casa diventerebbe complicata nel momento in cui c’è da trasportare le buste della spesa, le casse dell’acqua o altri pacchi pesanti. Nessuno però, all’interno del condominio, avverte l’esigenza di superare il problema e ammodernare lo stabile. Vorresti allora provvedere da solo alla realizzazione di un ascensore privato in condominio, a spese tue, che arrivi magari fin dentro il tuo appartamento. Ti chiedi se una soluzione di questo tipo – tecnicamente possibile e realizzabile – sia legale. Cosa dice la legge in merito? Se n’è occupata una recente sentenza della Cassazione [1].

Ascensore: a chi appartiene?

L’ascensore è, di norma, una parte comune dell’edificio. La sua proprietà spetta, quindi, a tutti i condomini che ne possono fare l’uso che vogliono anche per il servizio di eventuali ospiti o clienti (si pensi agli esercizi commerciali situati in un appartamento condominiale). Non si può inibire l’uso dell’ascensore a cani o altri animali purché accompagnati e salvo pulire la struttura qualora venga sporcata.

Non si può, allo stesso tempo, fumare in ascensore. 

In generale, sono comproprietari dell’ascensore tutti i condomini, anche quelli posti al piano terreno o i proprietari di negozi. Le spese che ne derivano sono poste a carico di tutti. Non sono comproprietari quei condomini che non possono servirsi dell’impianto, perché le loro unità immobiliari non sono tecnicamente e concretamente collegate all’utilizzo dell’ascensore; si pensi ai condomini che sono proprietari solo di garage esterni allo stabile.

Ascensore: quali regole per l’uso in condominio?

Solo il regolamento condominiale o sue successive modifiche possono disciplinare il funzionamento dell’ascensore, eventualmente indicando orari, modalità, accesso ai cani o alle biciclette, ecc.

È consentito – così come il Codice civile prevede – l’uso più intenso di un servizio o di una parte comune da parte di alcuni condomini purché ciò non costituisca un ostacolo per gli altri al pari uso. Questa frase, nella pratica, significa che, in una sporadica occasione, un condomino può usare l’ascensore per fare più viaggi, tenendolo occupato per più tempo (come nel caso di un trasloco o di trasporto di valigie per un lungo viaggio). 

Spese e riparazione ascensore

Chi rompe paga. Questo vale anche per l’ascensore. Se viene fatto un uso dell’impianto non consentito (ad esempio come montacarichi per oggetti molto pesanti), il condomino può essere citato in causa per il risarcimento. Senza però una condanna del giudice, l’assemblea non può, di propria iniziativa, addebitare le spese al danneggiante (salvo vi sia ovviamente il suo consenso).

L’assemblea non ha il potere di autotutela, cioè di porre a carico del singolo condomino spese che hanno natura risarcitoria, senza che vi sia stato preventivamente un accertamento giudiziale della responsabilità dei danni o che la responsabilità sia riconosciuta dall’autore del danno.

Per quanto invece riguarda le spese di ordinaria gestione, se il regolamento condominiale non contiene una disciplina speciale, queste sono così ripartite:

  • per il 50% in base ai millesimi di proprietà;
  • per il restante 50% esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Da tali spese non sono esonerati i proprietari del piano terreno, i proprietari dei negozi, e i proprietari dei box posti nel sotterraneo visto che è loro diritto arrivare 

Installazione nuovo ascensore condominiale 

L’assemblea può deliberare l’installazione di un nuovo ascensore condominiale in un edificio che non ne sia dotato purché la sua installazione: 

  • non pregiudica la sicurezza e la stabilità dell’edificio;
  • rispetta il decoro architettonico dell’edificio;
  • non rende alcune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Per l’approvazione della delibera che autorizza l’installazione di un nuovo ascensore è necessaria una votazione in assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edificio.

Se invece l’ascensore è rivolto a rimuovere le barriere architettoniche, e quindi vada a beneficio di disabili presenti all’interno dell’edificio, è sufficiente la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Che fare se l’assemblea non vuol approvare la realizzazione di un ascensore

Il singolo condomino – disabile o meno – che voglia un ascensore ma non riesca ad ottenere il consenso dell’assemblea secondo le predette maggioranze, lo può realizzare da sé. Può cioè eseguire opere sullo stabile per l’installazione di un ascensore privato in condominio. Lo farà a proprie spese e, in tal caso, la proprietà resta sua e di coloro che hanno contribuito alla realizzazione dell’impianto.

Agli altri condomini spetta comunque la possibilità di entrare nella proprietà dell’impianto anche in un momento successivo pagando ovviamente la loro quota.

Come realizzare un ascensore privato in condominio?

Di norma l’ascensore privato, voluto cioè da uno o pochi condomini, è installato occupando porzioni di parti comuni (ad esempio la tromba delle scale, l’andito, la facciata, alcune zone del cortile). Nel caso di ascensore esterno viene occupata una parte della facciata esterna dello stabile ossia il cosiddetto muro perimetrale. 

Secondo la Cassazione [1] la realizzazione dell’ascensore può anche non rispettare le regole sulle distanze legali, trattandosi di un impianto indispensabile ai fini di una civile abitabilità in sintonia con l’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini.

Se quindi, di norma, nei condomini è possibile utilizzare le parti comuni per realizzare un impianto a servizio di un solo appartamento purché non si alteri la destinazione della cosa e non si impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso (secondo il loro diritto), l’osservanza di tali norme non vale quando si tratta di realizzare un ascensore.  Un simile opera è ritenuta, invero, indispensabile ai fini di una reale abitabilità dell’appartamento, consona all’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini e allo svolgimento delle moderne concezioni in tema di igiene.

Unica condizione posta dalla Suprema Corte è quella, per la realizzazione dell’opera, di apprestare degli accorgimenti per evitare danni alle unità immobiliari altrui [2].

Anche l’obeso ha diritto a un ascensore privato

Secondo una recente sentenza del tribunale di Roma [3], l’obeso ha la possibilità di realizzare un ascensore privato al pari di qualsiasi disabile. Si applicano quindi le maggioranze semplificate per l’approvazione in assemblea dell’abbattimento delle barriere architettoniche. E se non si forma la maggioranza semplice, l’obeso ha diritto a realizzare a proprie spese l’ascensore privato. «Per disabilità – si legge nella sentenza – si intende la presenza di una menomazione fisica o psichica che indica lo svantaggio personale che la persona affetta da tale menomazione vive, non solo nel contesto lavorativo. L’handicap è la conseguenza della disabilità: con il termine handicap si vuole indicare, infatti, lo svantaggio sociale vissuto dalla persona a causa della menomazione di cui è affetta». Nel caso di specie, era stato prodotto un certificato medico della signora, ultrasessantacinquenne, da cui si ricavava che la stessa era affetta da obesità con diverse complicanze, handicap che si riflette senz’altro nella sfera del movimento. 

Da qui la conseguente affermazione che «non occorre una consulenza medica per comprendere che da una persona in tali condizioni non ci si può aspettare che salga a piedi fino all’ultimo piano dell’ edificio senza rischi per la sua salute ed integrità fisica». Risultato: «il fatto che la realizzazione dell’impianto sia indispensabile è fuori discussione, poiché la sua assenza comporta una barriera architettonica che incide in modo così rilevante sulle facoltà di godimento della proprietà degli attori, e prima ancora in una tale limitazione delle loro possibilità di movimento e di vita; da risultare ripugnante all’attuale coscienza sociale».

note

[1] Cass. sent. n.13217/2019.

[2] Cass. sent. n. 7752 del 1995; 6885 del 1991; 11695 del 1990.

[3] Trib. Roma, sent. del 15.11.2018.


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