Diritto e Fisco | Articoli

Calcolo tasse affitto con cedolare secca

23 Giugno 2019 | Autore:
Calcolo tasse affitto con cedolare secca

Come calcolare la cedolare secca e verificare quanto si paga davvero; come capire se conviene rispetto alla tassazione ordinaria e quando non fa risparmiare più.

Hai affittato una casa o un negozio e ti chiedi a quanto ammontano le tasse che devi pagare. I canoni di affitto che percepisci costituiscono reddito imponibile. Questi proventi si sommano a tutti gli altri tuoi redditi (d’impresa, di lavoro autonomo, di lavoro dipendente, ecc.) e sul totale si applicano le tasse. Quanto più alto è il tuo reddito complessivo, tanto maggiore sarà l’aliquota Irpef.

Ma c’è un modo per diminuire in maniera consistente questa tassazione: la cedolare secca ti offre di pagare una percentuale predeterminata e fissa, che è del 21% e in alcuni casi scende addirittura al 10%. Con la cedolare secca eviti anche di dover pagare l’imposta di registro e quella di bollo che sono dovute sui contratti di affitto.

La cedolare secca è conveniente, soprattutto se hai redditi alti, ma non sempre: in alcuni casi, potresti pagare addirittura di più che applicando il regime normale. Devi allora fare un preciso calcolo delle tasse di affitto con cedolare secca e paragonare il risultato a quello dell’ammontare di tasse che pagheresti senza ricorrere ad essa.

Vediamo subito come fare e quali sono gli elementi da considerare: ti anticipiamo che molto dipende dalla consistenza dei tuoi redditi (non solo quelli immobiliari, bisogna considerare tutti gli altri) e dalle deduzioni e detrazioni d’imposta che puoi sfruttare e che con la cedolare secca perderesti. In generale, la cedolare secca ti conviene se i tuoi redditi sono elevati e non hai diritto ad agevolazioni particolari.

Cedolare secca: cos’è, quando si utilizza e come si applica

La cedolare secca è un regime di tassazione che introduce un vantaggio rispetto a quello normale: facendo pagare una percentuale di tasse fissa sui canoni di affitto percepiti, può far  risparmiare molti soldi ai proprietari degli immobili, specialmente quando i loro redditi comprendono altre fonti e sono complessivamente alti.

Affittare con la cedolare secca è possibile per tutti i contratti di affitto di immobili destinati ad uso abitativo e che sono stipulati tra persone fisiche al di fuori della loro attività d’impresa o di lavoro autonomo (quindi sono escluse le società ed anche le persone fisiche se affittano in qualità di imprenditori o di professionisti del settore immobiliare).

Dal 2019, è diventato possibile sfruttare la cedolare secca anche per affittare negozi e locali destinati ad esercizi commerciali, purché rientrano nella categoria catastale C1 ed abbiano una superficie inferiore ai 600 metri quadrati.

Scegliere la cedolare secca è facile: il Fisco favorisce infatti questo regime – per evitare il fenomeno degli affitti in nero – ed è possibile optare direttamente già al momento della stipula del contratto di affitto, inserendo l’apposita dichiarazione di volersene avvalere. In questo modo si beneficia da subito dell’esenzione dalle imposte di registro e di bollo che altrimenti sarebbero dovute sul contratto (il 2% sul canone annuo con un minimo di 67 euro per il registro, e 16 euro ogni 4 facciate di contratto per il bollo; spesso vengono divise al 50% con l’inquilino).

Se non la si fa in quel momento, la scelta può essere compiuta anche in un momento successivo, sempreché il contratto abbia durata pluriennale. La strada è in discesa anche per quanto riguarda la proroga dei contratti in corso: basterà esercitare la scelta – o confermare quella già fatta in precedenza – al momento della registrazione della proroga (rispettando il termine di 30 giorni dalla scadenza del contratto originario) ed anche in tal caso si otterrà l’esenzione dall’imposta di registro.

Cosa succederebbe senza la cedolare secca

Per comprendere bene i vantaggi (e gli inconvenienti) della cedolare secca conviene partire dal normale regime Irpef e vedere cosa succederebbe pagando le tasse nel modo ordinario, cioè assoggettando i redditi che percepiamo dagli affitti allo stesso trattamento previsto per tutti gli altri tipi di reddito.

Il meccanismo funziona in questo modo: se non ci fosse la cedolare secca, l’Irpef si applicherebbe sull’aliquota corrispondente al totale dei redditi percepiti nell’anno. Sappiamo bene che le aliquote Irpef crescono con l’ammontare del reddito, ma talvolta ci sfugge che questa crescita incrementale è più che proporzionale: è progressiva. Gli scaglioni, cioè, sono crescenti: le porzioni “aggiuntive” di reddito pagano molto di più rispetto a quelle precedenti.

Ad esempio, se hai un reddito imponibile annuo di soli 10.000 euro annui pagherai il 23% di Irpef, corrispondente all’aliquota base che prenderà l’intero importo: 2.300 euro di tasse. Se però il tuo reddito fosse il doppio, cioè 20.000 euro, questi 10.000 euro aggiuntivi pagherebbero per la metà la stessa aliquota del 23% (che arriva fino a 15.000 euro di imponibile) e per la seconda metà la maggior aliquota del 27%: arriverai a 4.800 euro. Quindi 200 euro in più di tasse sui “secondi” 10.000 euro guadagnati.

Peggio ancora (per le tasse da pagare) se i redditi salgono ulteriormente: un reddito imponibile di 40.000 euro pagherà 11.520 euro di tasse. Come puoi ben notare, sono quasi duemila euro in più rispetto alle tasse che pagheresti sul reddito di 20.000 euro che abbiamo esaminato poco fa, se le aliquote fossero le stesse. Questo accade perché sul reddito che arriva a 40.000 scatta l’aliquota del 38%, mentre quella del 27% si “ferma” ad un imponibile di 28.000 euro; la parte di reddito che supera tale cifra è soggetta ad un’aliquota molto più alta.

Insomma, non solo i redditi più alti pagano più tasse, ma quanto più essi crescono tanto più le tasse aumentano sulla nuova porzione di reddito che arriva e che subisce l’aliquota più alta prevista per quella fascia, fino ad arrivare al pesante 43% che si applica a tutti gli incrementi a partire dai 75.000 euro in su.

Quanto si paga con la cedolare secca 

La cedolare secca funziona come un’imposta specifica che sostituisce l’Irpef sui redditi immobiliari. Viene calcolata in percentuale fissa, in modo da eliminare l’effetto che abbiamo esaminato prima e che colpirebbe con aliquote crescenti e sempre maggiori gli scaglioni di reddito più alti.

Ecco esattamente quanto si paga: il 21% sull’importo del canone di affitto annuo che è determinato nel contratto. Solo per i contratti di affitto a canone concordato che riguardano immobili situati nei Comuni ad alta tensione abitativa o nei Comuni con carenza di disponibilità abitative o anche negli altri Comuni purchè abbiano sottoscritto gli appositi accordi territoriali, l’aliquota scende al 10%.

Il reddito sottoposto alla cedolare secca viene escluso dal reddito complessivo: non si somma più con il resto, cioè con gli altri redditi di varia natura. L’imposta pagata attraverso la cedolare secca è definitiva, il che significa che su quell’ammontare non saranno calcolate altre imposte, neppure le addizionali regionali e comunali all’Irpef stessa.

L’esclusione dal reddito complessivo comporta anche la conseguenza che su quella porzione di reddito assoggettata alla cedolare secca non potranno farsi valere gli oneri deducibili e le detrazioni d’imposta. Deduzioni e detrazioni, come ad esempio quelle per le spese sanitarie, in questo caso non si applicheranno: si potranno scaricare le spese solo dai redditi rimanenti ma non sulla parte che è stata compresa nella cedolare secca. Si perderanno, quindi, in parte questi bonus fiscali.

Il reddito che va in cedolare secca, invece, rimane incluso nella determinazione degli ammontari per stabilire i tutti i benefici che sono collegati ai redditi percepiti dal soggetto richiedente, come l’Isee ed il reddito per essere considerati fiscalmente a carico nel proprio nucleo familiare.

Come calcolare la cedolare secca

Il calcolo base: quanto si paga?

L’aliquota della cedolare secca, come abbiamo visto, è fissa, e questo semplifica moltissimo i calcoli. Basta prendere a base il reddito annuo complessivo derivante dai tuoi contratti di affitto in corso per quell’anno d’imposta ed applicare l’aliquota normale del 21% o, se ne hai diritto, quella agevolata del 10%.

Ipotizziamo che tu abbia due contratti di affitto e che i tuoi inquilini ti paghino uno 600 e l’altro 400 euro al mese. Il tuo reddito imponibile sarebbe di 12.000 euro annui. Se hai optato per la cedolare secca per entrambi i contratti, applicando l’aliquota del 21% la tua tassazione sarà di 2.520 euro. Se rientri nell’aliquota agevolata, al 10% pagheresti soltanto 1.200 euro.

Questo senza neppure considerare l’esonero completo dalle imposte di registro e bollo e le addizionali, regionale e comunale, all’Irpef (variano a seconda del tuo luogo di residenza fiscale)  che si applicano in percentuale proporzionale al reddito e che grazie alla cedolare secca vengono abbattute almeno in parte, rendendo il risparmio ottenuto ancora più consistente.

Inoltre, vi sono molti casi in cui la cedolare secca non si paga sull’intero ammontare del canone, perchè spetta per legge [1] una riduzione forfettaria del 5% (25% per Venezia e le isole limitrofe e 35% per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico) quando, come spesso avviene, il canone di locazione è superiore al reddito medio ordinario calcolato secondo le tariffe d’estimo catastali. In sostanza, con questo “sconto” solo il 95% dell’affitto è tassabile; questo aumenta ulteriormente il risparmio d’imposta.

Il calcolo evoluto: quanto si risparmia rispetto all’Irpef?

Se tu non avessi nessun altro reddito fuorché questi, già risparmieresti, con la cedolare secca ad aliquota normale, 240 euro di tasse (l’Irpef, con l’aliquota al 23%, ti porterebbe a 2.760) e ben 1.560 euro con l’aliquota agevolata per i contratti a canone concordato.

Il beneficio maggiore però emerge se oltre ai redditi di locazione hai anche altri redditi e spicca soprattutto se essi sono alti. Possono essere i più vari (di lavoro dipendente o assimilati, di lavoro autonomo, d’impresa o di partecipazione, di capitale, fondiari, ecc.) ma è indifferente ai nostri fini perché tutti rientrano nel cumulo complessivo e sono assoggettati alle medesime aliquote Irpef.

Per semplicità omettiamo qui di considerare la presenza di deduzioni e di detrazioni ma il discorso non muterebbe perché, come abbiamo visto, la cedolare secca fa storia a sé: da un lato sottrae i redditi immobiliari alla normale tassazione Irpef, dall’altro lato non consente di applicare queste diminuzioni d’imposta su queste porzioni di reddito tassate a parte. Esse, semmai, entrano in gioco in un momento successivo, e ne parleremo tra poco.

Che succede quando ci sono altri redditi?

Se, oltre ai redditi immobiliari che abbiamo descritto prima, tu avessi altri redditi conseguiti nell’anno per 30.000 euro, il totale imponibile sarebbe di 42.000 euro. Senza la cedolare secca sui 12.000 euro dei canoni d’affitto, pagheresti l’Irpef su questa somma; essa ammonterebbe a 12.280 euro. Con la cedolare secca, invece, pagherai l’Irpef solo su 30.000 euro e quindi ad aliquote più basse: sarebbero 7.720 euro, da sommare ai 2.520 euro di cedolare secca che è dovuta, come abbiamo visto, sui redditi degli affitti complessivamente pari a 12.000 euro. Il totale finale delle imposte da pagare sarebbe di 10.240 euro: quasi 2.000 euro in meno.

A questo dobbiamo ancora aggiungere l’ulteriore risparmio sulle addizionali, quello per la deduzione forfettaria, quando spetta, e le imposte di registro e di bollo che dovresti pagare se non avessi optato per la cedolare secca.

Cedolare secca e Irpef al confronto di convenienza

Possiamo quindi trarre una prima importante conclusione: con redditi alti la cedolare secca è conveniente, e lo diventa tanto più quanto sono elevati gli altri redditi imponibili annuali che consegui. In sostanza, se hai redditi elevati, oltre quelli derivanti dagli immobili affittati, ti conviene senz’altro scegliere la cedolare secca perchè ti farà risparmiare molto.

Il corollario del ragionamento, il rovescio della medaglia, è invece questo: se i tuoi redditi sono bassi, e quelli degli affitti pesano in percentuale consistente sul totale, devi verificare bene se perderesti deduzioni o detrazioni di cui altrimenti potresti beneficiare (la cedolare secca, come abbiamo visto, li esclude) e che abbasserebbero le tasse da pagare.

Quando la cedolare secca non conviene più

Questo “gioco” si chiama verifica della capienza fiscale e tiene conto di quanto pagheresti di tasse finali applicando prima tutte le deduzioni e detrazioni che ti spettano. Quando la capienza – data dalla sommatoria di tutti questi benefici – diventa così alta da comprendere anche la parte dei redditi derivanti dagli affitti, in tutto o in parte, allora la cedolare secca non conviene più, perché ti farebbe perdere questi risparmi d’imposta ai quali hai diritto: è meglio allora poterli applicare ai redditi immobiliari.

Ad esempio se hai avuto spese sanitarie consistenti, un mutuo sulla casa per il quale paghi parecchio di interessi, se hai fatto ristrutturazioni edilizie o acquisti energetici ottenendo il bonus, ed a fronte di tutto questo il tuo reddito imponibile, esclusi i redditi dei fabbricati affittati, è molto basso, diciamo al di sotto dei 10.000 o 15.000 euro complessivi, devi fare il conteggio di quanto sarebbero tutti questi benefici fiscali e quanto sgravio d’imposta ti porterebbero.

Se applicandoli ti accorgi che la sommatoria di tali benefici arriva a comprendere non solo i redditi vari ma anche e proprio la porzione dei redditi degli affitti – cioè, ad esempio, deduzioni per 8.000 euro con un reddito complessivo di 12.000 di cui 6.000 di affitto – constaterai che il residuo tassabile diventa inferiore all’importo che dovresti pagare sottoponendo i ricavi degli affitti alla cedolare secca; allora ti converrebbe senz’altro rinunciare ad essa e applicare il regime normale Irpef, in maniera da realizzare il massimo risparmio d’imposta possibile.

Tieni presente, infine, che se sei già in cedolare secca, la modifica del regime avrà effetto solo da quel momento in avanti e precisamente dall’annualità imponibile successiva. Non puoi, cioè, cambiare le carte in tavola mentre stai giocando la partita.


note

[1] Art. 37 co. 4 bis D.P.R. n.917 del 22.12.1986, come modificato dal D.L.n.16 del 2.03.2012, conv. in L. n.44 26.04.2012.

Autore immagine: 123rf com.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

1 Commento

  1. buongiorno Egregi Signori,

    sono un pensionato con unico reddito derivante dalla pensione netta di 1.126,87 euro al mese (imponibile del 24%). Vorrei fittare un mio piccolo locale di 35 mq ad uso commerciale a 200 euro al mese.
    Vi domando quindi: mi conviene applicare la cedolare secca?
    Grazie infinite e cordiali saluti.

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube