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Lettera contestazione spese condominiali

23 Maggio 2019
Lettera contestazione spese condominiali

> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 Maggio 2019



Come contestare il piano di riparto dei millesimi fatto dall’amministratore prima che scadano i termini per le opposizioni. Il facsimile.

L’amministratore di condonino ha lasciato, nella tua cassetta delle lettere, una comunicazione in cui ti chiede il pagamento delle spese condominiali. In essa sono dettagliati anche gli altri importi che ciascun condomino, in base ai propri millesimi, deve corrispondere. Proprio dal raffronto con questi dati, però, ti accorgi che qualcosa non quadra. Ti vengono infatti addebitate delle spese non documentate e che, a tuo avviso, non sono mai state autorizzate dall’assemblea. La cosa più strana però è che ti viene chiesto di pagare una cifra superiore rispetto a quella imputata a chi ha un appartamento più grande del tuo. Intendi quindi inviare una lettera di contestazione spese condominiali, ma non sai come si fa, entro quanto tempo va spedita, a chi deve essere indirizzata e quale contenuto deve avere.

Speri di ottenere una revisione dei conteggi senza dover finire in causa. Il tribunale non fa proprio per te. Per questo non intendi coinvolgere, almeno in questa fase, il tuo avvocato, nella speranza che l’amministratore corregga il piano di riparto e rifaccia i calcoli in modo corretto, tenendo conto delle tue osservazioni. Del resto, se davvero c’è stato un errore nei numeri, la tua lettera di contestazione delle spese condominiali servirà a farlo rilevare “con le buone”. Se ciò non dovesse succedere, ne informerai anche gli altri condomini in assemblea.

Bene, sei capitato nella pagina giusta. Qui di seguito ti daremo alcuni consigli che è bene tu legga con attenzione. Devi infatti sapere che non sempre la lettera di contestazione delle spese condominiali può cambiare le carte in tavola. Difatti la legge impone ai condomini che dissentono dai conteggi effettuati dall’amministratore il rispetto di alcuni termini perentori: termini che, nel momento in cui vengono riscosse le somme dai vari proprietari, potrebbero essere già scaduti (anzi, di solito succede sempre così). Ecco che allora è bene sapere come muoversi ed entro quanti giorni. Ma procediamo con ordine.

Come avviene l’addebito delle spese condominiali

Di solito l’amministratore, prima dell’anno di gestione, redige un bilancio preventivo con cui fa un previsione delle spese fisse e certe che il condominio dovrà sostenere (ad esempio ditta di pulizie, giardiniere, competenze dello stesso amministratore, manutenzione ascensore, bollette, ecc.). Anche se la legge non richiede obbligatoriamente la redazione di un bilancio preventivo, esso è tuttavia divenuto una prassi adottata da molti capi condomini per anticipare la riscossione delle quote ed evitare di trovarsi senza fondi per pagare fornitori e utenze. In altri condomini, invece, si procede direttamente all’approvazione del bilancio consuntivo, ossia quello redatto al termine dell’anno di gestione, quando cioè le spese sono già maturate e in scadenza.

Una volta predisposto il rendiconto annuale, l’amministratore convoca l’assemblea ordinaria, affinché il documento venga approvato dai condomini. A tal fine la convocazione dell’assemblea deve essere eseguita entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio annuale.

Onde permettere a ciascun condomino di conoscere il rendiconto prima dell’assemblea (e quindi parteciparvi in modo informato) e di poterlo consapevolmente discutere, si ritiene che esso debba essere inviato ai condomini con un certo anticipo rispetto alla data fissata per l’assembla.

Per poter riscuotere le somme dai vari proprietari è necessario che l’assemblea approvi il rendiconto con il piano di ripartizione delle spese condominiali redatto dall’amministratore sulla base dei millesimi di proprietà e delle ulteriori (eventuali) regole di ripartizione fissate nel regolamento. Se l’assemblea non si riunisce e non approva il piano di riparto, l’amministratore non può agire per ottenere il pagamento nei confronti dei morosi. Questa è la ragione per cui almeno una volta all’anno è necessario indire la riunione di condominio.

Contestazione ripartizione spese condominiali

Nel momento in cui l’assemblea approva il piano di riparto, i condomini dissenzienti o astenuti hanno la possibilità di contestare la delibera nei successivi 30 giorni. Invece, i condomini assenti possono contestarla nei 30 giorni successivi al ricevimento del verbale di assemblea spedito loro dall’amministratore.

La contestazione deve passare prima per un tentativo di mediazione innanzi a uno degli organismi situati nel luogo del tribunale competente. Poi c’è la fase giudiziale vera e propria.

Scaduti i 30 giorni dall’assemblea o dalla comunicazione del relativo verbale, non è più possibile contestare il piano di riparto ed eventuali vizi della delibera. Sicché il condomino non potrà più opporsi alla richiesta di pagamento neanche spiegando una opposizione a decreto ingiuntivo.

Quando contestare le spese condominiali

Da quanto abbiamo appena detto ben si comprende come la contestazione delle spese condominiali deve avvenire necessariamente prima della delibera di approvazione o immediatamente dopo e, comunque, non oltre 30 giorni da essa. Diversamente essa sarebbe tardiva e non avrebbe più ragione d’essere.

Secondo la giurisprudenza, infatti, il condomino che intenda opporsi alla richiesta di pagamento delle spese condominiali non può farlo con l’opposizione a decreto ingiuntivo presentato dal condominio se non ha prima impugnato nei termini la votazione dell’assemblea durante la quale è stato approvato il piano di riparto. In buona sostanza, se si ha qualche doglianza da far valere sulle spese condominiali o sulle modalità di convocazione, costituzione o votazione dell’assemblea che ha approvato il relativo piano di riparto, non ci si può svegliare solo nel momento in cui l’amministratore agisce per la riscossione forzata delle quote condominiali ma bisogna agire prima, impugnando entro 30 giorni tale delibera.

Risultato: se l’amministratore dovesse inviare una richiesta di pagamento delle quote quando già sono decorsi i fatidici 30 giorni per l’opposizione alla votazione assembleare, la lettera di contestazione delle spese condominiali è del tutto inutile.

Al contrario, si può ben inviare una lettera di contestazione prima di questo momento, quando ad esempio l’amministratore convoca l’assemblea per la votazione o, anche, durante la stessa assemblea.

Vien da sé che non può contestare le spese condominiali chi vota favorevolmente all’approvazione del piano di riparto. Invece può farlo chi si astiene o chi è assente (ma non oltre 30 giorni).

Come contestare le spese condominiali 

Per contestare le spese condominiali bisogna quindi muoversi prima che scadano i 30 giorni dalla votazione del piano di riparto. Si può ben utilizzare una lettera, da inviare all’amministratore, ma è necessario anche sapere che questa lettera non interrompe il termine di 30 giorni per l’impugnazione della delibera condominiale. Per cui, se il termine decorre inutilmente, non c’è più possibilità di far valere i propri diritti.

La lettera, ad ogni buon fine, può essere spedita con posta elettronica certificata (Pec) o con raccomandata indifferentemente. Ogni amministratore deve possedere una Pec.

Facsimile lettera di contestazione spese condominiali

Un possibile modello di lettera di contestazione spese condominiali può essere il seguente.

Egr. Sig. amministratore del condominio ….

sito in via …

Con la presente, preso atto del progetto di rendiconto da Lei inviato allo scrivente, si fa presente che, nello stesso, risultano addebitati a mio conto spese per riparazione ascensore che, tuttavia, non sono dovute in quanto non liquidate da alcuna sentenza. In più mi vengono addebitate spese legali per il recupero di un credito condominiale anche queste non dovute in quanto corrisposte prima del decreto ingiuntivo del tribunale.

Infine si fa presente che i conteggi sono frutto di un errore materiale in quanto mi vengono addebitate spese di gestione di una scala diversa da quella in cui abito.

Pertanto Le chiedo di voler correggere il documento nel più breve termine possibile.

Distinti saluti


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