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Rete antipiccioni sui muri esterni e proprietà condominiale

22 Giugno 2019
Rete antipiccioni sui muri esterni e proprietà condominiale

Sono proprietario di un appartamento situato al 5° e 6° piano (lastrico solare) con uso esclusivo, collegati da scala interna; i servizi al 5° piano e il parapetto del 6° costituiscono una delle “facciate” della chiostra della scala. A causa degli escrementi di piccioni che si depositano nel piano di calpestio della chiostrina (piano piloty), l’amministratore del condominio mi ha intimato di consentire l’installazione di una rete antipiccioni al di fuori della mia proprietà ma installata tra il 5° e 6° piano anche del mio appartamento. In caso di diniego dovrei pagare le spese di pulizia del piano di calpestio della chiostrina ad opera di un’impresa specializzata già operante nel condominio.  Sono contrario a detta installazione perché il problema si sposterebbe dal piano di calpestio alla rete che verrebbe a trovarsi proprio al di sopra delle finestre dei miei locali servizi (anche cucina) del mio 5° piano. Ho anche suggerito soluzioni alternative (installazione di “dissuasori” sulla balaustra del parapetto del 6° piano e delle soglie travertino sulle finestre dei miei locali servizi oltre che ai piani inferiori affaccianti sulla chiostrina). Amio avviso l’istallazione si configurerebbe come proprietà comune (condominiale); per la manutenzione della stessa anche se sporadica, la pulizia, la sostituzione, si potrebbe configurare una servitù di passaggio? Se si, si verificherebbe un conseguente decremento del valore dell’appartamento?

Dalla descrizione fatta nel quesito dal lettore, e dalla lettera dell’amministratore allegata, emerge che la rete antipiccioni sarà collocata sui muri esterni del condominio.

Questi muri, salvo che non sia stabilito nulla di diverso negli atti di acquisto, vanno considerati di proprietà condominiale in base all’articolo 1117 del Codice civile.

Questa norma, infatti, stabilisce che i muri maestri sono di proprietà condominiale, salvo che non risulti il contrario dal titolo (cioè dagli atti di acquisto).

E sono sempre di proprietà condominiale (in quanto determinano la consistenza volumetrica dell’edificio e lo proteggono dagli agenti termici e atmosferici) anche i muri perimetrali nelle parti che si trovano esternamente in corrispondenza delle proprietà esclusive ed anche quando i muri perimetrali delimitano i piani attici o i lastrici solari cioè quando sono collocati in posizione avanzata o arretrata rispetto ai muri esterni degli altri piani (così si è espressa la Corte di Cassazione con sentenze n. 4.978 del 2007 e n. 839 del 1978).

In base a questa necessaria premessa è possibile affermare che il muro sul quale si intende posizionare la rete antipiccioni è una proprietà condominiale (a meno che, si ripete, non vi siano indicazioni contrarie negli atti di acquisto) e, pertanto, l’assemblea condominiale aveva il potere di decidere di posizionarvi questa rete e aveva il potere di preferire questa soluzione rispetto ad altre possibili soluzioni del problema.

Si aggiunga che, in base all’articolo 843 del codice civile, il proprietario deve permettere l’accesso ed il passaggio nella sua proprietà (se l’accesso ed il passaggio siano necessari) per costruire o riparare un muro o qualsiasi altra opera che sia di proprietà del vicino oppure di proprietà comune.

Questo vuol dire che se non c’è altra maniera di installare la rete antipiccioni, il lettore deve consentire a chi la installerà (su incarico dell’amministratore di condominio e, quindi, dell’assemblea) di accedere e passare sulla sua proprietà e dovrà consentirlo ogni qual volta occorra per riparare e/o fare manutenzione della stessa (rete antipiccioni che è sicuramente di proprietà condominiale se sarà stata acquistata con denaro dei condomini).

Si specifica che:

1) gli accessi ed il passaggio che il proprietario (in questo caso il lettore) deve consentire per installare e poi per fare manutenzione dell’opera (cioè della rete antipiccioni) non determinano una servitù ma una obbligazione propter rem, cioè un limite legale del diritto di proprietà (così si è espressa la Corte di Cassazione con sentenza n. 17.383 del 30 agosto 2004);

2) il diritto ad accedere e passare sulla proprietà del lettore non è invece consentito (e lo stesso lo può impedire) se fosse comunque possibile eseguire i lavori di installazione e, successivamente, quelli di manutenzione passando su altre proprietà;

3) se l’accesso causa un danno, è dovuta al proprietario un’indennità (articolo 843, 2° comma, del codice civile);

4) se sussiste la necessità di attraversare e passare sulla proprietà del lettore per installare la rete, in quanto si dimostra che non è possibile installarla in altro modo e il lettore si rifiutasse di consentire il passaggio, l’amministratore potrà ricorrere al giudice affinché sia il giudice ad ordinare al lettore di permettere il passaggio e l’accesso alla sua proprietà per installare la rete (naturalmente dopo che sia stato dimostrato al giudice che non era possibile l’installazione in altra maniera, cioè non passando attraverso la proprietà del lettore).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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