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Comunione legale ed usufrutto dell’immobile

22 Giugno 2019
Comunione legale ed usufrutto dell’immobile

Sono proprietario unitamente a mia moglie (50% cad), di un immobile acquistato nel 2000 per € 260.000,00. Vorrei concederle l’usufrutto sulla mia metà. Il contratto può essere redatto da voi? Ha valenza giuridica anche se non viene registrato presso l’Ufficio del Registro? Quali sono i costi in caso di registrazione?

Innanzitutto una premessa. Se l’immobile in questione ricade nel regime di comunione legale (eventualmente esistente tra il lettore e sua moglie), allora si deve considerare che la comunione legale è una comunione senza quote (in questo senso si è espressa la Corte di Cassazione con sentenze n. 6.575 del 2013 e n. 14.093 del 2010 ed anche la Corte Costituzionale con sentenza n. 311 del 1988).

In sostanza questo vuol dire che nella comunione legale entrambi i coniugi sono titolari di un diritto che ha per oggetto, per l’intero (cioè per il 100%), tutti i beni compresi nel regime di comunione legale e che non è possibile che il singolo coniuge disponga (cioè ceda o doni) la sua quota considerato che non è concesso che alla comunione legale possano partecipare estranei.

Se, quindi, il lettore e sua moglie sono comproprietari di questo immobile in regime di comunione legale, si deve considerare che per poter il lettore cedere a sua moglie l’usufrutto del 50% di esso c’è da superare l’ostacolo rappresentato dal fatto che la comunione legale è una comunione senza quote: si sta in pratica dicendo che il notaio potrebbe rifiutarsi di stendere un atto in cui il lettore cede a sua moglie l’usufrutto solo sul 50% e non sul 100% dell’immobile.

Molto più semplice sarebbe per il lettore cedere a sua moglie l’usufrutto dell’intero immobile (restandone questi il nudo proprietario).

Chiaramente la possibilità di cedere alla moglie l’usufrutto sul 50% dell’immobile non incontrerebbe nessun ostacolo se l’immobile ricadesse in una comunione ordinaria tra il lettore e sua moglie e non nel regime della comunione legale tra coniugi.

In ogni caso (sia che il lettore ceda il 50% sia che ceda il 100% dell’immobile in usufrutto a sua moglie) la cessione gratuita dell’usufrutto è, dal punto di vista giuridico, una donazione e come tale richiede obbligatoriamente l’atto pubblico redatto da un notaio.

Dovrà cioè obbligatoriamente recarsi da un notaio perché quest’ultimo predisponga l’atto pubblico che sarà necessariamente registrato (presso l’ex ufficio del registro) e poi anche trascritto (presso gli ex uffici della conservatoria dei registri immobiliari) con voltura catastale.

Il notaio è per legge obbligato a richiedere la registrazione degli atti pubblici da lui redatti che siano soggetti a registrazione (se non lo facesse andrebbe incontro a responsabilità disciplinare) ed è anche obbligato, insieme alle parti dell’atto, al pagamento dell’imposta di registro (nel caso specifico si tratterebbe per la precisione di imposta sulle donazioni da pagare in sede di registrazione dell’atto).

Quindi, riassumendo:

– l’atto di cessione gratuita alla moglie dell’usufrutto sul 50% o sul 100% dell’immobile è una donazione;

– un atto del genere (cioè una donazione) richiede obbligatoriamente l’atto pubblico redatto da un notaio;

– la cessione gratuita dell’usufrutto (in quanto donazione) è soggetta a registrazione ed al pagamento dell’imposta di donazione con una franchigia pari al valore di 1 milione di euro se le parti dell’atto sono due coniugi (al di sotto del valore di un milione di euro, quindi, la cessione gratuita dell’usufrutto tra coniugi è esente dal pagamento dell’imposta sulle donazioni);

– per un atto del genere sono comunque dovuti gli onorari notarili (al notaio può essere chiesto un preventivo scritto dei suoi onorari) ed anche le altre imposte ipotecarie e catastali nella misura rispettivamente del 2% e dell’1% calcolate sul valore del bene (non c’è franchigia per il pagamento delle imposte ipotecarie e catastali).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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