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Condominio: se l’assemblea approva il risarcimento senza preventivo

22 Giugno 2019
Condominio: se l’assemblea approva il risarcimento senza preventivo

In assemblea condominiale ho chiesto all’amministratore documentazione relativa al seguente punto all’ordine del giorno: “deliberazioni in merito alla richiesta danni da parte della proprietà x a causa di infiltrazioni dal coperto”. Questi non mi ha trasmesso alcun preventivo, ma solo una richiesta risarcitoria (non quantificata) da parte di un legale del condomino in questione, ed una relazione di un tecnico della stessa proprietà attestante che i danni erano derivati dal tetto condominiale. Detto condomino aveva due mesi prima ultimato le lavorazioni nel proprio appartamento, sottostante il tetto in questione. L’assemblea aveva deliberato di riconoscere a tale condomino la somma di Euro 8.500,00, pare solo sulla base di preventivi in possesso dell’interessato, ma non allegati né alla convocazione, né al verbale assembleare, né inviatimi nonostante la mia richiesta di documentazione. Tale deliberazione, senza una preventiva consegna dei preventivi e/o fatture di spesa e senza un accertamento da parte di un tecnico condominiale della causa delle infiltrazioni, può essere considerata valida?

La risposta al quesito in esame la fornisce direttamente la Corte di Cassazione in diverse sue sentenze.

Innanzitutto la Cassazione ha precisato (con sentenze n. 1.544 del 2004 e n. 21.966 del 2017) che per soddisfare in modo adeguato il diritto di informazione dei condomini, con riferimento all’oggetto di una delibera, non è necessario allegare all’avviso di convocazione dell’assemblea anche i singoli preventivi di spesa perché è sufficiente, per rendere chiaro l’ordine del giorno, indicare la materia su cui verterà la discussione e la votazione mentre è onere del condomino, che voglia avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui si dovrà deliberare, attivarsi presso l’amministratore per poterla visionare ed eventualmente per ottenerne copia a proprie spese.

Quindi, in sostanza, la Cassazione considera valida la delibera adottata dall’assemblea anche se all’avviso di convocazione non furono allegati preventivi e/o fatture relativi alla questione, indicata nell’ordine del giorno, sulla quale poi l’assemblea ha deliberato.

Se però, al condomino che ne abbia fatto richiesta all’amministratore, viene negato il diritto di visionare la documentazione attinente agli argomenti posti all’ordine del giorno di una successiva assemblea, allora la delibera adottata su quegli argomenti sarà annullabile se quello stesso condomino la impugnerà entro trenta giorni da quello in cui la delibera fu votata (se egli fu presente alla votazione astenendosi o votando contro) oppure entro trenta giorni da quando la delibera gli viene comunicata (se fu assente): in questo senso si è espressa la Corte di Cassazione con sentenza n. 13.350 del 2003.

Quindi se l’amministratore non ha consentito al lettore di visionare, dopo la sua richiesta, tutta la documentazione che egli aveva a disposizione prima della data dell’assemblea, allora la delibera sarà annullabile se questi la impugnerà (previo tentativo obbligatorio di mediazione) entro i termini di trenta giorni appena indicati.

Ma se l’amministratore ha invece consentito al lettore di visionare tutta la documentazione che egli aveva a disposizione prima dell’assemblea (perché non ne aveva altra in quel momento e quella che il lettore non ha potuto visionare è stata direttamente e per la prima volta portata ed esibita durante l’assemblea), allora la delibera sarà da considerare valida.

Per quanto riguarda invece il fatto che l’assemblea abbia deciso di riconoscere un debito condominiale nei confronti di un condomino accettando la sua perizia tecnica e senza incaricare un proprio perito per gli accertamenti del caso, si tratta di una valutazione di opportunità che non è possibile portare in contestazione davanti ad un giudice.

Le delibere dell’assemblea condominiale, infatti, possono essere impugnate davanti all’Autorità giudiziaria solo per vizi di tipo formale (cioè per violazioni nella procedura di convocazione, nel calcolo delle maggioranze, per decisioni che non spetta all’assemblea adottare ecc.), ma non possono

essere invece impugnate se si vuole contestare l’opportunità o il merito o la convenienza (anche economica) della delibera perché questi sono aspetti sui quali l’assemblea è sovrana e può decidere come meglio crede e ritiene e sui quali nessun giudice può intervenire.

Se dunque l’assemblea decide, per motivi di opportunità e/o di convenienza, di riconoscere un proprio debito nei confronti di un soggetto senza prima affidare ad un proprio tecnico l’accertamento dei fatti, questa è una decisione che l’assemblea discrezionalmente prende e che non è consentito al giudice di valutare.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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