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Capannone abusivo e invalidità del contratto di locazione

22 Giugno 2019
Capannone abusivo e invalidità del contratto di locazione

In un capannone (usato come deposito), regolarmente condonato,il conduttore a seguito della liberazione dell’immobile, ha smontato un ufficio (da lui installato negli anni della locazione) che era inserito nel condono. Da ciò non c’è più la conformità catastale ed urbanistica dell’immobile con ripercussioni sull’usabilità (strettamente legata al rilascio del condono stesso). Per locarlo nuovamente devo necessariamente aggiungere l’ufficio mancante o posso darlo anche nello stato attuale dichiarandolo esplicitamente nel contratto?

In virtù del quesito posto dal lettore, è opportuno esporre sinteticamente quanto segue:

La locazione di un bene abusivo

Secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, peraltro recentemente confermato dalla Suprema Corte di Cassazione [1], l’eventuale difformità urbanistica del bene locato non comporta la nullità del contratto di locazione.

Secondo gli Ermellini, infatti, l’eventuale nullità sollevabile per illiceità dell’oggetto [2] non può riguardare il bene immobile abusivo e locato, ma semmai la prestazione. In altri termini, secondo i giudici, il vero e proprio elemento caratterizzante il contratto di locazione è la concessione del pacifico godimento del bene a favore del conduttore, previo pagamento da parte di quest’ultimo del pattuito corrispettivo. È solo a questo elemento che bisogna guardare per valutare la liceità o meno del contratto.

A nulla, quindi, importerebbe se il bene locato dovesse essere abusivo, poiché questa situazione determinerebbe, semmai, una potenziale responsabilità amministrativa nei riguardi dello stato ed a carico del proprietario, ma non certo l’invalidità del contratto di locazione.

Quest’ultimo, quindi, sarebbe valido ed efficace, soprattutto se il conduttore riuscisse comunque ad utilizzare il bene concesso in locazione secondo sue intenzioni [3]. Solo in caso contrario potrebbe invocare la risoluzione del contratto in esame [4].

Viceversa se la situazione urbanistica del bene fosse stata nota al conduttore ed accettata dal medesimo, precisa la Cassazione che nessuna responsabilità contrattuale potrebbe essere attribuita al locatore se, nel prosieguo del rapporto, il conduttore per la predetta questione urbanistica, dovesse avere difficoltà nel concreto godimento del bene locato.

CASO CONCRETO

Alla luce di quanto il lettore afferma in quesito (…posso darlo anche nello stato attuale dichiarandolo esplicitamente nel contratto?…), l’eventuale difformità urbanistica del capannone oggetto della paventata locazione, in virtù del citato orientamento giurisprudenziale, non dovrebbe comportare alcuna responsabilità contrattuale a suo carico e tanto meno l’invalidità del predetto contratto di locazione.

Ovviamente, per cautelarsi da eventuali contestazioni del futuro conduttore, sarebbe opportuno specificare adeguatamente nel contratto la descritta difformità urbanistica del bene e farla accettare al medesimo. In questo modo dovrebbe eludere altresì qualsivoglia responsabilità contrattuale per inadempimento, qualora l’immobile non fosse concretamente goduto dal conduttore per la descritta irregolarità amministrativa.

Se poi il lettore volesse evitare qualsivoglia problema o le ipotizzabili fastidiose contestazioni nel futuro rapporto con il conduttore, la regolarizzazione di fatto e di diritto del capannone, ovviamente, risolverebbe ogni problema di sorta (anche da un punto di vista squisitamente amministrativo).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Marco Borriello


note

[1] Cass. civ. ord. n. 9558/2017

[2] Art. 1346 cod. civ.

[3] Cass. civ. sent. n. 23695/2004

[4] Cass. civ. sent. n. 12708/2010


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