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Verbale assemblea condominiale: è atto pubblico?

24 Maggio 2019
Verbale assemblea condominiale: è atto pubblico?

Che valore ha il verbale dell’assemblea condominiale se è falso e non dice la verità? Può essere considerato una prova? Come si contesta?

Se abiti in un condominio ti sarà di certo capitato di partecipare a una riunione e di assistere, in quella sede, a più di una discussione. Discussioni che spesso diventano accese dispute; sicché l’amministratore e il presidente sono chiamati a improvvisarsi nel ruolo di pacieri, non sempre con brillanti risultati. Le parole, proprio perché pronunciate d’impulso nella concitazione del contesto, diventano facili pretesti per litigare e, quando si vuol acquisire una prova delle altrui violazioni, le si fa mettere a verbale. Ma esigere che determinate affermazioni o narrazioni vengano trascritte nel verbale dell’assemblea condominiale può essere davvero utile? Che valore acquisisce questo documento in un eventuale giudizio o in una querela?  

Sappiamo che tutto – o meglio, quasi tutto – ciò che un poliziotto scrive sul proprio verbale acquista una “fede privilegiata” e diventa prova dello stesso fatto. Il vigile è infatti un pubblico ufficiale e, come tale, ha il potere di garantire la certezza ai fatti da questi riportati sulla contravvenzione (maggiori approfondimenti in Che valore ha un verbale della polizia?). In pratica, quel che trascrive diventa vero. Ebbene, la stessa valenza probatoria la possiede anche il verbale della riunione di condominio? Per rispondere a questo interessante quesito dobbiamo prima chiederci: il verbale dell’assemblea condominiale è atto pubblico?

È proprio dalla soluzione di tale dilemma che passa la spiegazione di un altro problema: che valore ha il verbale dell’assemblea condominiale? Può essere una prova in un processo? La questione è stata più volte affrontata e decisa dalla giurisprudenza. È stata la stessa Cassazione ad occuparsi del problema e, da ultimo, una sentenza del Tribunale di Catania si è pronunciata sull’argomento [1]. Vediamo dunque cosa dice la legge a riguardo.

Accuse e dichiarazioni: che valore ha il verbale di assemblea condominiale?

Prima di affrontare il tema di questo articolo e spiegare se il verbale dell’assemblea condominiale è atto pubblico facciamo – come nostra abitudine – un esempio pratico. Ci servirà per comprendere meglio cosa è in gioco dietro la questione legale in commento.

Immagina che, nel corso di una riunione di condominio, uno dei condomini affermi di aver visto un altro violare più volte il regolamento e comportarsi in modo sospetto. Lo ha scorto mentre parcheggiava la propria auto sul posto assegnato ad altri, mentre sporcava l’androne lasciando carte a terra, mentre rovistava nella corrispondenza altrui, mentre maneggiava i contatori della luce e dell’acqua. Esige pertanto che le sue dichiarazioni vengano messe a verbale. L’interessato si oppone: si tratterebbe, a suo dire, di mere illazioni che non hanno alcun valore di prova e che quindi non possono trovare spazio in un atto pubblico qual è il verbale condominiale. 

Tra i due nasce un alterco che finisce in reciproche offese. I due vorrebbero che anche le parolacce volate in quel contesto siano messe a verbale. L’amministratore, a sua volta, per dirimere la controversia, riporta i fatti sintetizzandoli a modo suo. Il che non piace a nessuno dei due interessati, preoccupati che una trascrizione del genere possa pregiudicare il loro diritto a utilizzare il verbale in un successivo momento, per un eventuale processo. 

Ebbene tutta questa disputa ha senso? Il verbale dell’assemblea di condominio può avere valore di prova? Ecco la soluzione.

Il valore del verbale condominiale: è atto pubblico?

Il verbale dell’assemblea condominiale non è un atto pubblico ma una semplice scrittura privata. Esso dimostra solo la provenienza delle dichiarazioni in esso contenute, provenienza che fa capo a chi lo ha redatto e poi firmato (ossia il presidente e il segretario). Sicché, se anche il verbale riporta determinati fatti o dichiarazioni, non per questo essi diventano “reali” (come succede invece in una contravvenzione stradale). Tutto ciò che viene narrato e descritto nel verbale non è per ciò solo già dimostrato. La prova è tutta un’altra cosa e non si raggiunge con un semplice verbale. Per cui, se anche il presidente riporta determinate circostanze nel verbale queste non si considerano provate. Se, al contrario, il presidente non trascrive determinate dichiarazioni o circostanze, nulla toglie che queste possano essere dimostrare in un successivo momento.

Come si contesta il verbale dell’assemblea di condominio?

Poiché il verbale dell’assemblea di condominio non è un atto pubblico, esso non è rilevante come prova e lo si può contestare con una semplice dichiarazione, senza bisogno di particolari procedure (invece per contestare la veridicità di un atto pubblico è necessario esperire la cosiddetta «querela di falso»). Del resto non poteva essere diversamente visto che anche l’amministratore di condominio, al pari del Presidente dell’Assemblea condominiale e del relativo Segretario non sono pubblici ufficiali ma soggetti privati come tutti gli altri.

Ricordiamo però che se l’intenzione del condomino è di contestare la validità dell’assemblea, le modalità di costituzione, votazione o formazione del relativo verbale, questi ha un termine per preciso di 30 giorni dalla data della riunione (o, se assente, dalla comunicazione del verbale di assemblea fatta dall’amministratore). Leggi sul punto Impugnazione assemblea condominiale: termini.

Il verbale di assemblea condominiale è una prova?

Quanto abbiamo appena detto dovrebbe tranquillizzarti: se anche nel verbale di assemblea condominiale dovesse essere riportato un fatto a te sfavorevole o trascritto un altro in modo non completo o non corretto, tale documento non ha comunque alcuna valenza di prova. Come chiarito dalla Cassazione [2], «il verbale di un’assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova»  

Il testo scritto offre esclusivamente una prova presuntiva, potendosi fornire la prova contraria in merito ad ogni suo aspetto.

Verbale assemblea falso: è reato

Si può denunciare l’amministratore di condominio o il presidente dell’assemblea che redige un verbale con delle falsità? La risposta – anche in questo caso data dalla Cassazione [3] – è negativa. 

Il verbale di un’assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicché l’eventuale falso ideologico in esso non è integra il delitto di falso punito dal codice penale.

note

[1] Trib. Catania sent. del 22.02.2018.

[2] Cass. sent. n. 11375/2017, Cass. sent. n. 747 del 15.03.1973, Cass. sent. n. 23903/2013.

[3] Cass. sent. n. 1274/1986 del 20.11.1986.


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