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Registrazione contratto comodato d’uso immobile

22 Giugno 2019 | Autore:
Registrazione contratto comodato d’uso immobile

Cos’è il comodato di un immobile e come e quando procedere alla registrazione del relativo contratto

Non accade raramente che chi abbia la disponibilità di un appartamento consenta ad un terzo soggetto di poterlo abitare senza dover pagare nulla. Può accadere infatti che un genitore conceda a suo figlio o a tutta la famiglia di suo figlio (per un tempo più o meno lungo) di vivere gratuitamente in un appartamento sia perché il figlio non ha ancora sufficienti risorse economiche per comprarsi o prendere in affitto una casa, sia perché (a prescindere da motivazioni di tipo economico) è magari venuto il momento che il figlio cominci a gestirsi in autonomia. Ma può anche succedere che il proprietario di un immobile voglia fare un favore ad un amico in difficoltà, ad una famiglia in crisi o che siano gli anziani genitori a non potersi più permettere di pagare un canone di affitto: allora sarà il figlio a concedere loro la possibilità di abitare gratis in un immobile. In tutti questi casi, ed in tutti gli altri in cui si abita in una casa senza essere obbligati a pagare al proprietario un canone di locazione, ci troviamo di fronte al cosiddetto comodato d’uso di un immobile. Nell’articolo che segue cercheremo di approfondire cosa sia in effetti il contratto di comodato e, in particolare, cosa sia la registrazione di un contratto di comodato d’uso di un immobile. Analizzeremo i principali aspetti del contratto di comodato (altrimenti detto prestito gratuito) e illustreremo le modalità operative per procedere alla registrazione di un simile contratto nei casi in cui sia obbligatorio o conveniente farlo.

Cos’è il contratto di comodato di un immobile?

Il comodato è il contratto con il quale una parte (nella maggior parte dei casi il proprietario) concede all’altra una cosa, un bene mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta [1].

La caratteristica principale di questo contratto è che esso è essenzialmente gratuito.

Il comodatario (cioè colui che riceve la cosa in comodato) non sarà tenuto a pagare nulla a chi gliel’ha concessa (cosiddetto comodante).

Abbiamo detto che oggetto del contratto di comodato può essere una cosa mobile (un autoveicolo, un computer, una bicicletta, un libro ecc.) o anche una cosa immobile come può essere un appartamento.

La durata del comodato può essere determinata dalle parti nel contratto:

In questo caso, arrivata la scadenza pattuita, il bene dovrà essere restituito al comodante.

Ma ci può essere il caso in cui una durata non sia stabilita nel contratto: in quest’ultimo caso, se la durata non si può nemmeno determinare in base all’uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario sarà obbligato a restituire la cosa non appena il comodante gliela richieda.

Così, ad esempio, se ti do in comodato un libro con lo scopo che tu lo legga, ma senza stabilire la durata precisa del prestito, la restituzione dovrà avvenire quando avrai finito di leggerlo perché è chiaro, in base agli accordi conclusi, che l’uso per cui il prestito fu concesso era che il libro venisse letto.

Oppure: se il proprietario concede in comodato ad un nucleo familiare, senza stabilire una durata, l’uso di un appartamento e ci si accorda (in modo chiaro ed espresso) che il prestito gratuito sia fatto per favorire le esigenze abitative della famiglia, il contratto andrà avanti fino a che queste esigenze abitative saranno effettive [2].

Il contratto di comodato non richiede necessariamente la forma scritta, nemmeno quando riguardi un bene immobile.

Questo vuol dire che è perfettamente lecito stipulare un contratto di comodato, anche avente ad oggetto un immobile, semplicemente accordandosi verbalmente (chiaramente, in questo caso, i problemi sorgeranno nel momento in cui, nascendo una controversia, occorrerà dimostrare il contenuto dell’accordo).

Il comodato può essere a tempo indeterminato

Quando e come si registra il comodato di un immobile?

La registrazione non è altro che la presentazione di un contratto all’agenzia delle Entrate che, dopo il pagamento dell’imposta (appunto di registro), vi appone un timbro conferendo data certa all’atto stesso.

La registrazione di un contratto di comodato d’uso di bene immobile è obbligatoria solo se:

  • il contratto di comodato d’immobile è stato redatto per iscritto (sappiamo, infatti, che non vi è alcun obbligo di mettere per iscritto un contratto di comodato anche se si riferisce ad un immobile);
  • il contratto di comodato d’immobile è stato concluso verbalmente ma viene richiamato in altro atto da registrare.

Pertanto, la registrazione di un contratto di comodato d’immobile è necessaria in sostanza solo se il contratto è stato messo per iscritto dalle parti (che vogliono evitare, mettendo gli accordi nero su bianco, futuri problemi sul contenuto dei patti conclusi).

Per registrare il contratto scritto di comodato di un immobile ci si deve recare, entro venti giorni dalla data di stipula dell’atto (o, se antecedente, entro venti giorni dalla data di decorrenza del contratto indicata nel contratto stesso), al più vicino ufficio dell’agenzia delle Entrate e:

  • presentare almeno due copie del contratto di comodato da registrare con firme in originale;
  • compilare il modello 69 (compilazione possibile anche direttamente presso l’ufficio dell’agenzia delle Entrate);
  • applicare sul contratto una marca da bollo (oggi assolta utilizzando con contrassegni telematici) da euro 16,00 ogni quattro facciate e, comunque, ogni cento righe;
  • versare l’imposta di registro pari ad euro 200,00 tramite modello F23 (codice 109T);
  • portare con sé le fotocopie dei documenti di identità di comodante e comodatario.

Infine occorre aggiungere che la legge [3] ha di recente previsto che la base imponibile ai fini del pagamento di Imu e Tasi è ridotta del 50% per gli immobili concessi in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado (quindi ai figli o ai genitori) che li utilizzano come abitazione principale.

Per poter fruire di questa agevolazione è però necessario registrare il contratto di comodato anche se si tratta di contratto verbale ed allora sarà necessario seguire l’iter che è stato descritto sopra (versando l’imposta di registro indicata e compilando il modello 69 ma non pagando, ovviamente, l’imposta di bollo che è dovuta ogni quattro facciate per i contratti scritti).

La registrazione del comodato di un immobile è obbligatoria solo se il contratto è scritto


note

[1] Art. 1803 cod. civ.

[2] Cass., sent. n. 13603/2004.

[3] Art. 1, co. 10, l. n. 208/2015.


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