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Riconsegna appartamento in affitto

27 Maggio 2019
Riconsegna appartamento in affitto

> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 Maggio 2019



Che succede se l’inquilino ritarda nel restituire la casa affittata? Deve pagare un risarcimento? Come deve essere riconsegnato l’appartamento?

Il momento in cui termina il contratto di affitto è sempre critico. Da un lato perché non sempre l’inquilino se ne va nel giorno della scadenza e spesso il padrone di casa è costretto a tollerare la sua presenza per alcune settimane (se non mesi). Dall’altro perché l’appartamento non è quasi mai nelle stesse condizioni dell’iniziale consegna; sicché è necessario procedere ad un’opera di manutenzione prima di trovare un nuovo affittuario.

Se anche la legge prevede una tutela in favore del padrone di casa che abbia dovuto sopportare la presenza del conduttore più del dovuto – dall’azione di sfratto per finita locazione al risarcimento del danno – non sempre il ricorso al tribunale si presenta conveniente. Il più delle volte, infatti, i danni conseguenti alla riconsegna dell’appartamento in affitto non sono tanto elevati da giustificare le spese giudiziali, tanto più se si considera che, per il locatore, la vera utilità è ritornare nel possesso del proprio immobile. A questo si aggiunge poi il fatto che l’inquilino è spesso un soggetto con pochi beni intestati, a volte nullatenente, sicché l’esecuzione forzata diventa incerta e rischiosa. 

Conoscere i propri diritti e doveri e ciò che prevede la legge in merito alla riconsegna dell’appartamento in affitto può costituire comunque il punto di partenza per una leale trattativa tra le parti, che eviti lo scontro giudiziale. Di tanto parleremo in questo articolo; spiegheremo, più nel dettaglio, quali sono le strade che l’ordinamento offre al proprietario della casa per vedere tutelata la sua proprietà.

Scadenza affitto e riconsegna appartamento

Se il conduttore o il locatore danno disdetta al contratto di affitto, il rapporto cessa alla data indicata nel contratto stesso. L’inquilino deve restituire la casa nello stato in cui l’ha ricevuta all’inizio del rapporto, provvedendo quindi alla manutenzione necessaria a eliminare tutti i danni prodotti. Ciò non significa ripristinare l’immobile dal normale deterioramento e consumo. Ad esempio, salvo che il contratto non disponga diversamente, l’inquilino non deve ritinteggiare le pareti che si sono scurite o ripristinare i buchi sul muro creati dai quadri.

L’obbligo di riconsegnare il bene locato viene adempiuto con la consegna delle chiavi: è da questo momento che non sono più dovuti i canoni di locazione.

Di recente, la Cassazione ha detto che la restituzione dell’immobile non si esaurisce con la generica messa a disposizione delle chiavi, ma necessita di un’effettiva, concreta ed incondizionata messa a disposizione  dell’immobile in favore del proprietario-locatore; il che significa che, se nell’appartamento sono ancora presenti dei mobili, l’inquilino dovrà continuare a pagare i canoni finché questi non verranno tolti.

Leggi Affitto: come lasciare la casa, riparazioni e danni.

Restituzione caparra e compensazione con i danni all’appartamento

Se l’immobile viene restituito danneggiato, il locatore non può trattenere la caparra a compensazione delle spese per il ripristino dell’immobile a meno che, nello stesso tempo, non avvii una causa contro l’inquilino per la quantificazione di tali danni. È solo il giudice, infatti, che può determinare la misura del risarcimento. In assenza dell’avvio di un giudizio, la caparra va restituita con gli interessi maturati.

La caparra può essere quindi trattenuta, senza bisogno di giudizio, solo a compensazione di canoni non versati.

Risarcimento danni per immobile danneggiato

L’inquilino che danneggia l’appartamento e lo restituisce in condizioni tali da non permettere al locatore di goderne direttamente o di concederlo subito in affitto, deve innanzitutto rimborsare le spese per le riparazioni (ossia le opere necessarie per la rimessione in pristino dell’immobile) e, nello stesso tempo, versare i canoni di locazione che sarebbero maturati nel periodo necessario alla manutenzione (ossia il canone dovuto per il tempo richiesto al fine di eseguire i relativi interventi [1]). Difatti, è a suo carico il tempo durante il quale l’immobile è inutilizzabile – e non può quindi essere “messo a reddito” – per colpa dei lavori in casa e della presenza degli operai. 

L’importanza del verbale di riconsegna

All’atto della riconsegna dell’appartamento è prassi redigere un verbale con cui si constatano le condizioni dell’immobile e la presenza di eventuali danni. L’inquilino, se in disaccordo, non è tenuto a firmare un verbale redatto unilateralmente dal locatore. 

Se il locatore dichiara, in occasione della riconsegna dell’immobile, «di non aver nulla a pretendere» dal conduttore, non ha diritto ad ottenere da quest’ultimo alcun tipo di risarcimento del danno a qualunque titolo o di rimborso spesa.

Ritardo nella riconsegna dell’appartamento

Il ritardo ammesso dalla legge nel pagamento dell’affitto è di massimo 20 giorni. Invece, non è prevista alcuna tolleranza nella riconsegna dell’immobile che va restituito alla scadenza. Se l’inquilino non libera l’immobile, è tenuto a pagare un canone rapportato a quello pagato in vigenza del contratto e ciò fino al momento della riconsegna (cosiddetta indennità di occupazione). Affinché ciò avvenga però è necessario che il locatore promuova una causa, la quale non è sempre conveniente, specie se la permanenza nell’immobile si è protratta solo per pochi giorni. Ancor più inverosimile è la possibilità di uno sfratto (sebbene consentito in astratto dalla legge): la procedura è, infatti, molto lunga e richiede non meno di due o tre mesi.

Leggi Risarcimento danni immobile dopo affitto. 

Qualora vi sia ritardo nella riconsegna del bene locato, il conduttore è quindi tenuto a pagare non solo il canone convenuto fino alla data di effettiva consegna, ma anche a risarcire il maggior danno subito dal locatore. Si pensi ad esempio al caso in cui quest’ultimo voglia destinare l’immobile a un determinato uso e si sia vincolato con terzi. Il locatore potrebbe richiedere anche una cifra superiore se riesce a provare di aver subito un maggior danno, dimostrando cioè che la ritardata restituzione ha pregiudicato la possibilità di locare a terzi ad un canone superiore [2]. 

L’obbligo di corrispondere il canone convenuto sino all’effettivo rilascio dell’immobile rappresenta una liquidazione forfettaria del danno, dovuto anche se il locatore non fornisce alcuna prova dell’esistenza e dell’entità del pregiudizio economico sofferto. Invece il maggior danno deve essere dimostrato.

Leggi Locazione: cosa succede se l’inquilino riconsegna l’immobile in ritardo.

Rilascio immobile: ultime sentenze

Cass. sent. n. 13222/2010: «Qualora, in violazione dell’art. 1590 cod. civ., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori».

Cass. sent. n. 12962/2011: «È costante l’indirizzo interpretativo di questa S.C. (Cass. n. 7670/93), secondo cui, in tema di responsabilità del conduttore per il ritardato rilascio di immobile locato, il maggior danno, di cui all’art. 1591 c.c., seconda parte, che ha natura contrattuale, deve essere concretamente provato dal locatore, per cui il mero fatto del ritardo può legittimare soltanto una condanna generica al risarcimento, richiedendosi per contro, in sede di liquidazione, la specifica prova dell’esistenza del danno medesimo, in rapporto alle condizioni dell’immobile, alla sua ubicazione e alle possibilità di nuova sua utilizzazione, nonché all’esistenza di soggetti seriamente disposti ad assicurarsene il godimento dietro corrispettivo, dalle quali emerga il verificarsi di un’effettiva lesione del patrimonio (Cass. n. 29202 e 23720/08). Costituisce, del resto, affermazione risalente e pacifica che, in via generale, la prova del maggior danno non sorge automaticamente, sulla base del valore locativo presumibilmente ricavabile dalla astratta configurabilità di ipotesi di locazione o vendita del bene (ex plurimis: Cass. n. 4968/97; Cass. n. 993/2002); ma richiede la specifica dimostrazione di un’effettiva lesione del patrimonio del locatore, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato, nel non averlo potuto utilizzare direttamente e tempestivamente, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente od in altre analoghe situazioni pregiudizievoli (Cass. n. 2525/06; 13653/06; 20829/06), con la precisazione che l’onere di detta prova è a carico del locatore, tenuto a dar conto dell’esistenza di ben determinate proposte di locazione o d’acquisto e di concreti propositi di utilizzazione (Cass. n. 6359/95; 1133/99; 4864/2000; 993/02; 9545/2002; 14753/05; 7499/07)».

Trib. Milano 17.3.1986: «Poiché il termine fissato dal giudice per l’esecuzione del rilascio ai sensi dell’art. 56 l. n. 392/78 costituisce termine di adempimento dell’obbligo di riconsegna dell’immobile locato, nel periodo di detenzione dell’immobile tra la data di cessazione del rapporto locatizio (nella specie, riguardante immobile ad uso diverso dall’abitazione) e la scadenza del termine anzidetto il conduttore, in deroga all’art. 1591 c. c., è tenuto a corrispondere al locatore soltanto il canone convenuto e gli oneri accessori, e non anche il maggior danno, mentre per il periodo successivo di detenzione riprende in pieno l’applicazione dell’art. 1591 c. c.».

note

[1] Cass. n. 6417/1998; Cass. n. 14608/2004.

[2] Cass. 11 luglio 2014 n. 15899, Cass. 26 ottobre 2012 n. 18499, Cass. 13 giugno 2006 n. 13653, Cass. 1° luglio 2002 n. 9545, Cass. 29 novembre 2000 n. 15301, App. Roma 18 settembre 2007, App. Roma 9 maggio 2007


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