Diritto e Fisco | Articoli

Bed & breakfast in condominio: regole

27 Maggio 2019
Bed & breakfast in condominio: regole

> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 Maggio 2019



B&b ed affittacamere: i limiti e le clausole contenute nel regolamento di condominio che ne limitano l’apertura all’interno di un edificio.

Mentre i tribunali si stanno aprendo, sempre più, ad un’interpretazione che privilegia la libera costituzione di bed & breakfast nei condomini, dall’altro lato i condomini corrono ai ripari per evitare che gli spazi comuni diventino affollati da estranei e le abitazioni siano turbate dai rumori dei clienti di tali strutture. Così vengono indette assemblee per modificare il regolamento e vietare lo svolgimento di attività di b&b.

Le regole su bed & breakfast in condominio, in realtà, non sono chiare perché non definite da una apposita normativa. Tutto è quindi rimesso all’interpretazione giurisprudenziale. Una cosa però, al momento, sembra essere certa: secondo i giudici il b&b non è equiparabile a un hotel. Per cui, se anche il regolamento dovesse vietare la realizzazione di strutture alberghiere, da tale limite resterebbero comunque esclusi b&b e affittacamere.

Ma allora, è possibile trasformare il proprio appartamento in un bed & breakfast senza bisogno di ottenere prima l’autorizzazione dall’assemblea o dall’amministratore? Quali sono i vincoli che i proprietari devono rispettare per iniziare un’attività imprenditoriale di questo tipo? Cosa dice la legge a riguardo? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Il regolamento di condominio e i divieti ai bed & breakfast

La prima cosa da fare per conoscere quali sono le regole del bed & breakfast in condominio è prendere in mano il relativo regolamento e verificare se vi sono clausole che ne vietino la costituzione.

Solo un regolamento approvato all’unanimità può imporre limiti all’uso dei singoli appartamenti. Una clausola che vieta il bed & breakfast, inserita in un regolamento approvato a maggioranza, non ha valore.

Il regolamento si considera approvato all’unanimità quando è stato deliberato e votato in assemblea da tutti i condomini dell’edificio o quando è stato accettato singolarmente, da ciascun proprietario, all’atto dell’acquisto dell’appartamento (ossia con la firma del rogito).

Questo significa che il divieto di bed & breakfast può essere essere previsto in origine nel regolamento predisposto dal costruttore dell’edificio (allegato o semplicemente richiamato nei singoli atti di compravendita e accettato dall’acquirente) o risultare da una delibera assembleare, purché assunta con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio e poi trascritta nei registri immobiliari.

Quando il regolamento può vietare i bed & breakfast in condominio?

Affinché la clausola del regolamento che vieta il bed & breakfast in condominio sia valida deve essere non solo approvata all’unanimità, ma anche specifica. Deve cioè riferirsi, in modo espresso e categorico, ai b&b. Non può quindi essere considerata un limite la clausola che vieta qualsiasi attività commerciale; ciò perché, secondo la giurisprudenza [1], il bed & breakfast (così come l’affitta camere) ha un carattere parafamiliare anche se gestito da una impresa commerciale con tanto di Partita Iva e iscrizione alla camera di commercio. In pratica, il b&b è molto più simile a un normale affitto breve che a un albergo; e poiché il primo non è soggetto a limitazioni non lo può essere neanche il b&b.

Di tale parere è stata anche la Cassazione [2] secondo cui aprire un bed and breakfast all’interno di un edificio residenziale non può essere soggetto ad alcuna restrizione. Ogni proprietario di appartamenti è libero di affittare a ore o a giorni il proprio immobile, una o più camere, a una o più persone. Tale attività – ricorda la Suprema Corte – non costituisce un mutamento della destinazione d’uso e l’immobile può rimanere accatastato come “civile abitazione”.

Neanche la clausola del regolamento condominiale che vieta attività rumorose può essere interpretata come un divieto ai b&b, atteso che l’eventuale molestia acustica non può essere valutata in astratto ma va giudicata in concreto, caso per caso.

Le clausole, quindi, che impongono limiti ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sui beni di loro esclusiva proprietà, devono essere scritte in modo chiaro ed esplicito, con uso di espressioni che non diano luogo a possibili incertezze.

Risulta particolarmente limitativa una sentenza della Cassazione ribadita anche dal tribunale di Milano [3] secondo cui l’attività di bed & breakfast ha, nella sostanza natura alberghiera, ed è in contrasto con la clausola del regolamento contrattuale di condominio che prevede che gli appartamenti debbano essere destinati a uso di abitazione civile. Per cui il b&b è vietato (al pari dell’affittacamere) se il regolamento contrattuale di condominio vieta usi diversi da quello abitativo.

L’esercizio del b&b contrasta con la norma del regolamento contrattuale per cui gli appartamenti devono essere venduti o locati solo a persone di «moralità ineccepibile»: difatti la locazione saltuaria rende impossibile il controllo.

La clausola del regolamento condominiale che vieta «di destinare i locali a uso diverso di privata civile abitazione», «nonchè di darli in affitto o subaffitto sotto forma di pensione o di albergo» non integra un divieto assoluto ad adibire i singoli vani a uso diverso da quello di privata abitazione. In tal caso è possibile il ricorso a locazioni per brevi periodi o saltuarie [4].

Il divieto di costituire bed & breakfast vale anche per l’acquirente?

La clausola inserita nel regolamento condominiale (approvato all’unanimità) con cui si vieta la costituzione di b&b è valida anche per i successivi acquirenti dell’appartamento se è stata trascritta nei pubblici registri immobiliare in una apposta nota distinta dall’atto di acquisto (non è necessario trascrivere l’intero regolamento) oppure se il regolamento è richiamato nell’atto di acquisto davanti al notaio [5].

Come aprire un bed & breakfast

Per quanto riguarda le regole da rispettare per l’apertura di un bed & breakfast, si ricorda che se l’attività non viene svolta in modo stabile, non c’è bisogno di apertura di Partita Iva e di iscrizione alla Camera di Commercio. I b&b non seguono infatti le norme previste per le altre strutture ricettive.

In generale, per le regole di carattere pubblico, bisogna informarsi con la propria Regione essendo la gestione del turismo di competenza locale. Di solito è comunque necessario presentare una Scia e rispettare alcuni requisiti come ad esempio la dimensione minima delle camere (8mq per una persona, 24 mq per la matrimoniale), pulizia quotidiana dei locali (non è necessario il cambio quotidiano delle lenzuola), registrazione delle presenze, servizio di colazione, ecc.

Maggiori informazioni su Come aprire un bed an breakfast.

note

[1] Trib. Verona, sent. del 22.04.2015.

[2] Cass. sent. n. 24707/14 del 20.11.2014.

[3] Trib. Milano, sent. n. 11784/2018 del 22.11.2018. Cassazione, ordinanza 704 del 16 gennaio 2015.

[4] Cassazione, sentenza 22711 del 28 settembre 2017.

[5] Cass. sent. n. 6769/2018.


Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA