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Il locatore deve restituire la cauzione anche se l’immobile è danneggiato?

19 Aprile 2019 | Autore:
Il locatore deve restituire la cauzione anche se l’immobile è danneggiato?

Il locatore che, al rilascio dell’immobile, intende trattenere la somma ricevuta a titolo di cauzione, deve proporre azione giudiziaria per l’accertamento dei pretesi danni subiti durante la locazione.

Alla conclusione di un rapporto di locazione, l’inquilino che rilascia lo stabile ha diritto alla immediata restituzione della somma di denaro versata al proprietario a titolo di deposito cauzionale, con gli interessi legali maturati.

Ma come deve comportarsi il locatore nel caso in cui l’immobile risulti danneggiato? Di seguito, cercheremo di capire se il locatore può direttamente trattenere il deposito cauzionale a compensazione delle spese da sostenere per il ripristino, oppure se è necessario che inizi una causa per ottenere il risarcimento dei pretesi danni subiti.

Che cos’è il deposito cauzionale?

Quando hai preso in affitto il tuo appartamento, al momento della stipula del contratto di locazione, hai dovuto versare al proprietario quella che viene comunemente e impropriamente definita caparra, ossia una somma pari al massimo a tre mensilità del canone di locazione. Quella che chiamiamo caparra, in realtà, deve corretamente definirsi come deposito cauzionale.

In generale, il deposito cauzionale deve essere corrisposto al locatore a titolo di garanzia per fronteggiare l’eventualità che l’inquilino non rispetti tutte le obbligazioni stabilite nel contratto di locazione. In pratica, la cauzione che hai versato, serve a risarcire il proprietario dell’immobile che hai preso in affitto nel caso in cui tu non dovessi rispettare gli obblighi che hai assunto quando hai firmato il contratto.

Il conduttore, infatti, oltre a dover pagare il canone mensile dovuto per il godimento dell’immobile, deve utilizzarlo secondo l’uso determinato nel contratto e, pertanto, se nel contratto è stabilito, per esempio, che l’immobile deve essere utilizzato come abitazione, non potrà essere poi adibito ad affittacamere o ad uso ufficio. Il conduttore, inoltre, deve servirsi dell’immobile usando la diligenza del buon padre di famiglia, mantenendolo in buono stato, adoperandosi per svolgere tutti i lavori di piccola manutenzione e curando di avvisare il proprietario per gli eventuali problemi che necessitano di lavori più consistenti.

Al termine del contratto di locazione, il deposito cauzionale deve essere immediatamente restituito all’inquilino. Ciò vale, innanzitutto, nel caso in cui il contratto di locazione scade e l’inquilino rilascia l’immobile, senza che il proprietario gli contesti il mancato adempimento dell’obbligo di pagare l’affitto o del cattivo stato dell’appartamente. Ma l’obbligo di restituire il deposito cauzionale sussiste anche se l’inquilino si è reso inadempiente ad uno degli obblighi posti a suo carico.

Il locatore può trattenere la cauzione dell’inquilino inadempiente?

Immagina che a causa della tua noncuranza e della tua negligenza, hai lasciato che la perdita d’acqua in cucina rovinasse il parquet, ormai gonfio di umidità. E’ evidente che, in questo caso, non si può dire che tu abbia rispettato gli obblighi del bravo inquilino perché hai lasciato che il pavimento si rovinasse. Il proprietario dell’appartamento potrà certamente chiedere la risoluzione del contratto prima della scadenza davanti ad un giudice e tu dovra lasciare l’appartamento.

A questo punto, però, il proprietario della casa, prima di poterla affittare di nuovo, dovrà sostenere una spesa non indifferente per ripristinare il rivestimento in legno. Ebbene, anche in questo caso il locatore non può trattenere il deposito cauzionale e dovrà restituirtelo immediatamente, nel momento stesso in cui rilascerai l’immobile.

Se non lo fa, attraverso l’aiuto e il patrocinio di un avvocato, potrai chiedere e ottenere dal giudice il rilascio di un decreto ingiuntivo, con il quale ingiungere al proprietario dell’immobile di restituirti il deposito cauzionale entro un certo termine. Come sottolineato dalla Corte di Cassazione, infatti, l’obbligazione del locatore di riconsegna del deposito cauzionale riguarda un debito certo, liquido ed esigibile [1]. Questo procedimento ti consentirà di ottenere la restituzione della cauzione in tempi brevi, evitando così le lungaggini e le difficultà di una causa ordinaria.

Cosa deve fare il locatore per trattenere la cauzione?

Il deposito cauzionale può essere trattenuto dal proprietario dell’immobile ma solo a patto che il proprietario agisca in giudizio per l’accertamento ed il risarcimento dei danni. E ciò è stato abbondantemente confermato tanto dalla Corte di Cassazione [2], quanto dai tribunali di merito [3]. In particolare, la giurisprudenza ha stabilito che se il proprietario non formula l’apposita domanda giudiziale, l’inquilino ha diritto all’immediata restituzione della cauzione versata.

Per cercare di capire il motivo di questa soluzione, torniamo all’esempio di prima. Il parquet rovinato a causa della tua mancata diligenza nella manutenzione del tubo che ha scatenato la perdita d’acqua dovrà sicuramente essere ripristinato e i soldi del deposito cauzionale dovrebbero servire proprio a tale scopo. Tuttavia, potrebbe accadere che la somma da te corrisposta al locatore a titolo di cauzione sia maggiore di quella necessaria per riparare il pavimento oppure che sia davvero esigua rispetto a quella occorrente.

Proprio per questo motivo è necessario fare una valutazione dei danni che, naturalmente, non può essere rimessa al proprietario dell’immobile, perché sarebbe una valutazione tutt’altro che imparziale. Ecco che, allora, se il locatore intende trattenere la somma versata dal conduttore a titolo di deposito cauzionale, deve rivolgersi al giudice e chiedergli di nominare un tecnico terzo e imparziale per la redazione di una perizia che individui e quantifichi correttamente i danni.

Al locatore, dunque, non può essere riconosciuto alcun potere insindacabile di valutazione e quantificazione dei pretesi danni, da imporre al conduttore, ma la decisone deve essere rimessa al tribunale. Altrimenti, lo ripetiamo, il conduttore potrà chiedere in tribunale il rilascio di un decreto ingiuntivo e ottenere la restituzione della cauzione.


Alla fine della locazione:

– il locatore, se ritiene che l’immobile restituitogli sia stato danneggiato oltre la normale usura può trattenere la cauzione solo se propone una causa di accertamento e condanna al risarcimento dei danni nei confronti del conduttore.

– se, invece, il locatore trattiene la cauzione senza fare causa al conduttore, quest’ultimo può esigerne l’immediata restituzione senza, anche con ricorso per decreto ingiuntivo.

note

[1] Cass. sent. n. 9442/2010.

[2] Trib. di Bari, sez. II, sent. del 21.06.2010; Trib. di Modena, sez. II, 09/03/2012.

[3] Ciò perché il credito relativo alla restituzione della cauzione è fondato su prova scritta, ossia il contratto di locazione ed inoltre è certo nel suo ammontare e immediatamente esigibile.


15 Commenti

  1. Utilissimo perché sono esattamente in questa situazione. In poche parole il mio contratto è finito il primo luglio e il padrone di casa non mi ha restituito la caparra perché il muro della casa non è bianco e quindi mi vuole trattenere i soldi del danno dalla cauzione che mi verrà restituita quando un imbianchino avrà fatto il lavoro e quando avrò finito di pagare le spese condominiali. Ora io sono disposta anche a pagare il lavoro”danno” ma non mi voglio far prendere in giro a chi mi devo rivolgere???

  2. ho chiuso un contrato di affito senza il preaviso di sei mesi perche appartamento per mancanza documentazione dalla parte dell propietario per idonietta allogiativa che dovevo presentare in comune in in quanto ha un altro contrato di affito nella stesa casa con inqullini ce abbitano nell garage.Il propietario si rifiuta ha restituire il deposito cauzionale 1000euro piu i interssi di sei anni .La casa la riaffitato dopo 20 giorni.comme devo comportarmi se ho raggione?grazie

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  3. L’affittuario di un appartamento rivuole la cauzione versatami,però non ha pagato quattro mensilità di affitto e non ha pagato due delle tre rate di condominio all’amministratrice dello stesso.Come mi devo comportare.E’ STATA FATTA DAL LEGALE DEL PROPRIETARIO DELL’APPARTAMENTO L’INGIUNZIONE DI QUESTI PAGAMENTI E SI ASPETTA IL PRONUNCIAMENTO DEL GIUDICE MONOCRATICO.ASPETTO UNA RISPOSTA.

  4. se l inquilino come da contratto di recesso anticipato me lo deve comunicare 6 mesi prima e invece mi comunica che fra 3 mesi mi lascia l appartamento la cauzione gliela devo ridare??

  5. Io l ho fatto emettere dal mio avvocato e il giudice me l ha rigettato nonostante la documentazione probante l indebito appropriamento dei miei 2,100 euro scrivendomi che dovrei provare con perizie etc l inesistenza dei danni contestati dal proprietario. 700 euro buttati. purtroppo la legge va solo a favore di chi ha i soldi perche dal momento che il rigetto non è impugnabile dovrei procedere con una causa civile che mi costa 1200 euro e tutto questo per riavere indietro i MIEI
    soldi!!e una vergogna!! Secondo lei esiste un alternativa più economica a tutto questo?denuncia per appropriazione indebita di denaro?la ringrazio in anticipo.

  6. Trovato su un contratto d’affito :
    Ove nel corso della locazione si eseguano su l’immobile importanti e improrogabili opere necessarie per conservare la sua destinazione etc .etc. il canone pattuito verrà integrato con un aumento pari all’interesse legale dell capitale impiegato nelle opere etc etc.
    Ma è regolare questo articolo ?
    Grazie
    Massimiliano

  7. Buongiorno,
    Al 31/12/2015 immobile liberato, peraltro senza danni.
    A oggi ho mandato una raccomandata al proprietario per
    restituirmi la caparra, non mi risponde, come mi comporto ?

  8. Salve, devo lasciare l’appartamento a fine mese, ho intestato le bollette di luce e gas, ma nè il mio attuale coinquilino nè il padrone di casa vogliono fare la voltura. Se procedo alla disdetta dei contratti e quindi a staccare le utenze (per il gas sono obbligato a farlo prima) il padrone di casa può rivalersi sulla caprra per i costi di riallaccio?

  9. Grazie, l’articolo mi è stato proprio d’aiuto.
    il proprietario dell’appartamento non voleva rendermi il deposito cauzionale perchè non avevo rimbiancato e stuccato i muri.
    Avevo appena letto l’articolo e il solo parlargli in tono deciso e conoscitivo delle conseguenze e dell’avvicendamento della pratica mi ha aiutato a riavere il deposito cauzionale in tempi rapidi senza problemi.

  10. Articolo molto utile.
    Può darsi che sbagli ma se il locatore non restituisce la caparra col rilascio dell’immobile si configura da parte sua il reato di appropriazione indebita ex art 649 codice penale; specificamente il comma 2 recita.
    “Se il fatto è commesso su cose possedute a titolo di deposito necessario, la pena è aumentata …”
    Inoltre a questo link leggiamo.
    “Il delitto è punibile a querela della persona offesa, ma, nel caso in cui ricorra l’ipotesi descritta nel secondo comma, nonché taluna delle circostanze indicate nell’art. 61, n. 11, c.p., la norma prevede la procedibilità d’ufficio del reato, in ragione della maggiore riprovazione che suscita il fatto commesso approfittando di un possesso derivante da una situazione di necessità ovvero con abuso di autorità o di relazioni domestiche, abuso di relazioni d’ufficio o di prestazione d’opera, di coabitazione o di ospitalità.

    Fonte: Appropriazione indebita: guida legale con articoli e sentenze(www.StudioCataldi.it)”

    Ergo se il proprietario di casa non restituisce il deposito rischia la pena prevista di tre anni e la magistratura procede d’ufficio nei suoi confronti.

    A me pare di si ma su internet si parla esclusivamente di procedimenti civili in tal senso e non di profili penalmente rilevanti che una tale condotta comporta.

    Dove sbaglio?

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