Diritto e Fisco | Articoli

Amministratore di condominio: può chiedere la servitù di passaggio?

28 Maggio 2019
Amministratore di condominio: può chiedere la servitù di passaggio?

La legittimazione ad agire in caso di contestazione di una servitù di passaggio spetta ai condomini e non all’amministratore, a meno che la delibera dell’assemblea venga presa all’unanimità.

Immagina di scoprire un giorno, dagli atti catastali, che il piazzale antistante al condominio in cui vivi è rimasto di proprietà della ditta costruttrice che ha realizzato il palazzo. Quest’ultima ha deciso di cedere l’area al titolare di un bar che vi realizzerà un luogo di incontro con tavolini all’aperto. Questa situazione ti impedirà transitare liberamente sotto casa tua, anche con l’auto, per trasportare le buste della spesa o per caricare e scaricare la macchina. Così, in assemblea, tu e gli altri condomini avete deciso di autorizzare l’amministratore di condominio a chiedere la servitù di passaggio sul cortile in questione, posto che non vi sono altre vie per accedere all’ingresso dell’edificio. In buona sostanza avete deciso di iniziare una causa contro il costruttore per tutelare la libertà di transito spettante a tutti i proprietari degli appartamenti. Ebbene, se così stanno le cose devi conoscere ciò che è stato detto da una recente sentenza del Tribunale di Cosenza [1]. Il giudice calabrese, rifacendosi a un orientamento già espresso in passato dalla Cassazione, ha spiegato se rientra nei poteri dell’amministratore di condominio rivendicare la proprietà di un’area per conto del condominio e l’eventuale servitù di passaggio in capo ai singoli condomini. Ma procediamo con ordine.

L’amministratore di condominio può rivendicare la proprietà di un bene del condominio?

Bisogna precisare innanzitutto che l’amministratore può agire in tribunale solo con l’assistenza di un avvocato incaricato di difendere il condominio. Se, tuttavia, quando è in gioco il recupero dei crediti condominiali dai morosi l’avvocato può essere liberamente scelto dall’amministratore senza previa autorizzazione dell’assemblea, non succede così nel caso in cui il condominio intende rivendicare una proprietà usurpata da terzi [2]. In tale situazione, l’amministratore può agire in rappresentanza dei condomini [3], ma solo previa autorizzazione dell’assemblea. La delibera deve essere presa, in seconda convocazione, a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio [4]. Non è quindi necessario che ad agire siano tutti i comproprietari (condomini).

Il verbale della delibera assembleare deve specificare espressamente che la delega viene conferita all’amministratore per tutelare la proprietà del condominio.  Così autorizzato, l’amministratore può rappresentare i vari condomini e, a tal fine, può firmare il mandato all’avvocato affinché agisca in giudizio.

Tale principio è stato già affermato da una sentenza della Cassazione del 2014 [5].

L’amministratore può rivendicare una servitù di passaggio per conto dei condomini?

Diverso è invece il caso in cui la compagine dei condomini intenda rivendicare una servitù di passaggio. Come noto trattasi di un diritto “reale” (ossia su una cosa, una res) che viene esercitato a beneficio di una proprietà (cosiddetto fondo dominante) su un’altra proprietà (cosiddetto fondo servente). Quindi, la servitù di passaggio – secondo la ricostruzione fatta dalla sentenza in commento – finisce per essere un vantaggio non già del condominio ma del singolo condomino, per meglio godere del proprio appartamento (ad esempio accedere alle scale con maggiore facilità, transitare con l’auto, ecc.).

In questo caso, l’amministratore non ha più alcuna competenza venendo in gioco la tutela di un diritto non già del condominio ma del singolo condomino. Risultato: l’assemblea non può delegare l’amministratore, a maggioranza, ad agire per l’interesse del condominio. Quindi, due sono le cose: o l’amministratore riceve mandato (non dall’assemblea ma) da ciascun singolo condomino oppure ad agire sono direttamente gli stessi proprietari degli appartamenti [6]. L’assemblea avrebbe eventuale potere solo laddove la delibera sia presa all’unanimità poiché sarebbe equivalente a un mandato conferito da tutti i condomini.

Tale interpretazione era stata sposata da una sentenza delle Cassazione del 2003 [7].

Il potere di delegare l’amministratore all’avio di una azione rivolta all’accertamento del diritto di servitù di transito non spetta all’assemblea condominiale ma può essere conferito all’amministratore solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascuno dei condomini interessati (o, come detto, anche dall’assemblea unanime).


note

[1] Trib. Cosenza, sent. n. 1106/2019 del 24.05.2019.

[2] Art. 948 cod. civ.

[3] Art. 1131 cod. civ.

[4] Art. 1136 cod. civ. co. 2.

[5] Cass. sent. n. 14797/14 richiamata dalla sent. Trib. Cosenza citata alla nota n. 1: «Ed invero, in tema di condominio, le azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini o contro terzi e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell’edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130 n. 4 cod. civ.) possono essere esperite dall’amministratore solo previa autorizzazione dell’assemblea, ex art.1131 comma primo cod. civ., adottata con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 stesso codice.»

[6] Afferma il tribunale di Cosenza: «Ove si tratti, invece, di azioni a tutela dei diritti esclusivi dei singoli condomini, la legittimazione dell’amministratore trova il suo fondamento soltanto nel mandato a lui conferito da ciascuno dei partecipanti alla comunione, e non anche nel predetto meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale – ad eccezione della (in tal caso equivalente) ipotesi di unanime deliberazione di tutti i condomini -, atteso che il potere di estendere il dominio spettante ai singoli condomini in forza degli atti di acquisto delle singole proprietà (come nel caso di specie, relativo a domanda di rivendica proposta dall’amministratore per usucapione di un’area finitima al fabbricato) è del tutto estraneo al meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale e può essere conferito, pertanto, solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascuno dei condomini interessati».

[7] Cass. sent. n. 5147/2003.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube