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Immobili abusivi: ultime sentenze

13 Giugno 2019


Immobili abusivi: ultime sentenze

> L’esperto Pubblicato il 13 Giugno 2019



Edilizia e urbanistica; violazione di piani regolatori e di regolamenti edilizi comunali; illegittimità dell’opera; ordine di demolizione; patrimonio indisponibile del Comune.

Gli interventi edilizi eseguiti su manufatti abusivi non sanati né condonati ripetono le caratteristiche di illegittimità dell’opera principale. E’ legittima l’imposizione del vincolo archeologico su un’intera zona, considerata parco o complesso archeologico, nonostante il rinvenimento di reperti solo in alcuni terreni vincolati. Per saperne di più, leggi le ultime sentenze sugli immobili abusivi.

Compravendita di immobili abusivi

In tema di compravendita di immobili abusivi, la nullità comminata dall’articolo 46 del Dpr 380/2001 e dagli articoli 17 e 40 della legge 47/1985 va ricondotta nell’ambito della nullità testuale del comma 3 dell’articolo 1418 del Cc. Viene in rilievo, pertanto, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia deve esistere realmente e deve essere riferibile, proprio, a quell’immobile. Ad affermarlo sono le sezioni Unite della Cassazione che dirimono così il contrasto sulla nullità per mancata menzione, negli atti tra vivi di trasferimento di edifici, dei titoli edilizi in forza dei quali sono stati costruiti. Per i giudici di legittimità, inoltre, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata dal titolo menzionato.

Cassazione civile sez. un., 22/03/2019, n.8230

Interventi edilizi eseguiti su manufatti abusivi

In presenza di manufatti abusivi non sanati né condonati, gli interventi ulteriori, sia pure riconducibili, nella loro oggettività, alle categorie della manutenzione straordinaria del restauro e/o del risanamento conservativo, della ristrutturazione o della realizzazione di opere costituenti pertinenze urbanistiche, ripetono le caratteristiche di illegittimità dell’opera principale alla quale ineriscono strutturalmente, sicchè non può ammettersi la prosecuzione dei lavori abusivi a completamento di opere che, fino al momento di eventuali sanatorie, devono ritenersi comunque abusive, con conseguente obbligo del Comune di ordinarne la demolizione.

Ciò non significa negare in assoluto la possibilità di intervenire su immobili rispetto ai quali pende istanza di condono, ma solo affermare che, a pena di assoggettamento alla medesima sanzione prevista per l’immobile abusivo cui ineriscono, ciò deve avvenire nel rispetto delle procedure di legge, ovvero segnatamente dell’art. 35, l. n. 47 del 1985, ancora applicabile per effetto dei rinvii operati dalla successiva legislazione condonistica. Di qui l’irrilevanza dell’omessa limitazione dell’ordine di demolizione alla sola parte eccedente le istanze di condono inoltrate.

T.A.R. Napoli, (Campania) sez. VI, 01/02/2019, n.537

Violazione di piani regolatori e di regolamenti edilizi comunali

Ai sensi dell’art. 31 comma 3, d.P.R. n. 380/2001, l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale degli immobili abusivi e della relativa area di sedime è un effetto automatico derivante direttamente dalla legge in conseguenza della mancata ottemperanza all’ordine di demolizione, per cui è da escludere che, a fronte della descrizione degli abusi, sia necessaria alcuna specificazione ulteriore, la quale piuttosto è richiesta unicamente in vista dell’acquisizione, in ampliamento rispetto all’area strettamente di sedime del manufatto abusivo, dell’eventuale ulteriore area necessaria, fino ad un massimo di dieci volte la superficie occupata dalle opere abusive, per realizzare opere analoghe, secondo le prescrizioni della restante parte del comma 3.

Nondimeno, la mancata individuazione dell’area ulteriore non incide sulla legittimità dell’ingiunzione di demolizione, ma impedisce semmai che l’effetto acquisitivo si propaghi oltre l’area di sedime, qualora non risultino elementi adeguati per determinare l’esatta estensione dell’area ulteriore soggetta ad acquisizione in caso di inottemperanza all’ordine demolitorio.

T.A.R. Napoli, (Campania) sez. III, 24/12/2018, n.7332

Intervento su una costruzione realizzata in modo abusivo

Qualsiasi intervento effettuato su una costruzione realizzata abusivamente, ancorché l’abuso non sia stato represso, costituisce ripresa dell’attività criminosa originaria, integrante un nuovo reato edilizio; ne consegue che, allorché l’opera abusiva perisca in tutto o in parte, o necessiti di attività manutentive, o, come nel caso in esame, di completamento o trasformazione, il proprietario non acquista il diritto di ricostruirla, completarla, trasformarla, ristrutturarla, mantenerla, senza titolo abilitativo, giacché anche gli interventi di trasformazione o manutenzione ordinaria presuppongono che l’edificio sul quale si interviene sia stato costruito legittimamente, in quanti gli interventi ulteriori su immobili abusivi ripetono le caratteristiche di illegittimità dall’opera principale, alla quale ineriscono strutturalmente.

Cassazione penale sez. III, 10/10/2018, n.12718

Nudo proprietario di immobili abusivi

L’esercente la potestà nei confronti del figlio minore, nudo proprietario di immobili abusivi, assume la responsabilità, ai fini della demolizione, delle opere abusive che sono state ivi realizzate.

T.A.R. Pescara, (Abruzzo) sez. I, 23/07/2018, n.248

Comunicazione di inizio lavori asseverata

In tema di reati edilizi, il regime della comunicazione di inizio lavori asseverata (c.i.l.a.) non è applicabile alle opere da eseguirsi su manufatti il cui originario carattere abusivo sia stato accertato con sentenza definitiva e che non risultino essere stati oggetto di condono edilizio o di accertamento di conformità, poiché gli interventi ulteriori su immobili abusivi ripetono le caratteristiche di illegittimità dal manufatto principale, al quale ineriscono strutturalmente.

(Nella fattispecie la Corte ha escluso che il descritto automatismo possa trovare applicazione nel caso di opere realizzate con detta comunicazione su un immobile acquisito all’esito di esecuzione immobiliare, essendo necessario indagare, in tale ipotesi, ai fini dell’accertamento sulla sussistenza del reato edilizio, sulle specifiche condizioni del bene posto in vendita per mezzo della procedura espropriativa e sulla consistenza delle opere realizzate).

Cassazione penale sez. III, 12/07/2018, n.41105

Demolizione degli immobili abusivi

È costituzionalmente illegittimo l’art. 2, comma 2, l. reg. Campania 22 giugno 2017, n. 19. La norma impugnata, prevedendo che i Comuni della Regione Campania, attraverso gli atti regolamentari e d’indirizzo e avvalendosi delle linee guida, possano non demolire gli immobili abusivi acquisiti al proprio patrimonio a seguito dell’inottemperanza all’ordine di demolizione — in particolare, che possano locarli o alienarli, anche agli occupanti (e anche quando questi siano i responsabili dell’abuso) —, contrasta con l’art. 117, comma 3, Cost., in quanto viola il principio fondamentale in materia di “governo del territorio” espresso dai commi da 3 a 6 dell’art. 31 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, che implica che l’opera abusiva acquisita al patrimonio comunale debba, di regola, essere demolita. Il disallineamento della disciplina regionale rispetto al principio fondamentale della legislazione statale finisce con intaccare e al tempo stesso sminuire l’efficacia anche deterrente del regime sanzionatorio dettato dallo Stato, la cui funzione essenzialmente ripristinatoria non ne esclude l’incidenza negativa nella sfera del responsabile (sentt. nn. 345 del 1991, 427 del 1995; ord. n. 82 del 1991).

Corte Costituzionale, 05/07/2018, n.140

Imposizione del vincolo archeologico e notificazione

È legittima la sottoposizione a vincolo archeologico di un’intera zona, considerata come parco o complesso archeologico, anche se i reperti riportati alla luce siano stati rinvenuti solo in alcuni terreni vincolati, purchè, come nel caso di specie, dalla motivazione del provvedimento di vincolo e dall’attività istruttoria svolta emergano le specifiche ragioni che giustificano una valutazione unitaria della zona di pregio archeologico e sia indicata specificamente l’ubicazione dei singoli reperti nelle varie particelle catastali della zona vincolata, sicchè resta priva di rilevanza la considerazione secondo la quale le aree di insistenza degli immobili abusivi non sarebbero oggetto di rinvenimento di resti archeologici.

T.A.R. Napoli, (Campania) sez. VII, 03/05/2018, n.2960

Autorizzazione alla realizzazione degli scarichi nella fognatura

Rispetto all’esercizio delle scelte fondamentali del Comune, nell’ambito della pianificazione urbanistica, non rileva l’avvenuto rilascio dell’autorizzazione alla realizzazione degli scarichi nella fognatura, provvedimento di carattere tecnico che non può sostituire né la sanatoria degli immobili abusivi (per cui sarebbe necessaria l’autorizzazione paesaggistica già negata dall’Amministrazione Comunale) né la scelta, di carattere eccezionale, posta dalle leggi statali (art. 2, comma 54, l. n. 662 del 1996 e art. 29, l. n. 47 del 1985) e dalla legge regionale, in capo al Consiglio Comunale di rendere ex post anche urbanisticamente legittimo, ciò che era stato realizzato in contrasto non solo con la disciplina edilizia ma anche urbanistica vigente.

T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 28/03/2018, n.3423

Immobili abusivi realizzati su aree vincolate

Per gli immobili abusivi realizzati su aree vincolate, il rilascio del condono, ai sensi dell’art. 32 l. n. 47/1985, come modificato dall’art. 32, comma 43, della l. n. 326/2003, è subordinato al previo parere favorevole delle Amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso e non è illegittima una motivazione anche succinta di un diniego di sanatoria di opere, in quanto nel sistema non è ravvisabile a carico della p.A. l’obbligo di indicare, in una logica comparativa degli interessi in conflitto, se si possa rendere l’intervento compatibile con gli interessi paesaggistici, la cui protezione risponde ad una esigenza rilevante anche ex art. 9 Cost.

Consiglio di Stato sez. VI, 05/03/2018, n.1387

Acquisizione gratuita al patrimonio comunale degli immobili abusivi

In base all’art. 31 comma 3, d.P.R. n. 380 del 2001, l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale degli immobili abusivi e della relativa area di sedime è un effetto automatico ex lege conseguente alla mancata ottemperanza all’ordine di demolizione, non occorrendo pertanto alcuna specificazione, la quale piuttosto è richiesta in vista dell’acquisizione, in ampliamento dell’area strettamente di sedime del manufatto abusivo, dell’eventuale ulteriore area necessaria, fino ad un massimo di dieci volte la superficie occupata dalle opere abusive, per realizzare opere analoghe, secondo le prescrizioni della restante parte del comma 3.

Difatti, il destinatario dell’ingiunzione può impedire simile effetto, con la demolizione dell’opera contestata e rendendo così impossibile la futura acquisizione, cosicchè detta specificazione è adempimento che caratterizza i provvedimenti successivi all’ordinanza demolitoria, senza pregiudicare l’interessato che non abbia inteso ottemperarvi.

Nondimeno, la mancata individuazione dell’area ulteriore non incide sulla legittimità dell’ingiunzione di demolizione, ma impedisce semmai che l’effetto acquisitivo si propaghi oltre l’area di sedime, qualora non risultino elementi adeguati per determinare l’esatta estensione dell’area ulteriore soggetta ad acquisizione in caso di inottemperanza all’ordine di demolizione.

T.A.R. Napoli, (Campania) sez. III, 07/11/2017, n.5212

note

Autore immagine: 123rf com.


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