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Certificato abitabilità immobili: ultime sentenze

3 Settembre 2021
Certificato abitabilità immobili: ultime sentenze

Permesso di costruire; mancata consegna del certificato di abitabilità; sanzione amministrativa.

Cosa determina la mancata consegna del certificato di abitabilità in caso di compravendita immobiliare? Comporta responsabilità contrattuale del venditore e l’obbligo al risarcimento del danno.

Compravendita

Nella vendita di immobili, l’omessa consegna del certificato di abitabilità implica ex se un inadempimento che è fonte di un danno emergente risarcibile, configurabile nel fatto di aver ricevuto un bene che presenta minor valore di scambio e dunque presenta problemi di commerciabilità; tale danno, ove accertato, è suscettibile di essere liquidato dal giudice anche in via equitativa, essendo obiettivamente particolarmente difficile provarne il presunto ammontare.

Corte appello Torino sez. II, 30/03/2021, n.350

Risarcibilità del danno

In tema di vendita di appartamento destinato ad abitazione, la consegna del certificato di abitabilità, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ex art. 1477 c.c.. Tale certificato è requisito essenziale, in quanto incide sulla possibilità di utilizzare l’immobile all’uso contrattualmente previsto e, dunque, a soddisfare le esigenze sottese al contratto; in difetto, si configura un’ipotesi di consegna di aliud pro alio, che legittima sia alla domanda di risoluzione del contratto, sia a quella di risarcimento del danno, sia l’eccezione di inadempimento.

Tribunale Torino sez. VIII, 23/03/2021, n.1392

Obbligazione incombente sul venditore

Ai sensi dell’art. 1477 c.c. il venditore deve consegnare i titoli ed i documenti inerenti il bene compravenduto, fra cui, in caso di vendita di immobile destinato ad uso residenziale, anche il certificato di agibilità. La consegna del certificato, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra comunque un’obbligazione incombente sul venditore rilevante nella fase attuativa del contratto e concernente la possibilità di adibire l’immobile all’uso contrattualmente previsto.

Tribunale Torino sez. II, 23/03/2021, n.1390

Mancata consegna del certificato di abitabilità

Nella vendita di immobili, l’omessa consegna del certificato di abitabilità implica ex se un inadempimento, posto che tale documento costituisce un requisito giuridico essenziale per il godimento e la commerciabilità del bene; tuttavia va precisato che la mancata consegna di detto certificato non incide sull’idoneità del contratto a realizzare la funzione economico – sociale che gli è propria, poiché la mancata consegna può anche dipendere da circostanze che non escludano l’attitudine del bene a soddisfare le aspettative dell’acquirente.

Corte appello L’Aquila sez. I, 19/03/2021, n.418

Mancata consegna del certificato di abitabilità: non comporta la risoluzione del contratto preliminare

La mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore. Deve, infatti, essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento ed alla commerciabilità del bene, posto che la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni.

In sostanza, nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancata consegna della agibilità impone una indagine volta ad accertare la causa effettiva di tale situazione, posto che il suo omesso rilascio può dipendere da molteplici cause, quali una grave violazione urbanistica, la necessità di interventi edilizi oppure dall’esistenza di meri impedimenti o ritardi burocratici che non attengono alla oggettiva attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico-sociale.

Pertanto, l’eventuale relativo inadempimento del venditore può assumere connotazioni di diversa gravità senza necessariamente esser tale da dare luogo a risoluzione del contratto.

Corte appello Milano sez. IV, 18/03/2021, n.871

Vendita di immobile privo di certificato di abitabilità: conseguenze

Nel caso di compravendita di immobile privo di certificato di abitabilità l’atto traslativo non può essere considerato invalido, in quanto nessuna norma dichiara illecita tale ipotesi contrattuale. Parimenti, neppure si può invocare l’annullabilità dell’atto ex art. 1439 c.c.: affinché possa configurarsi il dolo omissivo e possa dichiararsi l’annullamento del contratto è necessario che l’inerzia o il silenzio del venditore siano deliberatamente preordinati, con malizia ed astuzia, ad ingannare la controparte; il semplice silenzio o reticenza, viceversa, anche se afferenti a situazioni che risultino d’interesse per la controparte, non sono di per sé sufficienti a costituire il dolo omissivo e ad invalidare il contratto. Non vi è dubbio, tuttavia, che l’acquirente di una unità immobiliare priva del certificato di abitabilità possa chiedere sia la risoluzione del contratto, sia il risarcimento del danno, sia l’eccezione di inadempimento.

Tribunale Teramo sez. I, 09/03/2021, n.226

Problemi di commerciabilità

L’omessa consegna del certificato di abitabilità implica di sicuro un inadempimento che, anche se non comporta necessariamente la risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità.

Corte appello Messina sez. I, 01/10/2020, n.377

Danno emergente liquidabile in via equitativa

Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, l’inadempimento dell’obbligo, gravante sul venditore-costruttore, di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità è “ex se” foriero di danno emergente, per il minor valore di scambio del bene che da ciò consegue; tale danno, ove accertato nell'”an”, è suscettibile di essere liquidato dal giudice in via equitativa, essendo obiettivamente impossibile, o particolarmente difficile, provarne il preciso ammontare.

Cassazione civile sez. VI, 22/09/2020, n.19749

Il successivo rilascio del certificato di abitabilità

Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni, sicché il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l’ipotesi di vendita di “aliud pro alio”.

Cassazione civile sez. II, 13/08/2020, n.17123

Risarcimento dei danni a favore dell’acquirente

Nella vendita di un bene destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene oggetto della compravendita, poiché vale ad incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale e di conseguenza sulla sua commerciabilità. Qualora in un contratto di vendita di un immobile, l’onere dell’ottenimento del certificato di abitabilità sia stato assunto contrattualmente dall’alienante, questi in caso di inadempimento, è tenuto al risarcimento dei danni a favore dell’acquirente non rilevando al fine della liberazione da tale obbligo né la circostanza della realizzazione dell’immobile in conformità delle norme igienico-sanitarie, della disciplina urbanistica e delle prescrizioni della concessione ad edificare, né il fatto che il mancato rilascio della licenza sia correlato ad inerzia colpevole della P.A.

Corte appello Catania sez. II, 10/02/2020, n.352

Certificato di abitabilità: requisito giuridico essenziale per la vendita dell’immobile

Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, il certificato di abitabilità forma requisito essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico – sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.

Il mancato rilascio della licenza di abitabilità, pertanto, integra un inadempimento del venditore per consegna di “aliud pro alio”, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’arte. 1460 cc, o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza.

(Nella specie, la sentenza di merito, confermata dalla SC, aveva ritenuto che ai promissari acquirenti non fosse dovuto alcun risarcimento del vano garage in tavernetta, da cui dipendeva il mancato rilascio del certificato di abitabilità per difformità dell’immobile dalla concessione edilizia, era stata eseguita a loro cura e spese).

Cassazione civile sez. II, 18/09/2019, n.23265

Qual è la funzione del certificato di abitabilità?

La funzione del certificato di agibilità/abitabilità, rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale, è quella di accertare che l’immobile sia stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico. Di conseguenza la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile da adibire ad abitazione (e stesso discorso può farsi, per analogia, con riferimento all’agibilità degli immobili destinati a uso diverso di abitazione) pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra comunque un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c. rilevante nella fase attuativa del contratto e concernente la possibilità di adibire l’immobile all’uso contrattualmente previsto.

Tribunale Siena, 07/12/2018, n.1428

Vendita di immobile privo di certificato di abitabilità: è lecita?

Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni delle parti comportando l’inidoneità del contratto a realizzare la funzione economico- sociale che gli è propria ed escludendo rilievo alla causa effettiva dell’omissione, giacché la mancata consegna può anche dipendere da circostanze che non escludano in modo significativo la oggettiva attitudine del bene a soddisfare le aspettative dell’acquirente.

Infatti, soltanto nel caso in cui non ricorrano le condizioni per l’ottenimento del certificato in ragione di insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche può ipotizzarsi nella mancata consegna del documento un inadempimento ex se idoneo alla risoluzione della compravendita, mentre nelle altre ipotesi, l’omissione del venditore non si sottrae a tale fine ad una verifica dell’importanza e gravità dell’inadempimento in relazione alle concrete esigenze del compratore di utilizzazione diretta od indiretta dell’immobile.

Tribunale Grosseto, 30/11/2018, n.998

Vendita immobili: omessa consegna del certificato di abitabilità

In tema di compravendita immobiliare le difformità dello stato di fatto da quello progettuale oggetto dei titoli assentiti e dalla normativa edilizia ratione temporispertinente, impedendo di fatto la libera commerciabilità dell’immobile e l’utilizzazione dello stesso in conformità alle esigenze abitative degli acquirenti come palesate in sede di stipula, valgano, di per sé, ad integrare un’ipotesi di inadempimento all’obbligazione assunta dai venditori di garanzia della conformità urbanistica dell’immobile di gravità tale da legittimare anche ai sensi del disposto dell’art. 1455 c.c. l’applicazione del rimedio caducatorio.

Infatti nella vendita di immobili destinati ad abitazione, invero, la licenza di abitabilità è un elemento che caratterizza il bene in relazione alla sua capacità di assolvere una determinata funzione economico-sociale e, quindi, di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto il compratore ad effettuare l’acquisto: di talché, la mancata consegna del certificato di abitabilità, così come la consegna di un certificato inidoneo ad assolvere la funzione sua propria, configurano un inadempimento legittimante la risoluzione del contratto al cospetto del ricorrere del presupposto della gravità di cui all’art. 1455 c.c.

Tribunale Firenze, 05/11/2018, n.2954

Divieto di concessione in uso degli immobili privi dei requisiti previsti dalla legge

L’ordinanza contingibile e urgente con la quale il Sindaco — al fine di escludere il possibile collocamento di migranti — abbia disposto il divieto di concedere in uso a qualsiasi titolo immobili privi dei requisiti previsti dalla legge (e quindi privi del certificato di agibilità/abitabilità, ovvero muniti di barriere architettoniche, ovvero ancora in condizioni igienico-sanitarie che possano arrecare danni per la salute), con contestuale divieto di attestare il possesso di tali requisiti mediante autocertificazioni, è nulla per difetto assoluto di attribuzione (con riferimento alle competenze del Ministero dell’interno e delle Prefetture in materia di accoglienza e gestione dei migranti), per violazione degli artt. 41 e 42 Cost., per violazione del riparto di competenze legislative ed amministrative di cui all’art. 117 Cost. (con particolare riferimento alla competenza legislativa esclusiva dello Stato in materia di ordinamento civile), e perché integra un atto discriminatorio, ai sensi e per gli effetti dell’art. 43, comma 2, d. lg. 25 luglio 1998 n. 286.

T.A.R. Catania, (Sicilia) sez. IV, 06/08/2018, n.1671

Compravendita di immobile senza certificato di abitabilità: è valida?

In tema di compravendita di beni immobiliari, quanto agli effetti del mancato rilascio del certificato di abitabilità, l’atto traslativo non è invalido, in quanto non esiste nel nostro ordinamento una norma che dichiari illecita tale ipotesi contrattuale. La legge 28.02.1985 n. 47 non ha, infatti, previsto alcuna nullità dell’atto di trasferimento della proprietà di immobili privi di licenza di abitabilità, mentre ha effettuato una valutazione di illiceità con riferimento all’attività di produzione della cosa (lottizzazione o costruzione abusive) ovvero al suo uso (abitazione).

Non vi è dubbio, tuttavia, che l’acquirente di una unità immobiliare priva del certificato di abitabilità possa chiedere il risarcimento del danno, a meno che non vi sia stata una diversa volontà negoziale delle parti in ordine alla necessità della licenza di abitabilità e si è persino affermato che nei casi più gravi, quando l’immobile sia stato costruito in difformità alle norme igienico sanitarie, alla disciplina urbanistica o alle prescrizioni della concessione ad edificare, cosicchè la licenza di abitabilità non possa essere ottenuta, l’acquirente possa chiedere anche la risoluzione del contratto per consegna di aliud pro alio.

Tribunale Macerata, 13/03/2018, n.300

Applicabilità della sanzione pecuniaria

Ai sensi dell’art. 45, comma 2, lett. b) e c), l. reg. Friuli Venezia Giulia n. 19/2009, è applicabile la sanzione pecuniaria, allorchè sussistano, anche alternativamente, le seguenti condizioni: b) gli immobili risultino conformi agli strumenti di pianificazione vigenti; c) gli immobili risultino dotati di segnalazione certificata di agibilità ovvero siano in possesso del certificato di agibilità o abitabilità ovvero risultino in regola nello stato di fatto in cui si trovano all’atto di accertamento con le leggi di settore applicabili, nonché con gli obblighi di natura fiscale e tributaria.

T.A.R. Trieste, (Friuli-Venezia Giulia) sez. I, 11/12/2018, n.370

Assenza del permesso di costruire

Ai sensi dell’art. 45 comma 2, l. rg. Friuli Venezia Giulia n. 19 del 2009, in caso di intervento edilizio realizzato in assenza di permesso di costruire, in difformità da esso o con variazioni essenziali, l’Autorità può applicare la sanzione pecuniaria in luogo di quella demolitoria quando ricorra anche una sola delle seguenti condizioni: a) che l’intervento risalga a prima della l. n. 765 del 1967 ovvero sia stato eseguito in conseguenza di calamità naturali per le quali è stato dichiarato lo stato di emergenza; b) che gli immobili siano conformi alla disciplina urbanistica vigente o a quella vigente al momento dell’intervento edilizio e poi non siano più stati modificati; c) che gli immobili siano in possesso del certificato di abitabilità o agibilità o siano in regola, nello stato di fatto in cui si trovano all’atto dell’accertamento, con le leggi di settore applicabili, nonché con gli obblighi di natura fiscale e tributaria (nel caso di specie, risultava soddisfatta la condizione di cui alla lettera b, il che è stato ritenuto sufficiente ai fini dell’applicazione della sanzione pecuniaria in luogo di quella demolitoria, ponendosi come alternative le ipotesi enucleate al comma 2 dell’art. 45, l. rg. Friuli Venezia Giulia n. 19/2009).

T.A.R. Trieste, (Friuli-Venezia Giulia) sez. I, 03/11/2016, n.497

Attività di informazione del notaio

Nell’attività di informazione che il notaio svolge verso le parti non può farsi rientrare qualunque fatto o circostanza determinante l’assetto finale degli interessi delle parti, ma solo ciò che attiene alle cognizioni tecniche proprie dell’attività notarile, non arrivando tale obbligo ad estendersi fino al controllo di circostanze di fatto oppure alla valutazione economica dell’opportunità dell’operazione. Tra i doveri di informazione rientra quello relativo alla presenza o meno del certificato di abitabilità.

Tribunale Savona, 11/01/2016

Mancata consegna del certificato di abitabilità: cosa determina?

Il certificato di abitabilità, servendo a garantire la commerciabilità legale degli immobili destinati a uso abitativo, rientra fra i documenti che il venditore è tenuto a consegnare all’acquirente, fatta salva l’ipotesi di una espressa esclusione convenzionale, ai sensi dell’art. 1477, comma 3, c.c., trattandosi di documento relativo all’uso della cosa venduta.

Di talché la mancata consegna dell’anzidetto documento integra una ipotesi di responsabilità contrattuale del venditore, tenuto, pertanto, al risarcimento del danno, con legittima parametrazione al costo necessario per ottenere da terzi professionisti tutta la documentazione necessaria a conseguire tale certificato. In tale contesto va, invece, respinta la domanda di condanna del venditore alla consegna dei documenti mancanti, poiché diversamente opinando l’acquirente conseguirebbe due volte per equivalente e in natura i medesimi beni, con conseguente relativo ingiustificato arricchimento.

Tribunale Roma sez. X, 08/01/2016, n.194

Licenza di abitabilità

In tema di licenza di abitabilità di immobili, la fattispecie di assenso delineata dall’art. 4 del d.P.R. n. 425 del 1994 presuppone sia che il proprietario, all’atto della presentazione della domanda di rilascio del certificato di abitabilità (ora, agibilità), offra tutta la documentazione richiesta dal primo comma di detta norma, sia il decorso del tempo idoneo ad integrare la fattispecie legale tipica del silenzio-assenso.

Cassazione civile sez. II, 14/04/2015, n.7472



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