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Si può aprire un bar in un condominio?

26 Gennaio 2018 | Autore:
Si può aprire un bar in un condominio?

Il regolamento condominiale non può vietare in assoluto l’apertura di un bar. Tuttavia, anche se il bar è legittimo, i rumori intollerabili restano sempre vietati

Vivere all’interno di un condominio – già di per sé – non è sempre una “passeggiata”: ognuno ha le proprie esigenze, che però devono trovare una sorta di contemperamento al fine di garantire la “pacifica convivenza” di tutti all’interno del microcosmo condominiale. Le cose si complicano ulteriormente per gli stabili condominiali caratterizzati da locali a piano terra adibiti a uso commerciale. Ebbene, in tal caso, l’incubo di tutti gli abitanti del condominio è rappresentato dall’apertura di un’attività che possa minare la loro tranquillità. Esempio classico è quello dell’apertura di un bar, che  con la sua attività potrebbe disturbare la quiete dei condomini. La domanda, a questo punto, sorge spontanea: si può aprire un bar in un condominio? A tanto risponderemo nel presente articolo.

Bar in condominio: quali regole?

Prima di verificare se sia lecito o meno aprire un bar in condominio, cerchiamo di comprendere quali regole, in tali ipotesi, devono applicarsi. Ebbene, quando si parla di condominio, la regola d’oro è quella di consultare innanzitutto il regolamento condominiale. La vita all’interno del microcosmo condominiale, infatti, è regolata prima di tutto dalle disposizioni del regolamento di condominio. In particolare, quando un bar è esercitato all’interno di un condominio, le limitazioni cui il locale potrebbe incorrere in virtù del regolamento condominiale prevalgono sulle regole stabilite dalle ordinanze comunali che disciplinano gli orari di attività dei pubblici esercizi (per maggiori approfondimenti, leggi: Disturbo alla quiete pubblica: orari attività e bar). È la conseguenza civilistica dell’appartenenza a un condominio, all’interno del quale sono valevoli precise regole: il condominio, infatti, è una forma di contratto e il regolamento condominiale è un atto esplicativo dei diritti e dei doveri il cui rispetto è stabilito per tutti i condomini. Di conseguenza, in tali casi, la prima cosa da fare è consultare il regolamento condominiale, le cui disposizioni prevalgono se eventualmente configgenti con quanto stabilito dalle ordinanze del Sindaco. Per essere più chiari: per i bar che non si trovano in condominio è il Comune di appartenenza che fissa le regole di apertura, ma se il bar si trova in un condominio le limitazioni cui il bar potrebbe incorrere in virtù del regolamento condominiale vengono ancor prima delle ordinanze comunali.

Il regolamento condominiale può vietare l’apertura di un bar?

Ciò posto, la domanda è: il regolamento condominiale può vietare l’apertura di un bar? Ebbene, sul punto è bene sapere che il regolamento di condominio non può – in via assoluta – vietare l’apertura di un bar al piano terra di un condominio. Più precisamente: il regolamento condominiale non può vietare l’apertura di un bar nell’edificio se i rumori dell’esercizio commerciale non superano la soglia di normale tollerabilità. Secondo la giurisprudenza maggioritaria, infatti, il regolamento condominiale non può vietare l’apertura di un bar nell’edificio se i rumori dell’esercizio commerciale non superano la soglia di normale tollerabilità e l’attività non contrasta con il decoro e la tranquillità condominiale. In particolare, secondo la Suprema Corte [1] è ingiustificato – e quindi illegittimo – limitare il diritto di uso godimento dell’immobile al condomino proprietario dei locali siti al piano terra dell’edificio: se questi desidera aprire un bar non può essere ostacolato, ma sempre a condizione che l’attività commerciale non disturbi i vicini. Quanto detto, in buona sostanza, è il frutto di un principio molto semplice e insito in ogni Stato democratico: il diritto di proprietà è sacrosanto e nessuno – sia pure un regolamento di condominio – può limitarlo o imporre al titolare come utilizzare il proprio bene. A patto, ovviamente, che ciò non leda altri legittimi diritti di terzi. Pertanto, se il bar non dà fastidio a nessuno – e quindi non lede il decoro o la tranquillità condominiale – la sua apertura non può essere vietata dal condominio.

Dunque, se non vi è alcuna violazione della pace e della tranquillità condominiale, l’assemblea dei condomini non può vietare l’apertura di un bar all’interno di un condominio, neppure se la decisione è presa all’unanimità. 

Il bar è legittimo ma il rumore resta sempre vietato

Quanto sin qui detto, però, vale fintanto che il bar all’interno di un condominio non rechi fastidio a nessuno. Ed infatti, se è vero che aprire un bar all’interno di un condominio è legittimo, è altrettanto vero che  rumori e disturbo restano sempre vietati. Sul punto, è bene ribadire che le attività aperte all’interno di un condominio hanno l’obbligo di attenersi alle disposizioni che l’assemblea dei condomini ha deliberato e inserito nel regolamento condominiale circa gli orari di svolgimento delle attività lavorative nel condominio. Se il Comune prevede diversi orari o modalità di esercizio differenti, le stesse vengono in secondo piano rispetto alla volontà dei condomini.

Bar e disturbo alla quiete condominiale

In casi di disturbo alla quiete condominiale, dunque, l’amministratore di condominio ha il diritto (e il dovere) di agire davanti al giudice per far valere il rispetto delle norme contenute nel regolamento condominiale. Ciò è quanto precisato da una recente sentenza della Corte di Appello di Milano [2]. Nel caso sottoposto alla Corte, il regolamento condominiale conteneva la seguente prescrizione: «(…) gli appartamenti e i locali in genere del condominio (…) non potranno avere destinazioni dalle quali derivino esalazioni nocive e rumori molesti». Il condominio aveva lamentato la violazione della disposizione da parte di un’attività di bar posta al piano terra. Sul punto, la Corte d’Appello di Milano ha chiarito che i divieti regolamentari possono essere formulati sia indicando specificamente le attività-destinazioni vietate, sia attraverso l’indicazione del pregiudizi che si intendono evitare.

Benché, dunque, il regolamento condominiale non possa vietare  in assoluto l’apertura di un bar in un condominio, ben potrebbero le clausole regolamentari vietare qualsivoglia attività che pregiudichi la tranquillità o che determini rumori molesti.

Bar in condominio: cosa fare per evitare contestazioni

In caso di apertura di un bar in condominio, per evitare contestazioni, è sempre necessario:

  • fare una previsione d’impatto acustico per verificare il rispetto dei limiti sonori prodotti dall’attività consentiti dalla legge;
  • verificare l’eventuale limite di orario stabilito dal regolamento condominiale, rispettandolo ed eventualmente chiedendo una modifica;
  • evitare di effettuare attività di intrattenimento musicale all’esterno del locale, seppur su area pubblica regolarmente concessionata;
  • non occupare spazi del condominio senza espressa autorizzazione dell’assemblea.
  • intervenire, anche chiamando la forza pubblica se necessario, qualora la propria clientela stia provocando un disturbo ai condomini con emissioni sonore o di altro tipo.

 


note

[1] Cass. sent. n. 22892 dell’8.10.2013.

[2] Corte d’Appello Milano, sent. n. 2730/2017.


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