Diritto e Fisco | Articoli

Dopo la vendita a chi va la servitù?

30 Maggio 2019
Dopo la vendita a chi va la servitù?

La servitù di passaggio viaggia con l’immobile: la cessione del fondo dominante o di quello servente comprende la servitù ad esso inerente. 

Quando si vende un immobile gravato da servitù di passaggio, sia essa attiva o passiva, che fine fa la servitù stessa? Resta in capo al precedente proprietario o si trasferisce sul nuovo? Facciamo un esempio pratico. Immagina di acquistare casa da una persona che, tempo addietro, aveva ottenuto una servitù di passaggio su un terreno adiacente. Nell’atto di acquisto dell’immobile non viene però citata l’esistenza della servitù attiva. Per questa ragione il venditore sostiene di esserne ancora il legittimo titolare, non avendo inteso cederla al compratore. Del resto, se fosse stato diversamente, avrebbe preteso un compenso ulteriore. Non è dello stesso parere l’altra parte secondo la quale la servitù serve proprio per trarre il miglior godimento dal bene acquistato e, pertanto, deve intendersi ad essa connessa strettamente, a prescindere dalla menzione nel rogito notarile. Chi dei due ha ragione? Dopo la vendita, a chi va la servitù? 

Si tratta di un quesito particolarmente interessante che non interessa solo la servitù attiva di passaggio (quella cioè di chi l’esercita sul terreno altrui) ma anche quella passiva (quella cioè di chi la subisce). Ad esempio, con riferimento a quest’ultima ipotesi, immagina il titolare di un fondo agricolo gravato da una servitù di passaggio in favore del confinante, costituita affinché questi possa accedere alla strada pubblica. Se il primo dovesse vendere il terreno, il nuovo titolare potrebbe negare l’esistenza della servitù per il solo fatto che non gli è stata mai menzionata e da lui mai concessa?

Cos’è una servitù?

Prima di spiegare a chi va la servitù dopo la vendita rispolveriamo brevemente questo concetto giuridico. La servitù viene definita un “diritto reale” che cioè grava su una “cosa” altrui (dal latino res, che significa appunto cosa). Questa “cosa” è un immobile. 

La servitù è una limitazione imposta ad un fondo (detto servente) per l’utilità di un altro fondo (detto dominante) appartenente a un diverso proprietario. Affinché si possa costituire una servitù è quindi necessario che ci siano due immobili tra loro vicini, ma non necessariamente confinanti, appartenenti a due soggetti differenti. In più occorre che il peso imposto ad uno dei fondi crei utilità all’altro fondo. La servitù tipica è quella di passaggio. Si pensi a una abitazione a cui si possa accedere solo tramite il passaggio da un cortile privato; su quest’ultimo potrà essere imposto una servitù di passaggio.

La giurisprudenza [2] individua quattro tipi di servitù di passaggio:

  • fondo materialmente intercluso (interclusione assoluta );
  • fondo che ha una uscita eccessivamente dispendiosa (interclusione relativa);
  • fondo con passaggio sul fondo altrui che abbia bisogno di ampliamento per il transito dei veicoli;
  • fondo non materialmente intercluso. 

Una servitù si può costituire tramite un accordo tra i proprietari dei due terreni (quindi dietro contratto) o per legge (cosiddetta servitù coattiva).

Che succede quando si vende un immobile su cui c’è una servitù?

La servitù è un vincolo che grava sul bene e non sulla persona che ne è titolare. Quindi segue il bene in tutti i suoi passaggi di proprietà. Ne è una sorta di accessorio, insito all’immobile. Pertanto, a prescindere dal fatto che essa sia menzionata nell’atto di compravendita, la titolarità della servitù passiva o attiva passa con la titolarità dell’immobile ceduto. È questa l’opinione condivisa dalla Cassazione. 

Nel caso di specie la Corte si è trovata ad affrontare una controversia tra due persone. Una di queste, dopo aver acquistato un terreno, sosteneva di avere diritto di passaggio sul fondo confinante per aver il venditore acquisito in precedenza la relativa servitù. Invece il titolare del fondo servente negava che la servitù si fosse trasferita all’acquirente atteso che il rogito non la menzionava. La Corte ha ricordato che «la titolarità della servitù attiva si trasferisce insieme con la titolarità del fondo dominante, pur quando la sua esistenza non venga menzionata nell’atto di trasferimento di tale fondo». Conseguentemente, «l’acquirente del fondo servente – una volta che sia stato trascritto il titolo originario di costituzione della servitù – riceve l’immobile con il peso di cui è gravato, essendo necessaria la menzione della servitù soltanto in caso di mancata trascrizione del titolo».


note

[1] Cass. sent. n. 13817/19 del 22.05.2019.

[2] Cass. 28 maggio 1993 n. 5981

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 18 ottobre 2018 – 22 maggio 2019, n. 13817

Presidente Lombardo – Relatore Cosentino

Fatti di causa

Con citazione notificata il 12.06.2002, i signori V.B. e Z.R. convenivano in negatoria servitutis il signor B.C. , esponendo di essere proprietari di un fabbricato con due cortili in comune di (omissis) e dolendosi del fatto che il convenuto aveva iniziato a transitare sui cortili di loro proprietà senza averne diritto.

Il signor B. si costituiva in giudizio chiedendo in via riconvenzionale l’accertamento del suo diritto di comproprietà sull’area in contestazione ex collatione privatorum agrorum o per intervenuta usucapione, oppure l’accertamento dell’esistenza di un diritto di servitù o, in subordine, la costituzione coattiva della stessa.

Con citazione del 9.04.2005, il medesimo signor B. instaurava parallelo giudizio di confessoria servitutis avverso i signori V. e Z. , chiedendo l’accertamento dell’esistenza di una servitù di passaggio, costituita in forza di atto divisionale datato 6.6.1914 in favore del fondo di cui egli era l’attuale proprietario. I convenuti resistevano in giudizio eccependo, tra l’altro, la prescrizione del diritto di passaggio invocato dall’attore.

Le due cause venivano riunite dal tribunale di Brescia e decise con sentenza n. 3224 del 2009 in senso sfavorevole al signor B. , accertando tra l’altro, per quanto qui ancora interessa, l’inesistenza della servitù di transito pedonale e carraio da quest’ultimo rivendicata.

La corte di appello di Brescia, adita dal signor B. , con sentenza n. 334 dei 2013 respingeva in toto il gravame aderendo alla ricostruzione fattuale operata dal primo giudice e condividendo la motivazione in diritto della sentenza di prime cure. In particolare la corte territoriale – pur dando atto dell’assunto del B. secondo cui la servitù a vantaggio del fondo di costui era stata costituita con atto divisionale del 6.6.1914 – riteneva decisiva la considerazione che di una servitù a carico dei suddetti cortili e a favore del fondo ora in proprietà B. non si faceva alcuna menzione né nel contratto di acquisto del B. (del 20.12.1977) né nel precedente atto del 25.11.1966 cui tale contratto faceva rinvio. Né, si argomenta nell’impugnata sentenza, il diritto di servitù preteso dal B. poteva ritenersi da costui acquisito per usucapione, attesa la equivocità delle risultanze testimoniali e dei rilievi fotografici concernenti l’esercizio del passo sui cortili e la presenza di opere visibili all’uopo destinate.

Contro tale sentenza il signor B. ha proposto ricorso per cassazione sulla scorta di cinque motivi.

I signori V.B. e Z.R. hanno depositato controricorso.

La causa è stata discussa alla pubblica udienza del 18.10.2018, per la quale le entrambe parti hanno depositato memorie e nella quale il Procuratore Generale ha concluso come in epigrafe.

Motivi della decisione

Con il primo motivo di ricorso il ricorrente denuncia la violazione o falsa applicazione dell’art. 1073 c.c., e art. 1046 c.c., comma 2, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3; nel ricorso si argomenta che la corte territoriale, nel ritenere insussistente la servitù di passaggio per mancata menzione della stessa nell’atto di trasferimento del bene, avrebbe violato il principio di diritto secondo cui il carattere accessorio della servitù fa sì che essa si trasferisca assieme alla titolarità del fondo dominante, a prescindere dall’espressa sua menzione nell’atto di trasferimento del bene; nel caso di specie, la servitù era stata costituita con l’atto di divisione del 6.6.1914 e doveva considerarsi tuttora esistente nonostante la mancata menzione di essa nei successivi atti traslativi dei fondi dominante e servente, mentre era mancata in giudizio la dimostrazione – e la stessa allegazione – dell’estinzione della stessa per non uso ventennale.

Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., e art. 1073 c.c., comma 1, e denuncia la nullità della sentenza o del procedimento. Nel ricorso si deduce la violazione della disciplina della ripartizione dell’onere della prova e si lamenta che la corte territoriale avrebbe negato l’esistenza della servitù nonostante che il B. avesse provato il relativo titolo e che i signori V. e Z. avessero mancato di eccepire e di dimostrare l’estinzione della servitù per non uso ventennale della stessa.

Con il terzo motivo il ricorrente lamenta la violazione dell’art. 1143 c.c., e art. 1146 c.c., comma 2, e denuncia la nullità della sentenza o del procedimento; nel ricorso si critica la corte bresciana per non aver applicato i principi di accessione nel possesso e di presunzione di possesso intermedio, così disconoscendo la presunzione di continuità nel possesso in capo all’attuale titolare del fondo dominante.

Con il quarto motivo di ricorso, il signor B. denuncia la violazione o falsa applicazione dell’art. 1079 c.c., comma 1, in cui la corte territoriale sarebbe incorsa disconoscendo l’esistenza del suo diritto di passaggio e non disponendo la cessazione dell’impedimento al relativo esercizio da parte degli attuali proprietari del fondo servente.

Con il quinto motivo il ricorrente lamenta l’omesso esame del fatto decisivo rappresentato dall’esistenza dell’atto divisionale del 6.6.1914 con cui era stata costituita la servitù di passaggio a favore del fondo attualmente di sua proprietà a carico del fondo oggi in proprietà dei controricorrenti.

I signori V. e Z. hanno depositato controricorso.

La causa è stata discussa alla pubblica udienza del 18.10.18, per la quale entrambe le parti hanno depositato una memoria difensiva e nella quale il Procuratore Generale ha concluso come in epigrafe.

Il primo motivo di ricorso è fondato.

La corte d’appello ha escluso l’esistenza della servitù di passaggio costituita dal contratto divisionale del 1914 per il solo rilievo che tale contratto non era menzionato nell’atto di acquisto del B. del 20 dicembre 1977 (che faceva riferimento a un atto divisionale del 1966 in cui non erano menzionati i fondi degli odierni contro ricorrenti). Tale ratio decidendi è giuridicamente errata, in quanto viola il costante insegnamento di questa Corte alla cui stregua la titolarità della servitù attiva si trasferisce insieme con la titolarità del fondo dominante, pur quando la sua esistenza non venga menzionata nell’atto di trasferimento di tale fondo (vedi Cass. 17301/06: “In virtù del c.d. principio di ambulatorietà delle servitù, l’alienazione del fondo dominante comporta anche il trasferimento delle servitù attive ad esso inerenti, anche se nulla venga al riguardo stabilito nell’atto di acquisto, così come l’acquirente del fondo servente – una volta che sia stato trascritto il titolo originario di costituzione della servitù – riceve l’immobile con il peso di cui è gravato, essendo necessaria la menzione della servitù soltanto in caso di mancata trascrizione del titolo”; conf. Cass. 20817/11).

Altra questione è, poi, quella della opponibilità della servitù a chi acquisti il fondo servente, la quale esige, alternativamente, o la trascrizione dell’atto costitutivo della servitù o, in mancanza, la menzione della servitù passiva nell’atto di trasferimento del fondo servente.

Ma la corte d’appello non ha rigettato l’azione confessarla del B. sul rilievo che la servitù dal medesimo vantata non era opponibile ai convenuti in quanto il relativo titolo non era trascritto e della stessa non si faceva menzione nell’atto con cui i medesimi convenuti avevano acquistato il fondo servente (circostanze, queste, che non risultano dalla sentenza gravata e che non possono formare oggetto di accertamento in sede di legittimità), bensì sul rilievo, giuridicamente insignificante, che la servitù non era menzionata nell’atto con cui B. aveva acquistato il fondo dominante. Sterili risultano, dunque, i rilievi del contro ricorrente sulla mancata menzione della servitù nella nota di trascrizione dell’atto divisionale del 1914 con cui tale servitù fu costituita e sulla estinzione della stessa per non uso ultraventennale, giacché né la mancata menzione della servitù nella nota di trascrizione dell’atto divisionale del 1914, né l’estinzione della medesima servitù per non uso ultraventennale costituiscono la ratio della decisione impugnata; tali circostanze, d’altra parte, non emergono dalla sentenza gravata, né possono esse formare oggetto

di accertamento in sede di legittimità.

Il primo motivo di ricorso va pertanto accolto, con conseguente assorbimento di tutti quelli successivi, e la sentenza gravata va cassata, in relazione al motivo accolto, con rinvio ad altra sezione della corte di appello di Brescia, che si atterrà al principio di diritto che l’alienazione del fondo dominante comporta anche il trasferimento delle servitù attive ad esso inerenti, anche se nulla venga al riguardo stabilito nell’atto di acquisto, così come l’acquirente del fondo servente – una volta che sia stato trascritto il titolo originario di costituzione della servitù – riceve l’immobile con il peso di cui è gravato, essendo necessaria la menzione della servitù soltanto in caso di mancata trascrizione del titolo.

Il giudice del rinvio regolerà anche le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza gravata in relazione al motivo accolto e rinvia ad altra sezione della corte di appello di Brescia, che regolerà anche le spese del giudizio di cassazione.

 


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube