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Parti comuni in condominio

12 Luglio 2019 | Autore:
Parti comuni in condominio

Quali sono ed in che modo è possibile individuare le parti che in un condominio siano di proprietà dei condomini

Nei condomini italiani la vita è il più delle volte assai agitata. Le discussioni e le liti sono all’ordine del giorno e la ragione è che il condominio ed i suoi meccanismi di funzionamento sono poco conosciuti proprio da chi vi dimora. E capita, proprio per questo, che le cronache debbano occuparsi del condominio solo per far conoscere il numero elevatissimo di cause che, nate in assemblea, approdano poi nelle aule di giustizia.

Fra i motivi all’origine delle diatribe condominiali c’è anche la poca chiarezza su quali siano le parti comuni in condominio. Sembra paradossale, ma in molti condomini non si sa se un bene sia o meno un bene di proprietà dei condomini. Problemi come questi non esisterebbero affatto se amministratori e condomini avessero una conoscenza minima di base della legge e delle norme contenute nei regolamenti condominiali. Al contrario, invece, si deve affermare che la grande maggioranza dei proprietari di abitazioni condominiali non conosce le regole di funzionamento del condominio e, purtroppo, gli amministratori sono da meno.

Per quanto possibile, nel seguente articolo tenteremo di chiarire quali sono e come si possono individuare le parti comuni condominiali, cioè quelle cose e quei beni la cui proprietà spetta in comune a coloro i quali sono proprietari esclusivi di unità immobiliari ubicate nella struttura dell’edificio condominiale.

Quali sono le parti dell’edificio condominiale da considerare comuni?

La legge fissa un criterio [1] per individuare con maggiore facilità i beni e le cose di proprietà di tutti i condomini. Se dagli atti di acquisto non risulta che un bene sia di proprietà esclusiva di un determinato condomino, allora quel bene sarà di proprietà comune di tutti i condomini.

I beni, le cose e le parti che la legge presume comuni, cioè di proprietà comune tra tutti i condomini (a meno che non risulti il contrario dal titolo), sono:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso di tutti i condomini, come il suolo su cui l’edificio è stato costruito, le fondamenta, i muri maestri, i pilastri, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, le facciate, i cortili;
  • le aree destinate al parcheggio dei veicoli, tutti i locali destinati a servizi come la portineria, gli stenditoi, i sottotetti che siano per struttura e funzione, destinati all’uso comune;
  • tutti i manufatti destinati all’uso comune dei condomini, come l’ascensore, i pozzi, le cisterne, gli impianti della fogna e idrici, i sistemi per distribuire gas, energia elettrica, gli impianti per l’aria condizionata, per la ricezione dei segnali di radio e televisione e per l’accesso a qualunque flusso di informazioni e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione alle unità di proprietà esclusiva.

Il suolo su cui è stato costruito l’edificio condominiale si presume comune

Con quali criteri si individua una parte comune in condominio?

Abbiamo già chiarito, ma è opportuno ribadirlo, che le parti comuni elencate nel precedente paragrafo si presumono di proprietà di tutti i condomini salvo il caso che dal titolo contrattuale (cioè dall’atto di acquisto relativo alla prima unità immobiliare venduta dal costruttore al primo acquirente) non risulti il contrario e, cioè, che esse appartengano ad un ben determinato soggetto.

L’elenco di cose e beni fatto dalla legge non è un elenco tassativo e questo vuol dire che ci possono essere altre parti di proprietà comune fra tutti i condomini anche se diverse da quelle indicate dalla legge.

Perciò sarà considerata parte comune anche quella parte che ha una concreta ed oggettiva destinazione al servizio di tutti i condomini, mentre non potrà essere considerata di proprietà comune quella cosa che oggettivamente risulti destinata al servizio di una sola o di più unità immobiliari [2] (ad esempio non si potrà considerare di proprietà di tutti i condomini un giardino recintato con accesso riservato ad solo condomino, a meno che, come deve essere sempre ricordato, dal titolo contrattuale non risulti che la piscina sia di proprietà comune).

Le cose destinate all’uso comune si presumono di proprietà condominiale.

note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Cass., sent. n. 1680/2015.


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