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Aumento canone locazione: ultime sentenze

3 Maggio 2021
Aumento canone locazione: ultime sentenze

In questo articolo, troverai le ultime sentenze su: contratto di locazione; canone a scaletta; aumento del canone indicato nel contratto registrato; locazioni ad uso non abitativo; nullità della clausola che prevede l’aumento del canone.

Clausola di predeterminazione del canone a scaletta

Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati a uso non abitativi, deve ritenersi legittima la clausola in cui venga pattuita l’iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni nell’arco del rapporto. A tal fine deve escludersi la necessità di dimostrare, con rilievo condizionante, il collegamento del previsto aumento nel tempo del canone a elementi oggettivi e predeterminati, diversi dalla svalutazione monetaria, idonei a incidere sul sinallagma contrattuale.

L’ancoramento a tali elementi costituisce infatti attraverso cui può operarsi detta predeterminazione del canone a scaletta, in alternativa alla quale questa può altrettanto legittimamente operarsi sia mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo, sia mediante il frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi temporali brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione.

La legittimità di tale clausola deve essere peraltro esclusa là dove risulti – dal testo del contratto o da elementi extratestuali della cui allegazione deve ritenersi onerata la parte che invoca la nullità della clausola – che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall’articolo 32 della legge n. 392/1978, così incorrendo nella sanzione della nullità prevista dal successivo articolo 79, primo comma, della stessa legge.

Cassazione civile sez. III, 26/09/2019, n.23986

Canone a scaletta: quando è legittimo?

La clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto (c.d. canone a scaletta) è legittima a condizione che l’aumento sia ancorato ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull’equilibrio del sinallagma contrattuale (nella specie: in un contratto di locazione commerciale era inserita una clausola che prevedeva il c.d. canone a scaletta ovverosia un importo di € 400,00 per un anno e poi veniva aumentato ad € 450,00 fino al termine del contratto).

Tribunale Roma sez. VI, 06/05/2019, n.9538

Restituzione degli importi ricevuti in eccesso

In tema di locazione ad uso diverso, costituisce grave inadempimento da parte del locatore l’aumento dell’aggiornamento del canone di locazione nella misura del 100%, posto che la clausola contenuta nel contratto è nulla perché patto contrario in violazione dell’art. 79, l. n. 392/1978, con la conseguenza della restituzione degli importi ricevuti in eccesso in favore del conduttore.

Tribunale Milano sez. XIII, 31/01/2019

Novazione del contratto di locazione e immutabilità del canone

Nel caso di stipula, tra le medesime parti, locatore e conduttore, di un successivo contratto di locazione avente ad oggetto il medesimo immobile, la clausola che preveda un mero aumento di canone, secondo il c.d. meccanismo del “canone a scaglioni in aumento” – peraltro, nulla per contrarietà alla norma imperativa di cui all’art. 79,l. n. 392/1978 (legge sulla locazione di immobili urbani), in quanto non controbilanciata da un elemento contrattuale tale da riequilibrare il sinallagma inter partes -non è elemento tale da configurare la novazione del rapporto contrattuale sotto il profilo oggettivo. Invero, la novazione, da intendersi quale fatto estintivo del rapporto contrattuale originario e fonte di nuove obbligazioni, postula, oltre alla sussistenza degli elementi essenziali del contratto, l’animus novandi e l’aliquid novi.

Di contro, ricorre la novazione allorquando intervenga la modifica di destinazione d’uso dell’immobile rispetto a quella prevista ab origine, con conseguente attribuzione al conduttore del diritto di svolgere ulteriori e diverse attività commerciali rispetto alle precedenti. Ne consegue, in detta ipotesi, la legittimità della clausola di aumento del canone, avente in tale caso il precipuo fine di adeguare il corrispettivo del godimento dell’immobile alla sua diversa destinazione d’uso, e quindi al suo maggiore valore locatizio. In detta ultima ipotesi, la natura novativa del contratto preclude al conduttore succeduto nel contratto per effetto della cessione del ramo d’azienda ex art. 36, l. n. 392/1978 di agire nei confronti del locatore, invocando la nullità della clausola di aumento del canone contenuta nel pregresso contratto, stante la propria carenza di legittimazione attiva.

Corte appello Venezia sez. IV, 13/11/2018, n.2925

Stipula del contratto di locazione e clausola

In tema di locazione, è nulla la pattuizione con cui parte locatrice e parte conduttrice convengano, con controindicazione scritta contemporanea alla stipula del contratto di locazione (e ancor di più se orale e successiva) che il canone indicato nel contratto registrato debba essere modificato in aumento. In dette ipotesi di illegittima sostituzione di un prezzo di locazione con un altro, l’effetto diacronico della sostituzione è impedito dalla disposizione normativa di cui all’art. 13 L. n. 431 del 1998 sicchè sarà proprio la clausola successivamente inserita attraverso controindicazione, ad essere affetta da nullità con perdurante validità di quella indicata nel contratto registrato.

Tribunale Massa, 12/11/2018, n.792

Locazioni ad uso non abitativo: canone a scaletta

Nelle locazioni di immobili ad uso non abitativo deve ritenersi legittima la previsione di un canone crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto (c.d. canone a scaletta), purché il criterio della sua progressiva variazione in aumento sia obiettivamente prestabilito, al momento della stipulazione del contratto, e non risulti – dal testo del contratto medesimo o da elementi extratestuali della cui allegazione è onerato chi invoca la nullità della clausola – che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dalla L. n. 392 del 1978, art. 32, così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, comma 1 stessa legge.

Tribunale Roma sez. VI, 08/11/2018, n.21614

È legittima la previsione di un canone crescente?

Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la previsione di un canone crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto (cd. canone a scaletta), purché il criterio della sua progressiva variazione in aumento sia obiettivamente prestabilito, al momento della stipulazione del contratto, e non risulti dal testo del contratto o da elementi extratestuali della cui allegazione è onerato chi invoca la nullità della clausola che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della legge n. 392 del 1978, così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, primo comma, della stessa legge.

Tribunale Livorno, 28/09/2018, n.987

Criterio della progressiva variazione in aumento del canone

Nella locazione di un bene ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la previsione di un canone crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, purché il criterio della sua progressiva variazione in aumento sia obiettivamente prestabilito, al momento della stipulazione del contratto, e non risulti, dal testo del contratto medesimo o da elementi extracontrattuali della cui allegazione è onerato chi invoca la nullità della clausola, che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall’articolo 32 della legge 392/1978.

Tribunale Savona, 19/07/2018

Novazione del contratto di locazione ad uso non abitativo

Nei contratti di locazione ad uso non abitativo, secondo l’art. 79, legge n. 392/1978, il conduttore ha il diritto a non pagare somme in misura eccedente il dovuto, essendo nulla ogni pattuizione che non predetermini l’aumento «in misura differenziata e crescente per frazioni successive» e non sia elusiva del limite di cui all’art. 32, legge. n. 392/1978.

Cassazione civile sez. III, 14/03/2018, n.6124

Controversia sull’aggiornamento del canone di locazione ad uso non abitativo

La clausola che deferisce ad arbitri le controversie relative all’aumento del canone dei contratti di locazione ad uso non abitativo è applicabile in quanto, da un lato, non viola l’art. 54, l. n. 392/1978 il quale, secondo un’interpretazione costituzionalmente orientata, deve intendersi abrogato anche con riferimento alle locazioni di immobili ad uso non abitativo; dall’altro lato, la medesima clausola, non attenendo, in ogni caso, a diritti indisponibili, non viola il divieto di cui all’art. 806 c.p.c.

Cassazione civile sez. un., 15/06/2017, n.14861

Contratto di locazione con aumento del canone dopo l’intimazione di disdetta

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, ove il proprietario intimi la disdetta per la prima scadenza con comunicazione invalida, la successiva scrittura con la quale le parti concordino la prosecuzione del contratto per altri sei anni, ma con un canone notevolmente maggiorato, è nulla, ai sensi degli artt. 32 e 79 della l. n. 392 del 1978, ancorchè sia qualificata come una transazione con cui il locatore rinuncia ad attivarsi per il rilascio dell’immobile a fronte di un aumento del canone, trattandosi in realtà di accordo contrario alla norma imperativa dettata dall’art. 32 citato, finalizzato al raggiungimento di un risultato non consentito e riguardante un diritto non disponibile.

Cassazione civile sez. III, 04/04/2017, n.8669

Criteri di applicabilità dell’equo canone

Ai fini dell’applicazione dell’art. 26, comma 2, della l. n. 392 del 1978 – il quale stabilisce che le disposizioni per la determinazione dell’equo canone non si applicano alle locazioni concernenti immobili siti in comuni che, al censimento del 1971, avevano popolazione residente fino a 5.000 abitanti, qualora nel quinquennio precedente l’entrata in vigore della legge stessa, e successivamente ogni quinquennio, la popolazione residente non abbia subito variazioni in aumento, o comunque l’aumento percentuale sia stato inferiore a quello medio nazionale, secondo i dati dell’ISTAT – deve aversi riguardo unicamente al dato relativo alla popolazione residente al momento genetico del contratto di locazione, con esclusione, sul punto, di successivi mutamenti che vengano rilevati nel corso del rapporto locativo e prima della sua scadenza.

(Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva ritenuto applicabile il regime dell’equo canone poiché, pur essendo la popolazione del comune in cui era sito l’immobile inferiore ai 5.000 abitanti al momento della locazione, era certo che vi fosse stato un dirimente aumento della popolazione dal 1991 al 2000, ma non era stato provato che lo stesso fosse stato inferiore alla media nazionale).

Cassazione civile sez. VI, 06/02/2017, n.3040

Nullità della clausola che prevede aumenti del canone

La clausola che preveda la determinazione del canone in Misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto è valida a condizione che si tratti, non già di un vero e proprio “aumento”, bensì di un “adeguamento” del canone al mutato valore locativo dell’immobile volto a ripristinare il sinallagma originario, evitando uno squilibrio a vantaggio del conduttore altrimenti determinato dal canone fisso ovvero di una limitata e iniziale “riduzione” del canone convenuto, sempre che nell’uno, come nell’altro caso, tanto emerga da elementi obiettivi e predeterminati cui sia affidata “la scaletta” del canone.

Cassazione civile sez. III, 11/10/2016, n.20384

Proposta del locatore di aumento del canone

Non emerge dalla mera adesione del conduttore ad una proposta del locatore di aumento del canone, la volontà inequivoca di estinzione della precedente obbligazione e di sostituzione con altra nuova, essendo rimasti inalterati tutti gli altri elementi del rapporto. Il che consente di ritenere che il conduttore apportò dei miglioramenti all’immobile, avendo previamente ottenuto il consenso da parte del locatore; ed induce ad escludere che egli intese rinunciare all’indennità dovutagli per l’esecuzione delle opere con l’approvazione del secondo contratto.

Tribunale Bari sez. III, 22/03/2016, n.1504



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1 Commento

  1. Sinceramente, devo dire che il contratto d’affitto fatto con il proprietario è onesto e non prevede alcun aumento. Anzi, sono fortunato perché durante il periodo di emergenza mi ha consentito di sospendere l’affitto per qualche mese per darmi la possibilità di recuperare i soldi e pagarlo non appena possibile. Da quello che leggo in giro molti hanno addirittura richiesto lo sfratto per chi non pagava. Richiesta più che lecita, però, ricordiamo che bisogna fare un attimo un esame di coscienza visto che la situazione è particolare per tutti….

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