Riduzione canone di locazione: ultime sentenze

Minore importo del canone; diritto di recesso del locatore; risoluzione del contratto di locazione; sospensione dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore; mancanza della controprestazione del locatore.

La presenza di muffe nell’appartamento in locazione può giustificare una riduzione del canone? Se al momento della stipula del contratto di locazione, il conduttore accetta il bene nello stato in cui si trova implicitamente rinuncia a far valere eventuali vizi chiedendo la risoluzione del contratto o la riduzione del canone.

Contratto di locazione: oggetto dell’imposta

In tema di reddito fondiario, la scrittura privata di riduzione del canone di locazione non è soggetta all’obbligo fiscale di registrazione, potendo desumersi il minor reddito conseguito e, quindi, la minor imposta dovuta dal contribuente, da altri mezzi di prova. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso l’obbligo di registrazione di una scrittura privata con cui era stata pattuita la riduzione del canone di locazione, ritenendo probante, ai fini della dimostrazione di tale riduzione, la documentazione bancaria prodotta dal contribuente da cui si evinceva il versamento da parte della conduttrice di una somma corrispondente al canone ridotto).

Cassazione civile sez. VI, 09/03/2022, n.7644

Restrizioni Covid: il conduttore ha diritto alla riduzione del canone in proporzione al diminuito uso del bene

In tema di contratti di locazione ‘travolti’ dalle misure restrittive adottate per fronteggiare la pandemia da covid -19, va riconosciuto che tali disposizioni emergenziali hanno comportato una compressione nel godimento del bene locato, sotto il profilo non della detenzione (che è rimasta comunque in capo al conduttore), ma dell’utilizzazione secondo la destinazione negoziale. In sostanza in simili casi il conduttore, a causa delle restrizioni, non ha potuto utilizzare l’immobile in vista del risultato per il quale esso è stato locato ed il suo interesse è rimasto frustrato. Tuttavia in simili ipotesi non si può parlare propriamente di impossibilità totale della prestazione negoziale, giacché – come detto – il conduttore ha conservato il godimento dell’immobile, tanto vero che ha continuato ad averne la disponibilità.

E’ indubbio, tuttavia, che il sinallagma contrattuale risulta alterato, giacché la controprestazione, costituita dal corrispettivo negoziale pattuito, è stata concordata per l’intera prestazione del locatore. Di conseguenza in ipotesi del genere si può affermare il principio per cui se per effetto delle disposizioni emergenziali la prestazione del locatore non è stata adempiuta nella sua interezza il conduttore ha diritto, quanto meno, alla riduzione del canone in proporzione al diminuito uso del bene.

Tribunale Milano sez. XIII, 07/02/2022, n.1019

Riduzione del canone di locazione per inutilizzabilità del bene locato

Deve essere riconosciuta la riduzione del canone di locazione in favore del conduttore per la parziale inutilizzabilità dell’immobile, con conseguente ripetizione della differenza tra le mensilità interamente corrisposte e quelle dovute in forza della riduzione, quando la parte seminterrata dell’immobile locato risulti affetto da grosse infiltrazioni che ne impediscono in misura consistente l’utilizzo secondo l’uso pattuito. La predetta domanda di riduzione e restituzione del canone ha natura distinta rispetto a quella di sfratto avviata dal locatore, con la conseguenza che non sussiste alcun giudicato ostruttivo alla domanda nel caso di pronuncia di sfratto senza ingiunzione di pagamento.

Tribunale Napoli sez. IX, 29/11/2021, n.9691

Accordo di riduzione del canone di locazione privo di data certa

L’accordo di riduzione del canone di locazione in assenza di registrazione, cui le parti sono facoltatizzate e non obbligate, e priva di una data certa non è opponibile ai terzi, tra i quali deve essere senz’altro annoverato l’Ufficio impositore, ai sensi dell’art.2704 c.c..

Comm. trib. prov.le Torino sez. III, 06/08/2021, n.690

Riduzione retroattiva del canone di locazione

In tema di imposte sui redditi, la riduzione retroattiva del canone di locazione con scrittura privata non autenticata e registrata in ritardo ha efficacia nei confronti dei terzi, tra cui l’Erario, soltanto dalla data certa delle nuove pattuizioni.

Comm. trib. reg. Torino, (Piemonte) sez. I, 13/07/2021, n.543

Accordo di riduzione del canone: prova

In tema di locazione di immobile, affinché il conduttore – debitore possa opporre al locatore – creditore il minore importo del canone occorre specifica e puntuale prova dell’accordo di riduzione. Infatti il silenzio del creditore non assume valore negoziale poiché il tacere di una parte contrattuale non può sempre intendersi come adesione alla volontà dell’altra; pertanto se il creditore accetta un pagamento parziale, che il debitore esegue a titolo di saldo del maggior importo giudizialmente preteso, senza replicare alcunché, non perciò rinunzia al credito o rimette il debito.

Tribunale Torino sez. VIII, 15/06/2021, n.2988

Obbligazioni del locatore e vizi della cosa locata

In tema di locazione di immobili, sono considerati vizi della cosa, rilevanti ai sensi degli artt. 1578-1581 c.c., in presenza dei quali il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto o, in alternativa, la riduzione del canone: le infiltrazioni di umidità dipendenti dall’esecuzione della costruzione su terreno argilloso; la presenza di umidità per il trasudo delle pareti; la corrosione delle strutture per la fuoriuscita di liquami in conseguenza di un difetto costruttivo; l’occlusione di tubature di scarico che avevano dato origine a infiltrazione di acqua attraverso le pareti dell’appartamento; la difettosa costruzione degli scarichi fognanti.

(Nel caso di specie, i giudici hanno accolto l’appello del conduttore e dichiarato la risoluzione del contratto di locazione, essendo stati accertati all’interno dei locali vizi, quali fessurazioni nelle pareti, distacchi dal solaio del soffitto, abbassamento delle pareti perimetrali, che hanno alterato l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull’idoneità all’uso della cosa locata).

Corte appello Roma sez. VIII, 15/04/2021, n.2728

Sospensione/riduzione del pagamento del canone

Con riferimento al contratto di locazione immobiliare, ai sensi dell’art. 1460 c.c., il conduttore è legittimato a sollevare l’eccezione di inadempimento, non solo quando la controprestazione del locatore sia rimasta integralmente inadempiuta, ma anche in presenza di un inadempimento parziale inidoneo ad escludere integralmente il godimento dell’immobile. In tal caso, la sospensione/riduzione del pagamento del canone deve essere proporzionata al parziale inadempimento del locatore in ossequio al canone di buona fede che pervade anche la fase esecutiva del contratto .

Cassazione civile sez. III, 29/01/2021, n.2154

Riduzione del canone: quando è possibile?

In tema di locazione, la norma di cui all’articolo 1584 del Cc, insita in un complesso di disposizioni dirette a bilanciare il godimento della res da parte del locatario e il diritto del locatore di eseguire lavori sull’immobile, prevede la possibilità di riduzione del canone nel caso in cui il locatore esegua riparazioni sul bene, riduzione proporzionata alla durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento, nonché la facoltà di recesso dal contratto ove queste superino una certa durata.

Corte appello Catanzaro sez. III, 05/11/2020, n.1454

Crisi economica da Covid-19 e rinegoziare il canone di locazione

La crisi economica derivata dalla pandemia da Covid-19 e la conseguente chiusura forzata delle attività commerciali, in particolar modo quelle legate al settore della ristorazione, devono qualificarsi quale sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che impone, in base alla clausola generale di buona fede e correttezza, un obbligo delle parti di contrattare al fine di addivenire a un nuovo accordo volto a riportare in equilibrio il contratto entro i limiti dell’alea normale. Ad affermarlo è il Tribunale di Roma con una recente ordinanza con la quale ha accolto in parte la richiesta di una società conduttrice di un locale adibito a ristorante, che aveva chiesto al locatore una rinegoziazione del canone (nella specie di 8mila euro mensili) per via della chiusura forzata dell’attività. Il giudice si è soffermato sul ruolo della clausola generale della buona fede e ha optato per una riduzione del 30% dell’importo del canone relativo ai mesi di marzo, aprile e maggio 2020.

Per il giudice, inoltre, la previsione da parte del Dl Cura Italia prima e del Dl Rilancio poi di un credito di imposta pari al 60% dell’importo del canone non è sufficiente a riportare in equilibrio il contratto (nella fattispecie a fronte del recupero di poco più della metà del credito di imposta per un solo mese si sono verificate della perdite nette dei ricavi per i mesi di marzo, aprile, maggio di più di 130mila euro rispetto al corrispondente periodo di gestione dell’anno precedente).

Tribunale Roma sez. VI, 27/08/2020

Immobile ad uso commerciale: obbligo di rinegoziazione del canone

Il locatore di un immobile ad uso commerciale viola il principio della buona fede se non adempie all’obbligo di rinegoziazione del canone a seguito delle sopravvenienze legate all’epidemia da Covid-19: in tal caso, deve accogliersi il ricorso d’urgenza del conduttore volto alla riduzione del canone ed alla sospensione della fideiussione prestata a garanzia delle obbligazioni contrattuali del conduttore.

Tribunale Roma sez. VI, 27/08/2020

Modifica dei termini di un contratto di locazione

Si ritiene possibile modificare, sebbene per il momento ancora soltanto in sede cautelare, i termini di un contratto di locazione se il conduttore ha visto la propria attività ridotta a causa delle misure emergenziali (Covid-19) disponendo la riduzione dei canoni di locazione del 40% per i mesi di aprile e maggio 2020 e del 20 % per i mesi da giugno 2020 a marzo 2021 nonché la sospensione della garanzia fideiussoria fino ad un’esposizione debitoria di 30.000 euro.

Tribunale Roma sez. VI, 27/08/2020

Guasti della cosa locata: determinano una riduzione del canone?

In materia di locazione, costituiscono vizi della cosa locata, idonei a fondare il diritto a ottenere la riduzione del canone per il periodo di parziale godimento dell’immobile ex artt. 1578 e 1581 cc, i difetti gravi e non facilmente eliminabili, se non attraverso un’opera di risanamento comportante un sacrificio economico per il locatore. Non determinano, invece, unariduzione del canonei guasti, che sono alterazioni transitorie e connaturali all’uso e al godimento del bene, eliminabili attraverso opere di semplice riparazione.

(Nel caso di specie, il tribunale ha riconosciuto il diritto di condurre a ottenere la riduzione del canone, in quanto i vizi lamentati – ovvero assenza del contatore di gas, mancanza di inferriate e finestre del vano scala, assenza di contratto di allaccio dell’acqua – attengono alla composizione, costruzione e funzionalità strutturale dell’immobile, tali da aver determinato una riduzione nel godimento del bene).

Tribunale Benevento, 07/02/2020, n.294

Conduttore: può astenersi dal versare il canone di locazione?

In tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, neppure nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.

Tribunale Piacenza, 07/05/2019, n.261

Quando il conduttore ha diritto alla risoluzione del contratto?

Nel caso in cui la cosa locata sia affetta da vizi, trovano applicazione gli artt. 1578 e 1579 c.c., i quali prevedono, rispettivamente, che se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili e che il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa.

Da ciò risulta evidente che i rimedi posti dalla disciplina codicistica a tutela del conduttore per i vizi della cosa locata consistono esclusivamente nella risoluzione del contratto o nella riduzione del canone, ma non nella condanna del locatore ad eseguire i lavori necessari per rendere la cosa idonea all’uso pattuito.

Tribunale Rimini, 19/03/2019

Muffe all’interno dell’alloggio

In tema di locazione di immobile, l’esistenza delle muffe all’interno dell’alloggio, pur non particolarmente estese, comporta un’alterazione nel godimento del bene, dovuta alla minor salubrità degli ambienti e al pregiudizio di carattere estetico, e integra quindi vizio rilevate ex art. 1578 c.c., tale da giustificare una riduzione del canone di locazione.

Tribunale Trieste, 18/03/2019, n.162

Giurisdizione ordinaria e amministrativa

Qualora il privato abbia fatto incolpevole affidamento su un provvedimento amministrativo ampliativo della propria sfera giuridica, successivamente annullato, in via di autotutela od “ope iudicis”, senza che si discuta della legittimità dell’annullamento, la controversia relativa ai danni subiti dal privato rientra nella giurisdizione del giudice ordinario perché ha ad oggetto non già la lesione di un interesse legittimo pretensivo, bensì una situazione di diritto soggettivo rappresentata dalla conservazione dell’integrità del patrimonio, pregiudicato dalle scelte compiute confidando sulla legittimità del provvedimento amministrativo poi caducato.

(Principio affermato in fattispecie di intervento edilizio privato per la realizzazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica da destinare a particolari categorie di conduttori, regolato, quanto alla misura dei canoni di locazione esigibili, da convenzione poi revocata in autotutela, con conseguente riduzione del canone massimo).

Cassazione civile sez. un., 08/03/2019, n.6885

Stipula del contratto di locazione e rinuncia a far valere eventuali vizi

In tema di locazione, quando il conduttore, all’atto della stipula del contratto di locazione, abbia preso atto ed accettato il bene nello stato di fatto in cui si trova, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a far valere eventuali vizi dell’immobile, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l’esatto adempimento, né avvalersi dell’eccezione di cui all’art. 1460 cod. civ.

Tribunale Piacenza, 26/02/2019, n.123

Riduzione del canone di locazione e diritto di recesso del locatore

La riduzione del canone di locazione nella misura prevista dall’art. 3, comma 4, del d.l. 6 luglio 2012, n. 95 inserita automaticamente ai sensi dell’art. 1339 c.c., anche in deroga alle eventuali clausole difformi apposte dalle parti, nei contratti di locazione passiva aventi ad oggetto immobili ad uso istituzionale stipulati dalle amministrazioni centrali individuate dall’Istituto nazionale di statistica, è legittima, attesa la concessione ex lege della facoltà per il locatore di recedere dal contratto di locazione.

Tribunale Milano sez. XIII, 14/03/2018

Riduzione del 15% del canone di locazione delle Amministrazioni centrali

In tema di locazione, l’art. 3, comma 4, del d.l. n. 95 del 2012, conv. in l. n. 135 del 2012, nel prevedere che la riduzione del 15 per cento del canone dovuto dalle Amministrazioni centrali si applica anche “agli utilizzi in essere in assenza di titolo alla data di entrata in vigore” del d.l. stesso, mira al contenimento della spesa pubblica, obiettivo che il legislatore ha inteso perseguire a prescindere dalla natura della fonte della disponibilità fattuale del bene.

Ne consegue che ai fini dell’applicabilità della norma (e quindi della riduzione ope legis nella misura del 15 per cento) non rileva che il bene sia nella disponibilità dell’ente pubblico in forza di un contratto efficace o in forza di un titolo contrattuale fisiologicamente scaduto o patologicamente venuto meno o, da ultimo, per una occupazione sine titulo, sia essa derivata ab origine dalla mera assunzione di un potere di fatto sul bene ovvero conseguente all’eliminazione giudiziale del titolo contrattuale.

(Nella specie, la S.C. ha ritenuto applicabile la riduzione del 15 per cento, ex art. 3, comma 4, del d.l. n. 95 del 2012, all’indennità dovuta dal Ministero dell’Interno per l’occupazione di un immobile, in corso alla data di entrata in vigore del d.l., conseguente al mancato rilascio dopo la risoluzione giudiziale del contratto di locazione per inadempimento dell’occupante).

Cassazione civile sez. III, 15/03/2018, n.6389

Conduttore: la domanda di riduzione del canone

La domanda del conduttore di riduzione del canone di locazione non può essere accolta in quanto infondata non potendo il conduttore modificare le condizioni secondo cui aveva locato il bene, non avendo neppure diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata.

Tribunale Busto Arsizio sez. III, 01/03/2018, n.375

Immobili di interesse storico o artistico

Non sono fondate le questioni di legittimità costituzionale dell’art. 4, commi 5-quater e 5-sexies, lett. a), d.l. 2 marzo 2012, n. 16, conv., con modif., nella l. 26 aprile 2012, n. 44, censurato per violazione degli artt. 3,9, comma 2, e 53 Cost., nella parte in cui prevede che, ai fini del calcolo del reddito imponibile degli immobili di interesse storico o artistico, il canone di locazione da prendere in considerazione subisce una riduzione forfettaria del trentacinque per cento a fronte di quella ordinaria del cinque per cento.

Infatti, la normativa censurata, sostituendo il regime fiscale speciale con uno meramente agevolato, non ha determinato l’omologazione giuridica degli immobili di interesse storico-artistico a quelli che non lo sono, atteso che, in ragione della tutela da accordare ai primi in virtù dell’art. 9, comma 2, Cost., e senza prescindere da vincoli e oneri agli stessi correlati, la distinzione tra di essi permane integra, prevedendosi una maggior riduzione del reddito locativo da prendere in considerazione rispetto agli altri beni. Inoltre, non è affatto implausibile che le disposizioni impugnate — anziché prescindere completamente dal reddito locativo — applichino allo stesso una riduzione forfettariamente quantificata, in tal modo armonizzandone la disciplina con quella delle ulteriori agevolazioni.

Infatti, con specifico riferimento alla loro redditività, la riduzione forfettaria prevista dalla norma impugnata risulta ulteriormente incrementabile del trenta per cento, ai sensi dell’art. 8, comma 1, l. 9 dicembre 1998, n. 431 e, ai fini IRPEF, l’art. 15, comma 1, lett. g), d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, prevede una detrazione del diciannove per cento delle spese sostenute dai soggetti obbligati alla manutenzione, protezione o restauro dei beni vincolati, agevolazione cumulabile — seppur in ragione della metà — con quelle previste per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio. Tali agevolazioni, peraltro, coesistono con la previsione, contenuta nel d.lgs. 22 gennaio 2004 n. 42, che lo Stato possa concorrere alle spese di restauro e conservazione dei beni vincolati.

Infine, deve escludersi la violazione dell’art. 53 Cost., atteso che la norma impugnata, senza prescindere completamente dai costi di manutenzione e conservazione degli immobili vincolati, determina — a fini impositivi — una riduzione forfettaria di circa un terzo del reddito locativo rispetto a quella ordinaria prevista per gli altri immobili (sentt. nn. 108 del 1983, 346 del 2003, 111 del 2016; ord. n. 174 del 2001).

Corte Costituzionale, 05/04/2018, n.72

Rilevazione di vizi del cespite: legittima la richiesta di riduzione del canone?

L’art. 1578, comma 1, c.c. legittima unicamente l’azione di risoluzione del contrato e/o la richiesta di riduzione del canone. Il conduttore che rilevi vizi del cespite non può autoridurre il canone ma deve chiedere all’A.G. di quantificare l’entità dei vizi così quantificando la riduzione del canone.

Tribunale Milano sez. XIII, 09/11/2016, n.12427