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Parcheggio condominio: ultime sentenze

2 Luglio 2019
Parcheggio condominio: ultime sentenze

Comunione e condominio; parcheggio condominiale; area condominiale da riservare a parcheggio; compravendita di appartamento; assemblea dei condomini negli edifici; impugnazione della delibera condominiale; rappresentanza giudiziale del condominio; legittimazione dell’amministratore; uso della cosa comune; sfera giuridica e patrimoniale del diritto di comproprietà.

E’ nulla la clausola del contratto di compravendita di un appartamento che esclude il trasferimento della proprietà o del diritto reale di utilizzare l’area condominiale da riservare a parcheggio. Occupare parte del cortile comune con il parcheggio del proprio veicolo rappresenta un abuso.

Diritto di comproprietà sulla cosa comune

L’esercizio della facoltà di ogni condomino di servirsi della cosa comune, nei limiti indicati dall’art. 1102 c.c., deve esaurirsi nella sfera giuridica e patrimoniale del diritto di comproprietà sulla cosa stessa e non può essere esteso, quindi, per il vantaggio di altre e diverse proprietà esclusive del medesimo condomino perché, in tal caso, si verrebbe ad imporre una servitù sulla “res” comune in favore di beni estranei alla comunione, per la cui costituzione è necessario il consenso di tutti i comproprietari.

(Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva ritenuto fosse stata illegittimamente costituita una servitù di passaggio in un caso nel quale una società, proprietaria del primo piano interrato di un edificio condominiale, aveva creato un accesso in favore di un adiacente terreno di sua proprietà, adibito a parcheggio, praticando tre varchi nella recinzione posta sul confine tra gli immobili).

Cassazione civile sez. II, 21/02/2019, n.5132

Area condominiale da riservare a parcheggio

La nullità della clausola del contratto di compravendita di un appartamento che escluda il trasferimento della proprietà o del diritto reale di utilizzazione dell’area condominiale da riservare a parcheggio, ai sensi dell’art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, aggiunto dall’art. 18 della legge n. 765 del 1967, e il conseguente trasferimento “ex lege” del predetto diritto all’acquirente comportano il diritto dell’alienante al corrispettivo di tale trasferimento, il quale dà luogo ad un debito di valore rivalutabile fino alla data della sentenza e, configurandosi quale mera conseguenza della costituzione del diritto reale di uso, deve essere riconosciuto dal giudice anche in assenza di apposita istanza dell’avente diritto.

(Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di appello che aveva ritenuto nuova, perché formulata per la prima volta in sede di gravame, la domanda di rivalutazione monetaria del corrispettivo spettante alla parte alienante a fronte del riconoscimento, in favore della parte acquirente, del diritto d’uso ex art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942).

Cassazione civile sez. II, 23/10/2018, n.26758

Inutilizzabilità della cosa comune secondo la naturale fruibilità

In tema di condominio negli edifici, il limite fissato dall’art. 1120, ultimo comma, c.c. non si indentifica nel semplice disagio, ovvero nel minor godimento che l’innovazione procuri al singolo condomino rispetto a quella che, fino a quel momento, è stata la sua fruizione della cosa comune, implicando il concetto di inservibilità la concreta inutilizzabilità della “res communis” secondo la sua naturale fruibilità. (In applicazione di tale principio la S.C. ha affermato che non dà luogo a una innovazione vietata ex art. 1120 c.c. la destinazione a parcheggio di un’area adibita a giardino condominiale).

Cassazione civile sez. II, 29/08/2018, n.21342

Delibera di assegnazione delle aree destinate a parcheggio

La delibera di un condominio che disciplini il godimento di un’area esterna alle mura perimetrali dell’edificio, assegnando direttamente i posti macchina sulla stessa insistenti ai condomini, è nulla, qualora la detta area sia rimasta di proprietà del costruttore del fabbricato e gli acquirenti degli immobili, illegittimamente privati del diritto all’uso dell’area pertinente a parcheggio, non abbiano agito per accertare giudizialmente la nullità dei negozi da loro stipulati, nella parte in cui era stata omessa tale inderogabile destinazione, con conseguente loro integrazione “ope legis”.

Cassazione civile sez. II, 30/03/2018, n.8014

E’ possibile destinare a parcheggio condominiale l’area di proprietà esclusiva?

L’assemblea condominiale non può destinare a parcheggio la porzione di cortile condominiale antistante l’ingresso, seppur secondario, di un locale di proprietà esclusiva; il posizionamento di un’auto innanzi l’accesso di un locale, infatti, costituisce una limitazione del diritto di proprietà, che non può giustificarsi sulla base della destinazione del bene comune a parcheggio, avendo tale bene comune la preminente funzione di garantire l’accesso al locale.

Tribunale Napoli sez. IV, 28/03/2018, n.3121

Spazio insufficiente per le aree di parcheggio

Nell’ipotesi in cui lo spazio destinato al parcheggio dovesse risultare insufficiente a soddisfare i singoli condomini del fabbricato, l’insufficienza non può essere soddisfatta giudizialmente e soprattutto mediante l’indicazione di altra area esistente nella stessa unità immobiliare che non sia stata, originariamente, vincolata a parcheggio.

Cassazione civile sez. II, 16/02/2018, n.3842

Parcheggio nell’area comune e principio di solidarietà

In materia di parcheggio nell’area comune condominiale e dunque in relazione al pari uso della res communis, ciascun condomino, ha facoltà di trarre dal bene comune la più intensa utilizzazione ma i rapporti condominiali devono essere informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione.

Sussiste quindi il divieto di alterare la destinazione della cosa e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, escludendosi che l’utilizzo del singolo possa risolversi in una compressione quantitativa o qualitativa di quello, attuale o potenziale, di tutti i comproprietari.

Tribunale Salerno sez. I, 06/11/2017, n.5036

Parcheggio garantito per disabili in condomino

È annullabile la delibera con la quale l’assemblea di condominio non prevede l’assegnazione del posto auto nel parcheggio comune in favore del condomino dotato di contrassegno per la sosta di disabili, data la sua contrarietà all’art. 1102 c.c., interpretato alla luce dei principi costituzionali degli artt. 2 e 32 Cost., dell’art. 3, comma 2, Cost. e dell’art. 42, comma 2, Cost.contemperando i diritti di tutti i condomini all’utilizzo delle parti comuni con quelli di chi, trovandosi in condizioni di ridotta capacità o di incapacità motoria, ha bisogno di strutture o servizi che gli consentano di raggiungere o entrare agevolmente nell’edificio e di fruire dei relativi spazi in condizioni di adeguata autonomia.

Tribunale Como sez. I, 27/10/2017

Occupazione del cortile comune

In tema di condominio di edifici, l’art 1102 c.c. sull’uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante non pone alcun limite minimo di tempo e di spazio per l’operatività delle limitazioni del predetto uso, pertanto può costituire abuso anche l’occupazione per pochi minuti del cortile comune che impedisca agli altri condomini di partecipare al godimento dello spazio oggetto di comproprietà.

(Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva vietato il parcheggio di motoveicoli nello spazio del cortile condominiale, prospiciente l’immobile di proprietà di uno dei condomini, senza dare rilievo alla sporadicità o saltuarietà delle soste, bastando che queste ostacolassero l’accesso a tale immobile).

Cassazione civile sez. VI, 18/03/2019, n.7618

Litisconsorzio necessario di tutti i condomini

In tema di condominio negli edifici, esula dai limiti della legittimazione passiva dell’amministratore una domanda volta ad ottenere l’accertamento, in capo ad un singolo, della proprietà esclusiva su di un bene altrimenti comune, ex art. 1117 c.c., giacché tale domanda impone il litisconsorzio necessario di tutti i condomini; ne consegue che, nel giudizio di impugnazione avverso una delibera assembleare, ex art. 1137 c.c., in cui la legittimazione passiva spetta all’amministratore, l’allegazione, ad opera del ricorrente, della proprietà esclusiva del bene su cui detta delibera abbia inciso (nella specie, l’area cortilizia antistante il fabbricato, oggetto di assegnazione assembleare quale spazio a parcheggio per le autovetture dei condomini), può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell’atto collegiale ma privo di efficacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali dei singoli.

Cassazione civile sez. II, 31/08/2017, n.20612



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