L’esperto | Articoli

Infiltrazioni acqua condominio: ultime sentenze

13 Settembre 2022
Infiltrazioni acqua condominio: ultime sentenze

Mancata manutenzione ordinaria del proprio immobile; rottura della braga di proprietà privata; intervento da parte dell’amministratore; esecuzione dei lavori di ripristino del soffitto; responsabilità del condominio.

Infiltrazioni cagionate da perdite nell’immobile sovrastante

Nel caso di infiltrazioni di acqua dovute a perdite verificatesi all’interno di un immobile sovrastante, sussiste il diritto al risarcimento in capo al proprietario dell’immobile interessato da dette infiltrazioni laddove si accerti che l’immobile sovrastante sia il luogo di origine della perdita d’acqua sversatasi all’interno del locale di sua proprietà, dovendosi in tal caso ritenere sussistente il nesso causale tra cosa in custodia e danno. Nel caso di specie, le infiltrazioni riguardavano un’autorimessa posta al piano interrato di un condominio, causate dalla perdita delle tubature situate nel locale bagno dell’unità abitativa sovrastante il locale, che avevano determinato l’ammaloramento del soffitto e della saracinesca di apertura.

Tribunale Monza sez. II, 24/11/2021, n.2163

Responsabilità del condominio custode dei danni cagionati da cose comuni

Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo, in base all’art. 2051 cod. civ., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (nella specie, infiltrazioni d’acqua provenienti dal muro di contenimento di proprietà condominiale), ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile.

Corte appello L’Aquila sez. I, 13/09/2021, n.1309

Responsabilità del condominio

Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, deve adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo, in base all’articolo 2051 del Cc, dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile.

Nel caso di specie, la Corte d’appello ha affermato la responsabilità del condominio per i danni lamentati dal proprietario di un immobile destinato all’attività di ristorante, in quanto le copiose infiltrazioni di acqua piovana provenienti dal tetto del fabbricato erano da ricondurre sia alla ridotta capacità dei pluviali di smaltimento delle acque, sia alla cattiva manutenzione di tali canaline, entrambe imputabili a responsabilità del condominio.

Corte appello L’Aquila, 16/04/2021, n.606

Infiltrazioni di acqua provenienti dalla facciata esterna del fabbricato

Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, sicché risponde ex articolo 2051 del codice civile dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano causalmente imputabili anche al concorso del fatto di un terzo. In tal caso si prospetta la situazione di un medesimo danno provocato da più soggetti per effetto di diversi titoli di responsabilità, che dà luogo a una situazione di solidarietà impropria.

Nel caso di specie, avente a oggetto la richiesta di risarcimento per i danni provocati all’appartamento di un condomino dalle infiltrazioni di acqua provenienti dalla facciata esterna del fabbricato, la Corte d’appello, in assenza di una adeguata prova, ha rigettato la tesi difensiva del condominio, secondo cui le infiltrazioni di acqua dipendevano anche dalla imperfetta installazione di condizionatori da parte dello stesso condomino.

Corte appello Napoli sez. VIII, 06/04/2021, n.1300

Chi risponde dei danni cagionati dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo?

In tema di condominio, poiché il terrazzo o lastrico solare dell’edificio in condominio svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il condomino titolare del diritto di uso esclusivo.

Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il terrazzo serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo.

Corte appello Roma sez. VIII, 19/11/2020, n.5752

Spese di conservazione del tetto di un edificio condominiale

In tema di conservazione del tetto di un edificio condominiale, le relative spese vanno ripartite ” salvo che si tratti di tetto di proprietà esclusiva, assimilato al lastrico solare e, perciò, soggetto all’applicazione dell’art.1126 c.c. ” tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell’art.1123 c.c., trattandosi di bene rientrante, per la funzione necessaria all’uso collettivo, tra le cose comuni, in quanto deputato a preservare l’edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d’acqua piovana e non riconducibile, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all’art.1123,commi 2e3,c.c..

Tribunale Monza sez. II, 20/10/2020, n.1343

Infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare deteriorato

In tema di condominio, poiché il lastrico solare dell’edificio condominiale svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo a uno dei condòmini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condòmini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’articolo 1126 del Cc: i condòmini ai quali il lastrico serve da copertura in proporzione dei due terzi; il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo.

Corte appello Catania sez. II, 10/07/2020, n.1215

Lavori utili a debellare un fenomeno di infiltrazioni d’acqua

In tema di condominio, il terrazzo svolge anche la funzione di copertura dei locali sottostanti. Di conseguenza, anche se appartiene in proprietà superficiaria o è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, a provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.

Ne deriva che l’azione diretta alla esecuzione di tutti i lavori di manutenzione necessari va proposta nei confronti del condominio, in persona dell’amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini obbligati, e non già del proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori.

Nel caso di specie, avente a oggetto la richiesta di esecuzione di lavori utili a debellare un fenomeno di infiltrazioni d’acqua, il Tribunale ha ritenuto inammissibile per carenza di legittimazione passiva la domanda presentata dal condomino danneggiato nei confronti del proprietario del lastrico.

Tribunale Salerno sez. II, 05/05/2020, n.1162

Responsabilità da cosa in custodia: prova

La responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c. per danni arrecati a seguito di infiltrazioni, quale responsabilità da cosa in custodia, è integrata ove sia comprovato sia il nesso di causalità fra la cosa custodita e i danni che non sia dedotto il caso fortuito, inteso quale fattore interruttivo del legame causale fra res custodita ed evento dannoso (nella specie: si trattava di un’infiltrazione di acqua proveniente da un’immobile sovrastante e dipendente da una colonna di scarico condominiale).

Tribunale Roma sez. VII, 15/04/2020, n.6166

Ripartizione dei danni cagionati all’appartamento sottostante

La disciplina prevista per il lastrico solare esclusivo si applica anche all’ipotesi della c.d. terrazza a livello di proprietà o uso esclusivo che, a differenza dei balconi c.d. aggettanti, svolge una funzione di copertura alle unità immobiliari sottostanti, con la conseguenza che, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo, ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in forza degli obblighi ex artt. 1130, n. 4), e 1135, comma 1, n. 4), c.c., il cui concorso va risolto, in mancanza della prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.

Tribunale Salerno sez. I, 16/03/2020, n.933

Omessa manutenzione e infiltrazioni: quando il condominio è responsabile?

Il condominio non può essere responsabile, per omessa manutenzione, delle infiltrazioni d’acqua interessanti un locale dato in comodato d’uso all’Enel, al cui interno si trovino apparecchiature elettriche che, a causa delle infiltrazioni, hanno subito danni, qualora dimostri che a seguito del comodato d’uso non abbia più avuto accesso a tale locale.

Tribunale Busto Arsizio sez. III, 22/01/2020, n.11

Presunzione di proprietà comune dell’impianto idrico

La presunzione di proprietà comune dell’impianto idrico di un immobile condominiale, ex art. 1117, n. 3, c.c., non può estendersi a quella parte dell’impianto ricompresa nell’appartamento dei singoli condomini, cioè nella sfera di proprietà esclusiva di questi e, di conseguenza, nemmeno alle diramazioni che, innestandosi nel tratto di proprietà esclusiva, anche se questo sia allacciato a quello comune, servono ad addurre acqua negli appartamenti degli altri proprietari (nel caso di specie il condomino che sostiene che le infiltrazioni esistenti nel suo immobile provengano  da una parte della tubatura che passa nel proprio appartamento e precisamente sotto il bagno, deve offrire analitici e rigorosi principi di prova finalizzati a dimostrare il suddetto nesso di causalità, al fine di poter ammettere una CTU sul punto, ad esempio deve allegare una consulenza tecnica di parte, mentre si è limitato ad articolare un’ unica circostanza di prova testimoniale in merito alla dimostrazione del nesso eziologico, senza alcun specifico riferimento al caso concreto ed alla descrizione del tipo di rottura dell’ubicazione e del tratto di tubazione interessato dalla fuoriuscita d’ acqua., vertendo la prova solo su circostanze di carattere tecnico-valutativo senza alcun riferimento a dati obiettivi come la tipologia della tubazione, ubicazione e natura della rottura).

Tribunale Latina sez. II, 09/01/2020, n.4

Spese di conservazione del tetto

Le parti dell’edificio in condominio, nella specie muri e tetti, ovvero le opere e i manufatti volti a preservare l’edificio da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni di acqua piovana o sotterranea rientrano tra le cose comuni, proprio per la loro funzione necessaria all’uso collettivo; e le spese di conservazione di questi sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive. Ed è per tal motivo che la ripartizione delle spese di manutenzione proporzionate all’uso delle cose comuni o correlate all’utilità che se ne tragga non si giustifica per quelle parti, come il tetto o la facciata destinate a servire in maniera uguale ed indifferenziata tutte le unità immobiliari dell’edificio.

Cassazione civile sez. VI, 07/10/2019, n.24927

Infiltrazioni dal lastrico solare

Nel caso di infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare di copertura condominiale, di proprietà comune, che abbiano cagionato danni all’unità immobiliare sottostante, il condominio, in applicazione del principio della responsabilità da cose in custodia, di cui all’art. 2051 c.c., e dei principi di diritto espressi dalla Corte di Cassazione, recentemente intervenuta a dirimere il contrasto interpretativo sul tema insorto, è tenuto all’eliminazione delle cause delle problematiche ed a risarcire ai proprietari il danno patrimoniale, determinato e liquidato secondo i principi che regolamentano la responsabilità extra contrattuale, nonché il danno non patrimoniale, ove sussistente, e nei limiti dell’assolvimento al relativo onere probatorio, configurabile, sia nel caso di lesione di diritti costituzionalmente garantiti, che di fatti lesivi di diritti dominicali.

Tribunale Napoli sez. VI, 19/03/2018, n.2703

Infiltrazioni provenienti dalle tubature

In caso di infiltrazioni provenienti dalle tubature – in particolare, nel caso di specie, causate dalla rottura dell’elemento obliquo dei tubi di scarico (c.d. braga), di proprietà del singolo condomino – non è ammissibile il richiamo all’art. 1130 n. 4 c.c., che sancisce l’obbligo dell’amministratore di compiere gli atti conservativi inerenti le parti comuni del condominio e non le parti di proprietà privata di un condomino danneggiate da infiltrazioni causate da omessa manutenzione o guasto di impianti di proprietà privata di un altro condomino.

Tribunale Torino sez. III, 15/03/2018, n.1328

Infiltrazioni d’acqua dal tetto

Qualora le infiltrazioni d’acqua, provenienti dal tetto di un edificio, cagionino un danno ad un condomino, responsabile non è solamente il Condominio ma altresì, ai sensi dell’art. 2051 c.c., il proprietario dell’appartamento sovrastante quello del danneggiato che non abbia provveduto alla manutenzione ordinaria del proprio immobile.

Cassazione civile sez. VI, 04/04/2018, n.8393

Condominio: è custode delle parti comuni dell’edificio

L’art. 2051 c.c. prevede una imputazione del danno al custode della cosa sulla sola base del nesso causale fra la cosa stessa e l’evento dannoso. Il fondamento della responsabilità è dunque costituito dal rischio (di provocare danni a terzi) insito nella cosa, che la legge imputa al responsabile per effetto del rapporto di custodia. In tema di condominio è indiscutibile che l’ente di gestione ha la custodia delle parti comuni.

Quindi, il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo, in base all’art. 2051 cod. civ., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (nella specie, infiltrazioni d’acqua provenienti dal muro di contenimento di proprietà condominiale), ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile.

Tribunale Arezzo, 06/03/2018, n.270

Accertamento della responsabilità

Nel processo di accertamento della responsabilità da cose in custodia per danni da infiltrazioni d’acqua originate da parti comuni di un edificio condominiale, l’amministratore del condominio non è incapace a testimoniare, posto che i soggetti potenzialmente responsabili in solido sono i singoli condomini e non il condominio o il suo amministratore.

Cassazione civile sez. III, 31/01/2018, n.2332

Infiltrazioni provenienti dal solaio di copertura

Non sussiste violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato qualora, relativamente ad una domanda di condanna all’esecuzione dei lavori di ripristino del soffitto di un appartamento sito all’ultimo piano dell’edificio in condominio, fondata sulla lesione del diritto di proprietà configurata in concreto da pregiudizi cagionati al soffitto dall’umidità, il giudice, a seguito degli accertamenti compiuti dal consulente tecnico, alle precisazioni ed alle istanze formulate dalle parti in corso di causa, pronunzi la condanna all’esecuzione dei lavori necessari per eliminare l’umidità determinata non dalle infiltrazioni di acqua provenienti dal solaio di copertura, ma dalla condensa connessa al difettoso isolamento termico del solaio.

Cassazione civile sez. VI, 28/06/2017, n.16252

Scarico di acque reflue

Nel caso di specie, la convenzione per istituire un nuovo percorso di scarico delle acque reflue nel Condominio, quando si deve prescindere, per provata impossibilità (nel caso di specie per evitare le infiltrazioni d’acqua provenienti dal 1. piano), dal precedente percorso attraverso beni condominiali per gravare invece, anche solo in parte, la proprietà del singolo condomino, è insita nel regolamento condominiale che preveda, come nel caso di cui è causa, che ‘ogni condomino è tenuto ad eseguire nei locali di sua proprietà le opere e le riparazioni necessarie per evitare danni alla proprietà di altri e alle parti comuni e dovrà consentire che si proceda anche nei locali di sua proprietà, alle ispezioni ed ai lavori necessari per la conservazione delle parti comuni‘. Regolamento che impegna tutti i condomini.

Corte appello Venezia sez. II, 06/06/2017, n.1208

Danni in condominio: responsabilità extracontrattuale

In materia di condominio di edifici, nel caso in cui il proprietario esclusivo di una terrazza di copertura di un garage sia responsabile dei danni da infiltrazioni d’acqua provenienti da detta terrazza al garage sottostante, e tale responsabilità abbia natura extracontrattuale ex art. 2043 cod. civ., le conseguenze del fatto illecito, anche con riferimento al concorso di colpa del (condomino) danneggiato, proprietario del sottostante garage, devono essere regolate esclusivamente dalla disposizione dell’art. 2056 cod. civ., che disciplina la responsabilità aquiliana, con riferimento all’art. 1227 cod. civ., e non già secondo le norme relative alla ripartizione tra condomini delle spese di riparazione o ricostruzione di parti comuni.

In tale ipotesi, ai fini della liquidazione del danno, deve pertanto tenersi conto del grado del contributo delle rispettive condotte colpose del danneggiante e del danneggiato alla causazione dell’evento.

Corte appello Potenza, 15/01/2016, n.9

Danni da infiltrazioni: ripartizione di responsabilità

Il lastrico solare dell’edificio, soggetto al regime del condominio, svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini.

All’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c., vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo.

Tribunale Genova sez. II, 14/01/2016, n.137

Lavori del solaio di copertura: danni da inesatto adempimento

In materia di inesatto adempimento dei lavori del solaio di copertura, i cui difetti determinano infiltrazioni d’acqua, l’onere probatorio in capo all’attore danneggiato è quello di fornire la prova della fonte negoziale del suo diritto, limitandosi ad allegare l’inesattezza dell’adempimento (il difetto del solaio che cagiona le infiltrazioni).

Invece, al contrario, in capo al prestatore d’opera convenuto vi è l’onere di dimostrare che i lavori realizzati siano stati eseguiti esattamente e a regola d’arte. Pertanto, non è assolto l’onere probatorio da parte del prestatore d’opera convenuto in giudizio, qualora si limiti ad asserire di aver eseguito i lavori a regola d’arte, senza produrre alcuna prova documentale che corrobori quanto affermato.

Tribunale Salerno sez. II, 12/01/2016, n.130

Infiltrazioni di acqua provenienti dalle parti condominiali comuni

Anche in presenza di distinti corpi di fabbrica o di edifici autonomi anche se costruiti in aderenza si è in presenza di un condominio che può ritenersi complesso o supercondominio; per cui l’assunto secondo cui ci fossero solo tre distinti corpi di fabbrica, assolutamente indipendenti e autonomi, e che il condominio era stato costituito soltanto per consentire gli allacciamenti di acqua e fogna, non può essere accolto.

In assenza di una vocatio in ius da parte dell’odierno attore, l’intervento volontario, assunto dai costituiti nella qualità di condomini, deve essere dichiarato inammissibile d’ufficio, sulla considerazione che è il solo condominio, quale custode delle parti comuni, a rispondere in via autonoma ex art. 2051 c.c.. dei danni patrimoniali e non patrimoniali a causa delle infiltrazioni di acqua provenienti dalle parti condominiali comuni.

Tribunale Bari, 19/08/2015, n.3634



Sostieni laleggepertutti.it

"La Legge per Tutti" è una testata giornalistica indipendente che da oltre 10 anni informa gratuitamente milioni di persone ogni mese senza il supporto di finanziamenti pubblici. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale.Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube