Garage condominio: ultime sentenze

Diversa destinazione urbanistica del locale; immissioni di rumori e di gas causati dall’uso del garage; proprietari esclusivi dei garage; mancata utilizzazione di un’area comune condominiale.

In caso di occupazione stabile dello spazio antistante la rampa di accesso al garage condominiale è escluso il risarcimento del danno non patrimoniale. È violenza privata impedire alla persona offesa di uscire con la propria autovettura dalla zona garage del condominio.

Infiltrazioni nel box

Nel caso di infiltrazioni lamentate dal condòmino nel proprio box garage, la responsabilità va attribuita al condominio – in quanto custode delle parti comuni sovrastanti il box ex art. 2051 c.c. – che ha omesso le lavorazioni idonee ad eliminare definitivamente le lamentate infiltrazioni. Da ciò consegue la condanna dell’ente all’esecuzione di tutte le opere idonee ad eliminare le cause delle infiltrazioni, oltre che al pagamento di una somma in via equitativa, a titolo di risarcimento del danno da compromissione del diritto di proprietà e delle facoltà di godimento.

Tribunale Roma sez. VII, 26/04/2022, n.6231

Sopraelevazione rispetto ad un immobile di proprietà esclusiva

L’art. 1127 c.c. costituisce norma speciale che presuppone l’esistenza di un edificio, per tale intendendosi la costruzione realizzata almeno in parte fuori terra e sviluppata in senso verticale rispetto al piano di campagna, sulla quale venga eseguita, a cura del proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare di copertura, una sopraelevazione. La disposizione non è applicabile, pertanto, al manufatto edificato sulla soletta di copertura di un garage interrato, a prescindere dal regime di proprietà dello stesso.

Cassazione civile sez. II, 16/02/2022, n.5023

Il garage può essere utilizzato come deposito di materiale?

Qualora si verifichi un danno nel locale rimessa di proprietà esclusiva di un condòmino, il condominio non può invocare, a sua discolpa, la presenza di materiale delicato all’interno del locale medesimo. Infatti il garage può essere legittimamente utilizzato dal condomino proprietario come ricovero e deposito di materiale vario, purché ciò non sia espressamente vietato dal regolamento condominiale e non arrechi danno alle altre parti condominiali.

Tribunale Livorno, 25/08/2021, n.699

Responsabilità del custode e riparto dell’onere probatorio

In tema di responsabilità per danni da cosa in custodia, l’articolo 2051 del Cc configura un’ipotesi di responsabilità oggettiva e non di colpa presunta. Il danneggiato, pertanto, per ottenere il risarcimento da parte del custode, deve dimostrare unicamente l’esistenza del danno e la sua derivazione causale dalla cosa. Al custode, per contro, per andare esente da responsabilità non sarà sufficiente provare la propria diligenza nella custodia, ma dovrà provare che il danno è derivato da caso fortuito. Tale ultima circostanza non è ravvisabile nel caso di specie, avente ad oggetto i danni provocati alla dependance del giardino di un condomino dalla fioriera di abbellimento della rampa di accesso al garage condominiale.

Tribunale Roma sez. VII, 04/03/2021, n.3775

Realizzazione garage

In tema di beni in condominio, il singolo condomino ha diritto a trarre maggiore vantaggio e utilità dal bene di proprietà o  che abbia in uso purchè non venga alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso da parte degli altri condomini. (Nel caso di specie si trattava di un usufruttuario di un giardino di un’abitazione privata che intendeva costruire un box e poiché dalla planimetria allegata alla scrittura privata con la quale aveva acquistato dal proprietario il diritto di usufrutto  emergeva la presenza di altri box e che l’area era già destinata al transito veicolare veniva accertato e dichiarato il diritto di usufrutto con facoltà di realizzarvi un garage- box).

Corte appello Roma sez. IV, 02/03/2020, n.1566

Si può parcheggiare la seconda autovettura nel garage condominiale?

Non può essere accolta la domanda del condomino diretta a ottenere il risarcimento del danno nei confronti degli effetti pregiudizievoli delle delibere assembleari, senza che questi abbia mal impugnato la validità delle stesse. Deve ritenersi, infatti, inammissibile una pronuncia giudiziale che travalichi e si sostituisca alla volontà condominiale. (Nel caso di specie, il tribunale ha rigettato la domanda volta al ristoro del pregiudizio subito da un condomino impossibilitato a parcheggiare la propria seconda autovettura nel garage condominiale, in quanto la delibera assembleare che stabiliva il numero massimo delle autovetture ricoverabili nella autorimessa non erano sono mai state oggetto di impugnazione).

Tribunale Gorizia, 10/10/2019, n.374

Barriere architettoniche e accesso al garage

In tema di interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche negli edifici privati, devono comunque essere tenuti in considerazione gli artt. 1120 e 1121 c.c., essendo necessario accertarsi di non arrecare danno o limitare i diritti di nessuno dei condomini; nel caso di specie, le opere – lesive per estensione ed ampiezza del decoro architettonico dell’edificio, oltre che di difficilissima rimovibilità e idonee a rendere inservibile all’uso una consistente porzione del cortile condominiale e l’accesso ai garage – determinano come prevalente il diritto di proprietà sul corrispondente diritto della persona disabile di intervenire sull’edificio per abbattere le barriere architettoniche.

Tribunale Macerata, 07/06/2019, n.689

Rampa di accesso al garage condominiale

In tema di condominio negli edifici, ove l’uso della cosa comune da parte di uno dei condomini avvenga in modo da impedire quello, anche solo potenziale, degli altri partecipanti, mentre il danno patrimoniale per il lucro interrotto è da ritenere “in re ipsa”, non altrettanto è da dirsi in relazione al danno non patrimoniale, quale disagio psico-fisico conseguente alla mancata utilizzazione di un’area comune condominiale, potendosi ammettere il ristoro di tale ultima posta risarcitoria solo in conseguenza della lesione di interessi della persona di rango costituzionale o nei casi espressamente previsti dalla legge, ai sensi dell’art. 2059 c.c., e sempre che si tratti di una lesione grave e di un pregiudizio non futile.

(Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito, che aveva escluso il risarcimento del danno non patrimoniale in un caso di occupazione stabile, mediante un’autovettura lasciata in sosta per l’intero giorno e da oltre un anno, dello spazio antistante la rampa di accesso al garage condominiale).

Cassazione civile sez. VI, 04/07/2018, n.17460

Utilizzo del garage come deposito

La questione della diversa destinazione urbanistica del locale, asseritamente utilizzabile solo come garage, è stata affrontata correttamente dal primo giudice, sia pure sotto il profilo della sua rilevanza ai fini dell’esclusione del nesso causale, non essendo la diversa destinazione urbanistica idonea non solo ad elidere la rilevanza eziologica della ritenuta responsabilità del condominio per avere omesso la manutenzione e la riparazione del sovrastante lastrico di calpestio ma neppure tale da consentire di configurare una condotta colposa concorrente nella causazione del danno, non potendosi configurare nell’utilizzo del garage quale deposito di merce alcun rilevante uso improprio della res.

Corte appello Ancona sez. II, 22/06/2017, n.972

Griglie di areazione del garage

È soggetto al pagamento della t.o.s.a.p. il condominio che colloca le griglie di areazione del garage sotterraneo su un’area di proprietà comunale, dal momento che l’uso collettivo della parte di suolo pubblico sul quale insorgono dette griglie viene in qualche modo limitato, con conseguente realizzazione del presupposto impositivo della tassa in questione, individuabile nell’occupazione che comporti una effettiva sottrazione della superficie all’uso pubblico.

Cassazione civile sez. VI, 01/06/2016, n.11449

Violenza privata

In tema di violenza privata, integra il reato di cui all’art. 610 c.p. la condotta di colui che, azionando a distanza il meccanismo di blocco di un cancello elettrico, impedisce alla persona offesa di uscire con la propria autovettura dalla zona garage del condominio, costringendola a scendere dal veicolo e a staccare la corrente elettrica per neutralizzare la chiusura a distanza del cancello al fine di varcare l’accesso carraio dello stabile.

Cassazione penale sez. II, 24/10/2014, n.46786

Immissioni e uso del garage

Le immissioni di rumori e di gas provocati dall’uso del garage da parte dei condomini e che derivano dalla sosta dei veicoli in caso di incrocio e dall’utilizzo in salita della rampa non possono ritenersi tali da risultare intollerabili, attesa la non frequenza della prima ipotesi e la velocità comunque moderata dei veicoli imposta dallo stato dei luoghi (respinta, nella specie, la domanda di ripristino dello stato dei luoghi avanzata da un condomino che lamentava un aggravamento apprezzabile delle condizioni abitative in seguito ai lavori effettuati dal condominio per regolarizzare l’accesso ai box).

Cassazione civile sez. VI, 05/06/2012, n.9094

Lavori di manutenzione straordinaria e ripartizione delle spese

Nell’ipotesi di lavori di manutenzione straordinaria limitati alla pavimentazione di un cortile condominiale, avente la funzione di dare aria e luce al condominio, di generico e indifferenziato calpestio e, altresì, di consentire l’accesso di veicoli, le relative spese vanno ripartite fra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, mentre se detti lavori riguardano “anche” la struttura le relative spese vanno ripartire, invece, in parti eguali fra tutti i condomini contitolari del cortile, da un lato, e i proprietari esclusivi dei garage, dall’altro.

Cassazione civile sez. II, 16/02/2012, n.2243

Omissione di lavori

In tema di omissione di lavori in costruzioni che minacciano rovina negli edifici condominiali (nella specie, i solai dei locali garage), nel caso di mancata formazione della volontà assembleare e di omesso stanziamento di fondi necessari per porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo non può ipotizzarsi la responsabilità per il reato di cui all’art. 677 c.p. a carico dell’amministratore del condominio per non aver attuato interventi che non erano in suo materiale potere, ricadendo in siffatta situazione su ogni singolo proprietario l’obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa, indipendentemente dall’attribuibilità al medesimo dell’origine della stessa.

(Nell’affermare tale principio, la Corte ha anche chiarito che, nel caso previsto dal comma 3 della citata norma, al fine di andare esente da responsabilità, è sufficiente per l’amministratore intervenire sugli effetti della rovina, interdicendo, ove ciò sia possibile, l’accesso o il transito delle persone).

Cassazione penale sez. I, 10/02/2009, n.21401

Opposizione alla realizzazione delle opere dei proprietari dei box garage

Non merita accoglimento il ricorso col quale è chiesta la nomina di un amministratore giudiziario in un condominio nel quale esiste un amministratore, che non ha posto in essere alcuna irregolarità, ma solo l’impossibilità di portare ad esecuzione una delibera per l’opposizione alla realizzazione delle opere da parte dei proprietari dei box garage.

Tribunale Salerno sez. I, 12/02/2008

Legittimazione dell’amministratore del condominio

Ai sensi degli art. 1130, comma 1, n. 4, e 1131 c.c., l’amministratore del condominio è legittimato, senza necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad agire in giudizio, nei confronti dei singoli condomini e dei terzi, per compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni di un edificio, ivi compresa la richiesta delle necessarie misure cautelari (nella specie, la S.C. ha respinto il ricorso contro la sentenza di merito che aveva ritenuto valida la procura alle liti conferita dall’amministratore di condominio ad un avvocato, senza previa autorizzazione dell’assemblea, affinché proponesse un ricorso ai sensi dell’art. 700 c.p.c. per impedire ai condomini l’uso della rampa garage e dell’autorimessa, dopo che i vigili del fuoco ne avevano accertato l’inidoneità all’uso per motivi di sicurezza).

Cassazione civile sez. II, 01/10/2008, n.24391

Diritto di scegliere i posti auto nel garage condominiale

In tema di condominio negli edifici, la regolamentazione dell’uso della cosa comune, in assenza dell’unanimità, deve seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art. 1102 c.c., il quale impedisce che, sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri.

(Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito che aveva annullato, per violazione dell’art. 1102 c.c., una delibera assembleare che aveva attribuito il diritto di scegliere i posti auto nel garage condominiale – tra loro non equivalenti per comodità di accesso – a partire dal condomino titolare del più alto numero di millesimi).

Cassazione civile sez. II, 07/12/2006, n.26226

Trasformazione dei locali condominiali in garage

La trasformazione in garage di locali condominiali già destinati a portineria e a centrale termica, i cui servizi siano stati soppressi con precedenti delibere, costituisce una innovazione che non è vietata ai sensi del comma 2 dell’art. 1120 c.c. e non incide sul diritto di proprietà dei locali che restano in comunione, ma soltanto sulla loro destinazione ed utilizzazione. Essa pertanto è legittimamente disposta con deliberazione della maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 comma 5 c.c.

Cassazione civile sez. II, 07/11/2002, n.15640