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Approvazione bilancio condominiale dopo due anni

3 Giugno 2019
Approvazione bilancio condominiale dopo due anni

Consuntivo condominiale: è valida la delibera che, in un’unica votazione, approva più di un bilancio?

L’amministratore del tuo condominio non ama lavorare. Per più di un anno è stato quasi del tutto assente: non ha indetto riunioni, non ha riscosso le quote, non ha provveduto alla redazione del bilancio. Tutto d’un tratto si è svegliato e ora, con un’unica assemblea, pretende di sanare il passato. La sua intenzione è quella di sottoporre alla vostra votazione l’approvazione del bilancio condominiale dopo due anni. In pratica, con un’unica delibera sareste tenuti a convalidare il consuntivo relativo a due anni di gestione: quella in corso e quella passata. È legittimo comportarsi in questo modo? La questione non è affatto isolata: a dimostrazione di quanto numerosi siano gli amministratori che si comportano in questo modo vi è la giurisprudenza, già chiamata a decidere sulla validità della delibera contenente l’approvazione del bilancio condominiale dopo due o più anni. Una recente sentenza del tribunale di Roma [1] fornisce qualche chiarimento in merito.

Rendiconto annuale

In base al Codice civile [2], l’amministratore è obbligato a predisporre il rendiconto annuale della gestione condominiale, seguendo precise regole. Questo documento è chiamato anche, nella pratica, “consuntivo” o “bilancio consuntivo”. Si tratta di un documento contabile dettagliato della gestione amministrativa che espone, in forme di facile comprensione, le spese e le entrate raggruppate per motivazioni omogenee secondo le disposizioni di legge e/o del regolamento condominiale (Norma UNI 10801). Il rendiconto deve essere impostato in modo da distinguere spese ordinarie e spese straordinarie [3]. 

Di solito, si utilizzano dei modelli predisposti da alcune associazioni di amministratori condominiali. In altri casi si usano degli appositi software. In ogni caso, il rendiconto deve contenere le voci di entrata e di uscita. 

Si chiama “consuntivo” perché viene redatto alla fine dell’anno di gestione, quando è ormai chiaro il conto delle spese sostenute e delle entrate incassate. Per questo si distingue dal bilancio preventivo che, invece, viene fatto su semplici presunzioni di spesa e di incasso.

Insieme al bilancio consuntivo, l’amministratore redige un pianto di riparto a consuntivo, con cui ripartisce tra i vari condomini, in base alle rispettive quote, le spese e l’eventuale avanzo o disavanzo di cassa. 

Una volta predisposto il rendiconto annuale, l’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea ordinaria, affinché il documento venga approvato dai vari condomini.

La convocazione dell’assemblea deve avvenire entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio annuale. Così stabilisce per l’esattezza il codice civile. Vien da sé che è obbligatorio, in ogni condominio, convocare l’assemblea almeno una volta all’anno.

Per permettere a ciascun condomino partecipante all’assemblea di conoscere il rendiconto e di poterlo consapevolmente discutere, si ritiene che il rendiconto debba essere inviato ai condomini con un certo anticipo rispetto alla data fissata per l’assembla.

Che succede se l’amministratore non fa il consuntivo?

La mancata predisposizione del rendiconto annuale o l’omessa convocazione dell’assemblea per la sua approvazione entro 180 giorni comportano una grave irregolarità  dell’amministratore. Il che significa che l’assemblea può revocare immediatamente il professionista dalla sua carica e, se ne sono derivati dei danni, chiedergli anche un risarcimento. Se l’assemblea non dovesse decidere in tal senso, potrebbe agire il singolo proprietario ricorrendo al giudice. Il tribunale revocherà l’amministratore poco diligente che non ha convocato l’assemblea o non ha redatto il bilancio consuntivo.

Si può approvare il bilancio condominiale consuntivo dopo 2 o più anni?

Abbiamo esordito citando la pratica di diversi amministratori di approvare il bilancio condominiale di più anni con un’unica assemblea e, quindi, una sola votazione. Questo comportamento, secondo la giurisprudenza [1], è però illegittimo. Ed è quindi nulla la delibera con la quale l’assemblea condominiale approva il bilancio consuntivo che accorpa due o più annualità di gestione.

Secondo il giudice capitolino, dai riferimenti contenuti nel Codice civile all’annualità tanto del bilancio preventivo quanto del rendiconto consuntivo, discende il principio di annualità della gestione. Risultato: è nulla – e non semplicemente annullabile – delibera che vincoli il patrimonio dei singoli condòmini ad una previsione pluriennale di spese, oltre a quella annuale, ed alla quale si commisuri l’obbligo della contribuzione.

La differenza tra nullità e annullabilità attiene soprattutto ai termini per contestare la vocazione: nel primo caso si può agire in qualsiasi momento, senza limiti (quindi anche dopo molti anni oppure solo quando l’amministratore presenta il decreto ingiuntivo al condomino moroso); al contrario la delibera annullabile va impugnata entro massimo 30 giorni dalla votazione (o, per gli assenti, dalla comunicazione del verbale di assemblea). Per maggiori approfondimenti leggi: Impugnazione assemblea condominiale: termini.

Il rendiconto condominiale relativo ad un anno di gestione, ha concluso il tribunale di Roma, non può prescindere dai saldi della gestione precedente al fine di consentire all’amministratore di predisporre un documento contabile allineato e di conseguenza di effettuare le operazioni contabili necessarie a collegare un nuovo esercizio finanziario alle annualità precedenti.


note

[1] Trib. Roma, sent. n. 7567/19 dell’8.04.2019.

[2] Art. 1130 e 1130bis cod. civ.

[3] Cass. 21 novembre 2000 n. 15010


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