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Vizi delibera assembleare condominio

5 Luglio 2019 | Autore:
Vizi delibera assembleare condominio

Quali sono i vizi di una delibera assembleare e in che modo è possibile contestarli?

In un condominio, l’assemblea è sovrana. Si tratta, infatti, dell’organo che decide le sorti del tuo fabbricato. Essa, ad esempio, stabilisce chi debba assumere le funzioni dell’amministratore ovvero dispone per la realizzazione di un’innovazione; oppure l’assemblea è quella che approva l’ammontare delle quote necessarie a coprire i costi della cosiddetta amministrazione ordinaria. Sono tutte decisioni che vengono assunte durante un’apposita riunione alla quale sono invitati a partecipare tutti i proprietari del tuo stabile e che devono essere opportunamente verbalizzate. Si tratta, inoltre, di provvedimenti che non sono insindacabili. Infatti, le assemblee condominiali possono essere viziate da qualche irregolarità più o meno grave. Quali sono i vizi di una delibera assembleare in condominio?

Te lo chiedi perché sei stufo di assistere ad una gestione condominiale poco chiara e trasparente. Ad esempio, spesso partecipi a sedute in cui un proprietario si presenta con troppe deleghe ovvero dove hai forti dubbi sulle maggioranze espresse e sulle decisioni adottate. Inoltre, sei infastidito dall’operato di un amministratore che ritieni compiacente con alcuni proprietari e con le presunte irregolarità commesse in concomitanza con la riunione. Pertanto, vorresti maggiori informazioni sull’argomento, per poter far valere i tuoi diritti in tribunale. Quali sono i vizi di un’assemblea condominiale? Quando e come è possibile impugnare una delibera assembleare? Per scoprirlo, continua a leggere questo articolo.

Delibera condominiale: requisiti di validità

Il primo presupposto per la validità di un’assemblea condominiale e della conseguente delibera è, sicuramente, la sua convocazione. Secondo la legge [1], essa deve avvenire con un certo anticipo (almeno 5 giorni prima della seduta), deve indicare l’ora e il giorno dell’adunanza, nonché l’ordine degli argomenti sui quali i partecipanti saranno chiamati a discutere e decidere. Inoltre, è fondamentale che il predetto avviso sia consegnato a tutti gli aventi diritto (i proprietari delle singole unità immobiliari).

Una volta giunto il giorno dell’assemblea, prima che la stessa possa proseguire validamente, è necessario constatare il numero dei presenti: la legge, infatti, ritiene obbligatoria la presenza di un numero minimo di partecipanti (cosiddetto quorum costitutivo) che diminuisce, sensibilmente, se si tratta della cosiddetta seconda convocazione. In quest’ultimo caso, l’assemblea è regolarmente costituita se i presenti rappresentano un terzo del valore della stabile ed almeno un terzo dei membri del condominio [2].

Un altro incontestabile elemento di validità di una delibera condominiale è rappresentato dalla cosiddetta maggioranza: i condomini, infatti, non possono approvare un bilancio oppure i lavori straordinari a loro esclusivo piacimento, ma debbono convogliare un numero minimo di voti verso la decisione presa (cosiddetto quorum deliberativo). Ad esempio, per nominare un amministratore la legge [3] richiede il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla riunione e sempreché gli stessi rappresentino almeno la metà del valore del fabbricato.

Infine, è importante redigere un verbale. Puoi trovare maggiori approfondimenti nell’articolo come scrivere un verbale di assemblea condominiale. In questa sede, è sufficiente sottolineare che un’assemblea non verbalizzata è come se non fosse mai esistita. Non dimenticare che un verbale carente di alcuni elementi necessari, quali ad esempio la mancata annotazione dei presenti o dei soggetti votanti per le decisioni prese a maggioranza, potrebbe invalidare l’intera assemblea.

Vizi delibera assembleare: nullità ed annullabilità

Nel paragrafo precedente, hai appreso che potenzialmente, sono molteplici i vizi che possono caratterizzare una delibera assembleare. La riunione di condominio, infatti, deve rispettare tante regole sia prima che durante il suo svolgimento. Pertanto, se ciò non dovesse accadere, quali sarebbero le conseguenze per il deliberato in esame?

A questo proposito la legge parla di nullità ed annullabilità:

  • nel primo caso, il vizio dell’assemblea è talmente grave che può essere fatto valere in ogni momento (ad esempio, se non c’è mai stata alcuna riunione e la delibera è stata fatta in una seduta del tutto informale). La nullità richiederà, inevitabilmente, una nuova assemblea per sanare, ad esempio, la mancanza di un elemento essenziale;
  • nella seconda ipotesi, invece, il vizio è meno severo e, per questo motivo, la legge stabilisce una sorta di invalidità sanabile dal decorso del tempo. In pratica, se i dissenzienti (cioè i condomini che hanno votato contro) oppure gli assenti all’assemblea non fanno ricorso entro trenta giorni dalla riunione (per i non partecipanti il termine decorre dalla conoscenza del verbale), la delibera assembleare non sarà più contestabile e diventerà definitivamente vincolante ed efficace.

Delibera assembleare: quando è nulla o annullabile?

Leggendo le affermazioni appena espresse, hai compreso che una delibera assembleare condominiale, a seconda del vizio più o meno grave, può essere dichiarata nulla o annullabile: nel primo caso si tratterebbe di un deliberato privo di valore; nel secondo, invece, il decorso del tempo potrebbe renderlo inattaccabile.

Per questo motivo, diventa fondamentale stabilire quando e come distinguere il vizio di un’assemblea. A questo riguardo, la Suprema Corte di Cassazione, con una famosissima sentenza a Sezioni Unite del 2005 [4], ha chiarito proprio questo aspetto. Secondo gli Ermellini, la categoria dei vizi di una delibera assembleare deve così distinguersi:

  • sono nulle le delibere assembleari mancanti degli elementi essenziali, aventi un oggetto impossibile o illecito, quelle che esulano dalla competenza dell’organo deliberante, le decisioni che incidono sui diritti individuali, sulle cose, servizi comuni o sulle singole proprietà dei rispettivi condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto;
  • sono, invece, annullabili le delibere assembleari assunte in violazione delle regole sulla costituzione dell’assemblea, così come quelle prese con una maggioranza insufficiente rispetto a quella prevista per legge o dal regolamento condominiale. Sono, altresì, annullabili i deliberati viziati solo formalmente oppure adottati nonostante vi siano state delle irregolarità nel procedimento di convocazione.

Delibera assembleare: l’impugnazione

In precedenza, hai visto che è nulla l’assemblea che delibera in mancanza degli elementi essenziali. Hai, inoltre, appurato che è, invece, annullabile una delibera condominiale assunta in violazione delle maggioranze stabilite dalla legge oppure senza annotare a verbale le quote millesimali dei presenti e dei votanti. Nei casi appena esemplificati, se vuoi impugnare la decisione presa devi fare ricorso al giudice ordinario:

  • se la delibera assembleare è nulla, non c’è un termine per farlo;
  • se la delibera assembleare è annullabile, essa è impugnabile entro il termine perentorio di decadenza di trenta giorni. Questo scadenza decorre, per i presenti dissenzienti dalla data della riunione, mentre per gli assenti alla seduta, dalla comunicazione del verbale.

Ricorda, però, che prima di ricorrere alla giustizia, è dovuto sempre un tentativo di mediazione davanti ad un organismo di conciliazione, al fine di cercare di risolvere la vertenza prima che nasca (tecnicamente si tratta di una condizione di procedibilità: senza questa, la causa non può andare avanti) [5].

In pratica, se hai deciso di impugnare una delibera assembleare viziata, tramite il tuo avvocato, devi presentare istanza di mediazione, rispettando il termine di decadenza sopra indicato, se si tratta di un deliberato annullabile. Una volta che al condominio verrà comunicata la data dell’incontro, la predetta decadenza s’interromperà [6].

Sappi che l’intero procedimento di mediazione sarà compiuto entro tre mesi dalla domanda introduttiva, così come stabilisce la legge. Se all’incontro fissato per la mediazione le parti non dovessero trovare alcun accordo, il mediatore incaricato redigerà un verbale che attesterà l’avvenuta mediazione, ma con esito negativo: questo sarà depositato presso la segreteria dell’ufficio, di regola, contestualmente alla data dell’incontro. A partire da questo momento, sarà, quindi, possibile avviare la vera e propria causa e decorreranno, nuovamente, i trenta giorni per avviare l’azione legale, avente ad oggetto l’impugnazione della delibera assembleare annullabile.


note

[1] Art. 66 disp. att. cod. civ.

[2] Art. 1136, co. 4 cod. civ.

[3] Art. 1136, co. 2 cod. civ.

[4] Cass. S.U. sent. n. 4806/2005

[4] Dlgs 28/2010

[5] Art. 5. Co. 6 Dlgs 28/2010


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