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Divisione appartamento e tabelle millesimali

4 Giugno 2019
Divisione appartamento e tabelle millesimali

Frazionamento e calcolo millesimi: tabelle da rifare se da un appartamento ne vengono ricavati due?

Hai una casa che è diventata troppo grande per le tue esigenze: i tuoi figli sono andati a vivere lontano e sei rimasto solo con tua moglie. Hai pensato così di frazionare l’appartamento in due distinte unità immobiliari per poter vendere o affittarne una. Di tanto rendi edotto l’amministratore affinché rifaccia i conteggi dei millesimi dei vari appartamenti, in modo da ridurre le spese condominiali attribuite all’unità in cui ora vivi. Secondo però l’amministratore non è necessario riscrivere le tabelle ma solo scomporre i millesimi prima attribuiti al tuo immobile in due parti distinte, ciascuna per una diversa abitazione. L’amministratore insomma sostiene che la divisione di un appartamento in due parti – e la successiva vendita di una delle due – non produce una modifica delle tabelle millesimali ma obbliga l’assemblea a ripartire le spese tra le due nuove parti in modo proporzionale. Chi ha ragione? 

La questione è stata di recente affrontata dalla Cassazione che, con una sentenza pubblicata lo scorso 3 giugno [1], ha chiarito quali sono i rapporti tra divisione appartamento e tabelle millesimali. Vediamo qual è stato il chiarimento offerto dai giudici supremi.

Quando modificare le tabelle dei millesimi in condominio?

Come di certo saprai se hai già letto le nostre guide Tabelle millesimali errate e Quanto costa modificare una tabella millesimale, le tabelle millesimali possono cambiare solo in due casi:

  • rettifica: si verifica quando c’è stato un errore al momento della loro redazione ed è necessario ovviarvi. In pratica ci deve essere una divergenza tra il valore attribuito a un appartamento nella tabella e quello effettivo;
  • modifica: si verifica quando muta il valore di un appartamento di oltre un quinto (ossia più del 20%) a seguito di modifiche interne (come, ad esempio, una soprelevazione). In tal caso il costo per i ricalcoli è a carico del condomino che ha dato luogo alla variazione. Non determina una modifica delle tabelle millesimali il fatto che ad un appartamento venga modificata la destinazione d’uso (ad esempio, da civile abitazione venga trasformato in ufficio) o, a seguito di ristrutturazioni edilizie, migliori notevolmente il suo prestigio.

Divisione appartamento: bisogna rifare le tabelle millesimali?

Focalizziamoci ora sull’ipotesi del frazionamento di un appartamento condominiale e cerchiamo di capire se questa può comportare una modifica delle tabelle millesimali o meno.

Secondo la Cassazione, in casi come questo, non si devono rifare le tabelle condominiali soltanto perché un appartamento viene diviso in due dall’originario proprietario. Bisognerà, invece, ripartire i millesimi dell’unico precedente appartamento tra i due immobili risultati a seguito del frazionamento. Dunque, restano immutati i millesimi di pertinenza di tutte le altre unità immobiliari che non vanno toccati. 

Spetta comunque all’assemblea – e non al titolare della casa frazionata – ripartire le spese fra le nuove porzioni immobiliari, e dunque fra i rispettivi titolari, determinandone i valori proporzionali espressi in millesimi. Del resto, in ambito condominiale, le spese gravano esclusivamente sul proprietario effettivo dell’unità immobiliare e l’amministratore è tenuto a aggiornare il proprio registro anagrafico ogni volta che abbia conoscenza della presenza di una variazione tale da legittimarne l’intervento [2].

In sintesi, in ipotesi di frazionamento orizzontale in due parti di un appartamento in condominio non si determina nessun effetto sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari.

Come dividere i millesimi dell’appartamento frazionato

È compito dell’amministratore – informato dal proprietario dell’appartamento del frazionamento in corso – convocare l’assemblea per adeguare il riparto delle spese alla nuova situazione, senza perciò una revisione complessiva di tutte le tabelle. I millesimi prima attribuiti a un unico appartamento vengono distinti in due millesimi diversi a seconda del valore di ciascun immobile risultato a seguito della divisione. E ciò perché il frazionamento determina soltanto una diversa intestazione della quota millesimale in precedenza attribuita a un solo condomino: basta adeguare le regole di gestione del condominio alla mutata situazione.

Dopo il frazionamento dell’immobile si tratta solo di attribuire il valore millesimale proporzionale alle due nuove unità.


note

[1] Cass. sent. n. 15109/2019 del 3.06.2019.

[2] Secondo la Cassazione, quando un appartamento viene frazionato in due unità immobili e attribuito a due diversi proprietari (rispetto all’unico originario), occorre fare riferimento non tanto all’articolo 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile ( il caso trattato era stato aperto prima della riforma del 2012, quando non era stata esplicitata la nozione di «notevole entità») ma all’articolo 1123 del Codice civile.

Autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 6 novembre 2018 – 3 giugno 2019, n. 15109

Presidente D’Ascola – Relatore Picaroni

Fatti di causa

1. La Corte d’appello di Firenze, con sentenza depositata il 3 giugno 2014, ha rigettato l’appello proposto da D.F.M.C. , S.S. e Se.Da. avverso la sentenza del Tribunale di Firenze n. 2093 del 2013, e nei confronti del Condominio (omissis) .

1.1. Il giudizio di primo grado era stato introdotto da D.F. , S. e Se. per la declaratoria di nullità o per l’annullamento della delibera condominiale del 30 gennaio 2009, che aveva ripartito le spese attribuendo valori millesimali ad una unità immobiliare non più esistente in quanto frazionata in due distinti appartamenti, che l’originario proprietario aveva ceduto rispettivamente nel 2005 ai sigg. S. e Se. e nel 2006 a D.F. .

1.2. Il Condominio aveva resistito e il Tribunale aveva rigettato l’opposizione, rilevando che la ripartizione delle spese era stata correttamente effettuata sulla base delle tabelle millesimali esistenti, modificabili soltanto con delibera assembleare o per provvedimento giudiziale, che richiedeva la proposizione di apposita della domanda nei confronti di tutti i condomini, ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c..

2. La Corte d’appello ha confermato la decisione, ritenendo corretta l’applicazione del citato art. 69.

Il frazionamento dell’originario unico appartamento aveva comportato una evidente alterazione del rapporto tra i valori dei singoli piani (è richiamata Cass. n. 1408 del 1999), e l’amministratore del Condominio correttamente aveva continuato ad applicare le tabelle vigenti.

Convergeva nel senso indicato la modifica dell’art. 69 citato, attuata con la L. n. 220 del 2012, art. 23, che ampliato le ipotesi di modifica delle tabelle anche in assenza di unanimità, tutte le volte in cui le condizioni dell’edificio siano mutate in conseguenza dell’incremento o diminuzione delle unità immobiliari.

3. Ricorrono per la cassazione della sentenza D.F.M.C. , S.S. e Se.Da. , sulla base di tre motivi. Resiste il Condominio con controricorso. I ricorrenti hanno depositato memorie.

Ragioni della decisione

1. Il ricorso è fondato.

2. Con il primo motivo è denunciata violazione e falsa applicazione dell’art. 1123 c.c. e art. 69 disp. att. c.c. e si contesta che il subentro di due diverse unità immobiliari in luogo dell’originaria unica determinato alterazione del rapporto tra i valori delle unità, con la conseguenza che la norma di riferimento non era l’art. 69 citato, bensì l’art. 1123 c.c..

I ricorrenti sostengono che il frazionamento orizzontale nella specie effettuato non imporrebbe la revisione delle tabelle millesimali, trattandosi di attribuire il valore millesimale proporzionale a ciascuna singola proprietà individuale, e che la pronuncia ex adverso richiamata, Cassazione n. 1408 del 1999, confermerebbe il principio secondo cui le tabelle millesimali possono essere rivedute o modificate solo in caso di notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. E del resto, anche la recente riforma del condominio attuata con la L. n. 220 del 2012, ha riservato la modifica delle tabelle millesimali alle ipotesi in cui, a causa delle mutate condizioni di una parte dell’edificio, sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

3. Con il secondo motivo è denunciata violazione e falsa applicazione degli artt. 1123 e 1138 c.c. e si contesta che l’amministratore del Condominio non si fosse attivato per adeguare i valori millesimali, costituenti parte del regolamento condominiale, alle unità immobiliari esistenti.

4. Con il terzo motivo è denunciata violazione dell’art. 1131 c.c. e si contesta che la Corte d’appello, dopo avere affermato che sussisteva notevole alterazione dei valori millesimali, non abbia provveduto sulla domanda proposta dagli appellanti (pag. 12 atto di appello), ritenendo erroneamente che l’amministratore del Condominio fosse carente di legittimazione (è richiamata Cass. n. 11757 del 2012).

4. I primi due motivi, connessi e quindi da esaminare congiuntamente, sono fondati.

4.1. Viene in discussione un frazionamento orizzontale di un’unica unità immobiliare – già di proprietà B. – in due distinte unità, ora rispettivamente di proprietà D.F. e S. -Se. .

L’amministratore condominiale, pur sollecitato dai nuovi proprietari, non si era attivato per adeguare il riparto delle spese alla nuova situazione in quanto l’operazione, a suo dire, implicava la modifica delle tabelle millesimali.

La tesi è stata condivisa dalla Corte d’appello che, per quanto qui di rilievo, ha ritenuto necessaria la revisione delle tabelle millesimali ex art. 69 disp. att. c.c., e quindi corretta la ripartizione delle spese effettuata in continuità alla situazione preesistente, con la delibera impugnata dai nuovi proprietari, odierni ricorrenti.

5. La decisione è erronea.

5.1. Il frazionamento in oggetto ha determinato una diversa intestazione della quota millesimale, in precedenza attribuita ad un unico condomino ed ora suddivisa tra due, e ciò imponeva di adeguare le regole di gestione del condominio alla mutata situazione, mentre non ha inciso sulle tabelle millesimali, con la conseguenza che non sussistevano i presupposti di applicazione dell’art. 69 disp. att. c.c..

5.2. La norma citata, nel testo antecedente alla riforma attuata con la L. n. 220 del 2012, applicabile ratione temporis alla fattispecie, prevede(va) la revisione dei valori tabellare in caso di errore o di sopravvenute modifiche strutturali che avessero notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano (tra le molte, Cass. 19/02/1999, n. 1408, anche richiamata dalla Corte d’appello; Cass. 11/07/2012, n. 11757; Cass. 14/12/2016, n. 25790). Il testo vigente, modificato dalla L. n. 220 del 2012, esplicita la nozione di “notevole alterazione” prevedendo che l’incremento/diminuzione di unità immobiliari impone la revisione delle tabelle se comporta un’alterazione per più di un quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare.

L’insussistenza del presupposto della notevole alterazione, nella fattispecie in esame, è peraltro confermato a contrario dall’argomentazione posta dalla Corte d’appello a sostegno del decisum: “l’appartamento non solo è stato frazionato, ma attribuito a due diversi acquirenti (…) così determinandosi un aumento delle unità abitative e pure dei condomini. Tale situazione certamente altera i valori ed in particolare il valore dell’originaria unità immobiliare, che a seguito del frazionamento aumenta” (pag. 2 della sentenza).

5.3. Diversamente da quanto ritenuto nella sentenza impugnata, si deve affermare che, in ipotesi di divisione orizzontale in due parti di un appartamento in condominio, non si determina alcuna automatica incidenza dell’opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari (Cass. 24/06/2016, n. 13184; Cass. 17/10/1967, n. 2493), mentre grava sull’assemblea l’onere di provvedere a ripartire le spese tra le due nuove parti così create ed i rispettivi titolari, determinandone i valori proporzionali espressi in millesimi sulla base dei criteri sanciti dalla legge. In materia condominiale, del resto, non trova applicazione il principio dell’apparenza del diritto – non sussistendo una relazione di terzietà tra condominio e condomino – sicché le spese gravano esclusivamente sul proprietario effettivo dell’unità immobiliare, e l’amministratore è tenuto ad aggiornare i propri dati alla realtà della composizione dell’edificio, ai fini del riparto, eventualmente consultando i registri immobiliari (ex plurimis, Cass. 0/10/2017, n. 23621; Cass. 03/08/2007, n. 17039).

6. L’accoglimento dei primi due motivi del ricorso assorbe il terzo motivo e impone la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio al giudice designato in dispositivo, che provvederà anche a regolare le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie i primi due motivi del ricorso, assorbito il terzo motivo, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte d’appello di Firenze, in diversa sezione.


5 Commenti

  1. Sono proprietario di un garage rientrante in un condominio all’interno del quale, però, non possiedo alcun appartamento. In sede di ripartizione delle spese condominiali, l’amministratore mi ha addebitato una serie di voci come “pulizia scale” e “ascensore” che, a mio avviso, non devo pagare proprio perché non attengono all’area di mia proprietà.

  2. I nuovi edifici presentano quasi tutti una tabella millesimale approvata all’unanimità. Ciò avviene perché il regolamento di condominio, cui è allegata la tabella, viene fatto approvare, dal costruttore dell’edificio, ad ogni singolo acquirente al momento della sottoscrizione dell’atto di compravendita innanzi al notaio. Questo escamotage serve per rendere valide le clausole del regolamento stesso che incidono sul diritto di proprietà dei singoli condomini e senza il cui consenso non potrebbero avere valore.

  3. Garage e cantine rientrano nel calcolo delle tabelle millesimali di ripartizione spese condominiali (scale, ascensore, ecc.), insieme all’appartamento.Il fatto che garage e cantine siano semplici pertinenze non rileva affatto.

  4. ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l’estensione) che quelli estrinseci (quali l’esposizione), nonché le eventuali pertinenze di tali proprietà esclusive, come giardini, garage, cantine, soffitte.

  5. con riguardo alle ripartizione delle spese relative a scale e ascensori, se il regolamento approvato all’unanimità non dispone diversamente, devono participare tutti i condomini compresi i locali al piano terreno con le pertinenze poste nel seminterrato, sempre che servite dai servizi “scale e ascensore”. L’aggiunta dei millesimi delle pertinenze, come appunto garage e cantine, fa sì che il relativo proprietario debba pagare una quota superiore rispetto agli altri condomini che non sono titolari di tali pertinenze.

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