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Casa in comodato: cosa può fare il proprietario?

4 Giugno 2019
Casa in comodato: cosa può fare il proprietario?

Rischi comodato d’uso gratuito di immobile ad amici o parenti: la durata e il rispetto dell’altrui domicilio.

Hai dato la tua casa in prestito a un familiare che ne aveva bisogno. Per mettere le cose in chiaro, avete firmato un contratto di comodato. Ora però l’inquilino non vuol andare via dall’appartamento, nonostante tu ne abbia chiesto la restituzione per esigenze personali. Così, di tanto in tanto, per dargli fastidio e mettergli i bastoni tra le ruote, hai deciso di fare qualche incursione nell’immobile, ora con la scusa di controllare gli impianti, ora di farlo visionare a potenziali acquirenti, ora di cercare degli oggetti di tua proprietà. Una di queste volte hai aperto la porta di casa con il duplicato delle chiavi in tuo possesso. Ma, per questo comportamento, il tuo parente ha deciso di denunciarti per violazione di domicilio. A suo avviso, infatti, avresti leso l’intimità della sua abitazione, per quanto avuta in prestito. Chi ha ragione? Nell’ipotesi di una casa in comodato, cosa può fare il proprietario? Quali sono i suoi poteri? Può accedere all’immobile quando vuole? 

La risposta a questo interrogativo piuttosto frequente è stata fornita dalla Cassazione con una recente sentenza [1].

Comodato gratuito: cos’è?

La parola “comodato” può essere tradotta, nel linguaggio comune, con “prestito”. Dare una casa in comodato gratuito significa quindi prestarla. Per questo non c’è necessariamente bisogno di un contratto scritto, ben potendo le parti raggiungere anche un accordo verbale. È chiaro però che, se si vuol imporre un termine di restituzione dell’immobile, sarà necessario metterlo nero su bianco per avere la prova, in caso di successivo conflitto tra le parti, della data certa. La legge stabilisce anche se, se il comodato viene redatto per iscritto, va anche registrato.

Dunque, le opzioni che comodante e comodatario hanno sul piatto sono le seguenti:

  • comodato verbale;
  • comodato scritto da registrare.

Chiaramente, le condizioni del comodato concluso “a voce” sono più difficili da dimostrare. Bisognerà eventualmente ricorrere a testimoni o per presunzioni (purché gravi, precise e concordanti [2]).

Entrando un po’ più sul tecnico, il comodato si può meglio definire come un contratto essenzialmente gratuito con il quale una parte (comodante) consegna un immobile a un’altra parte (comodatario) che se ne serve per un tempo o per un uso determinati e si assume l’obbligo di restituire lo stesso immobile ricevuto.

Il comodato si caratterizza – e perciò si distingue anche dall’affitto – per il fatto che il comodante non percepisce alcun canone per aver concesso l’uso dell’immobile.

Doveri del comodante

Il comodante non può chiedere la restituzione prima della scadenza del termine o dell’uso pattuito.

Il comodante non può chiedere alcun corrispettivo per l’uso dell’immobile. Pertanto, il comodatario non deve pagare un canone per l’uso dell’immobile, perché lo stesso viene concesso per motivi di amicizia, parentela o cortesia. Su di lui grava solo l’obbligo di custodire e conservare il bene utilizzato.

Il comodato resta tale anche se le parti decidono di imputare sul comodatario le spese di manutenzione e ristrutturazione dell’immobile senza rimborso. Allo stesso tempo, ben è possibile che il comodatario effettui spontaneamente un pagamento.

Il comodante, oltre a non poter chiedere la restituzione dell’immobile comodato per tutta la durata del contratto, deve evitare ogni molestia che turbi il comodatario nell’uso del bene. Egli deve informare il comodatario dei vizi dell’immobile di cui è a conoscenza e che potrebbero limitare o impedire l’uso dello stesso.

Quanto dura il comodato?

Di solito, quando si redige il contratto di comodato, le parti si curano di fissare una scadenza con una data precisa e determinata (ad esempio il 15 marzo 2022). 

In alternativa, le parti possono lasciare che la scadenza sia desumibile dallo scopo per cui l’immobile viene dato in comodato (in tal caso si parla di comodato precario). È il caso in cui il padre dà in prestito la propria casa al figlio che si è appena sposato affinché questi la adibisca a residenza coniugale, almeno finché non è in grado di acquistarne una da sé; in tale ipotesi, peraltro, se la coppia dovesse separarsi, il giudice potrebbe assegnare l’immobile alla madre coi bambini.

L’uso cui l’immobile è destinato deve contenere in sé una durata predeterminata nel tempo; in mancanza di tale destinazione d’uso dell’immobile, il comodato si considera a tempo indeterminato [3]. In tale ipotesi, ossia di comodato senza data di scadenza, l’immobile deve essere restituito a semplice richiesta del comodante [4]. 

Il comodato può essere anche concesso per tutta la vita del comodatario, ma solo se è stato esplicitamente concordato per iscritto. 

Molestie del comodante

Il proprietario non può ostacolare, finché dura il comodato, l’uso del bene da parte del comodatario. Ad esempio, il comodante non deve: 

  • impedire al comodatario di fare dell’immobile l’uso che gli è espressamente o tacitamente consentito;
  • pretendere la restituzione dello stesso prima della scadenza del termine prefissato;
  • disdire le utenze stipulate a proprio nome per ottenere la restituzione dell’immobile comodato;
  • fare irruzione in casa con un proprio diplomato delle chiavi se non è stato espressamente autorizzato;
  • invadere le pertinenze dell’appartamento in comodato.

Il comodante, in ogni caso, può agire in giudizio per far cessare la turbativa e chiedere il risarcimento dei danni.

Comodato e violazione di domicilio

Secondo la sentenza della Cassazione citata in apertura [1], commette il delitto di violazione di domicilio il comodante che si introduce nell’appartamento di sua proprietà, concesso in comodato d’uso a un’altra persona. E ciò a prescindere dalle ragioni per cui abbia posto il gesto. Quindi, non è scusato neanche se il comodatario, alla scadenza del contratto, non ha restituito l’immobile.

L’interesse giuridico tutelato dal reato di violazione di domicilio è la libertà della persona colta nella sua proiezione nello spazio (rappresentata dal domicilio), di cui deve essere garantita l’inviolabilità anche ai sensi della Carta dei diritti dell’uomo [5]. 


note

[1] Cass. sent. n. 24448/19 del 31.05.2019.

[2] Cass. 3 aprile 2008 n. 8548, Cass. 4 dicembre 1990 n. 11620, Cass. 25 giugno 1977 n. 2732, Trib. Genova 16 gennaio 2007.

[3] Cass. SU 9 febbraio 2011 n. 3168, Cass. 25 giugno 2013 n. 15877.

[4] Cass. sent. n. 3179/2007.

[5] Artt. 14 Cost. e 8, par. 1, CEDU.

Autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. V Penale, sentenza 8 marzo – 31 maggio 2019, n. 24448

Presidente Pezzullo – Relatore Scordamaglia

Ritenuto in fatto

1. Con la sentenza del 25 ottobre 2016, la Corte di appello di Roma, in parziale riforma della sentenza del Tribunale della stessa città del 14 ottobre 2014, ha assolto B.M. dal delitto di ingiuria – per non essere il fatto previsto dalla legge come reato -, con conferma del riconoscimento della responsabilità dell’imputato per il delitto di violazione di domicilio, commesso il (omissis) , in pregiudizio di N.F. , cui aveva concesso in comodato un appartamento di sua proprietà, all’interno del quale si era introdotto, in tarda ora serale, facendo uso delle chiavi in suo possesso e scacciando gli ospiti del comodatario.

2. Nell’interesse del B. ricorre in Cassazione per l’annullamento della sentenza di appello il difensore, affidando l’impugnativa a due motivi:

2.1. con il primo motivo deduce il vizio di violazione di legge, in relazione all’art. 614 c.p., sul rilievo che il contratto di comodato, con il quale l’imputato aveva concesso il godimento dell’immobile di sua proprietà alla parte offesa, prevedeva l’obbligo, in capo al comodatario, di far accedere il comodante nell’immobile concesso in godimento in qualsiasi giorno ed ora senza alcun preavviso, con la conseguenza che il B. , introducendosi in esso, non aveva fatto altro che esercitare il proprio diritto;

2.2. con il secondo motivo deduce il vizio di motivazione anche da travisamento della prova, non avendo, la Corte territoriale, dato conto delle modalità di ingresso dell’imputato nell’immobile in uso al N. ed avendo tratto dalla testimonianza dell’A. elementi di prova non idonei a confermare la testimonianza della parte offesa.

Considerato in diritto

1. Il ricorso non è inammissibile ai sensi dell’art. 606 c.p.p., comma 3, sicché non è preclusa a questa Corte la possibilità di rilevare e dichiarare cause di non punibilità a norma dell’art. 129 c.p.p. (Sez. U, n. 23428 del 22/03/2005, Bracale, Rv. 231164).

2. Invero, per il reato per cui è processo il termine massimo di prescrizione pari ad anni sette e mesi sei – è maturato successivamente alla sentenza di secondo grado (segnatamente il 27 ottobre 2016); tuttavia l’obbligo della immediata declaratoria di tale causa di estinzione, sancito dall’art. 129 c.p.p., comma 1, implica, nel contempo, la valutazione della sussistenza in modo evidente di una ragione di proscioglimento dell’imputato, alla luce della regola di giudizio posta dal medesimo art. 129 c.p.p., comma 2, rilevabile soltanto nel caso in cui le circostanze idonee ad escludere l’esistenza del fatto, la commissione del medesimo da parte dell’imputato e la sua rilevanza penale emergano dagli atti in modo assolutamente non contestabile, così che la valutazione che il giudice deve compiere al riguardo appartenga più al concetto di “constatazione”, ossia di percezione “ictu oculi”, che a quello di “apprezzamento” e sia quindi incompatibile con qualsiasi necessità di accertamento o di approfondimento (Sez. U, n. 35490 del 28/05/2009, Tettamanti, Rv. 244274).

Orbene, nel caso di specie, non ricorrono in modo evidente ed assolutamente non contestabile ragioni di proscioglimento dell’imputato, ai sensi dell’art. 129 c.p.p., comma 2, per quanto si dirà.

3. Il ricorso va respinto agli effetti civili, non risultando le doglianze proposte dal ricorrente idonee ad inficiare la responsabilità del ricorrente a tal fine.

3.1. Occorre dare atto che molte delle deduzioni sviluppate nell’impugnativa – peraltro con il richiamo a prove, asseritamente travisate, neppure sottoposte allo scrutinio della Corte nel rispetto del principio di autosufficienza del ricorso stesso -, soprattutto laddove attingono la ricostruzione del fatto, involgono valutazioni di merito sottratte al sindacato di legittimità.

Al cospetto di una motivazione succinta, ma non per questo affetta da decisive carenze o da illogicità evidenti – avendo la Corte territoriale mostrato di avere sottoposto a vaglio critico tutto il compendio probatorio, costituito non solo dalle dichiarazioni rese dalla persona offesa, ma anche dalle propalazioni dei testi D.L. e A. -, le censure spiegate si risolvono in una sollecitazione rivolta alla Corte di Cassazione a compiere una rivalutazione delle prove, che, tuttavia, le è preclusa: va, al riguardo, ribadito che non è sindacabile in sede di legittimità, salvo il controllo sulla congruità e logicità della motivazione, la valutazione del giudice di merito, cui spetta il giudizio sulla rilevanza e attendibilità delle fonti di prova, circa contrasti testimoniali o la scelta tra divergenti versioni e interpretazioni dei fatti (Sez. 5, n. 51604 del 19/09/2017, D’Ippedico e altro, Rv. 271623).

3.2. Accertato, quindi, il fatto ascritto all’imputato, nei termini dell’essersi egli introdotto, senza il consenso del comodatario, all’interno dell’immobile concesso in godimento ed adibito dal titolare di diritto di uso a privata dimora, la quaestio iuris se integri il delitto di violazione di domicilio l’introduzione del proprietario nell’immobile concesso in comodato, nell’ipotesi in cui il comodatario si sia contrattualmente impegnato a fare accedere il comodante nell’immobile in ogni momento e senza preventivo avviso, è infondata.

Premesso che l’interesse giuridico tutelato dall’artt. 614 c.p., va individuato nella libertà della persona, colta nella sua proiezione spaziale, rappresentata dal domicilio, di cui viene garantita l’inviolabilità, conformemente al precetto di cui all’art. 14 Cost. – che attribuisce al domicilio le stesse garanzie della libertà personale, previste dall’art. 13 Cost., alla cui disciplina il comma 2, della norma menzionata rinvia per le sole eccezioni consentite – e alla disposizione di cui all’art. 8, par. 1, CEDU, va ribadito che il soggetto passivo del delitto di violazione di domicilio è da individuare in chi, per avere la disponibilità esclusiva di uno spazio nel quale si esplica la propria personalità individuale in piena libertà, ha la titolarità del diritto di vietare a terzi l’ingresso o la permanenza in esso, che viene ad identificarsi in uno dei luoghi presi in considerazione dalla norma penale citata. In tal senso, in effetti, si è espressa la giurisprudenza di legittimità, che ha chiarito come, per individuare il titolare dello jus excludendi omnes alios, occorre avere riguardo al contenuto del diritto alla libertà del domicilio, che non è astrattamente predeterminato ma è variabile ed è definibile solo in concreto, in ragione dell’effettivo atteggiarsi della relazione tra il soggetto ed il bene scelto come abitazione o luogo ad essa equiparabile (Sez. 5, n. 42806 del 26/05/2014, Zamponi, Rv. 260769).

In questa prospettiva interpretativa, dunque, il legittimo esercizio dello jus excludendi, proprio in ragione della definizione di domicilio quale luogo di privata dimora dove si esplica liberamente la personalità del singolo, presuppone l’esistenza di una situazione di fatto che colleghi in maniera sufficientemente stabile il soggetto allo spazio fisico in cui si esplica la sua personalità (Sez. 5, n. 47500 del 21/09/2012, Catania, Rv. 254518). Ne viene che il detto diritto deve, allora, senz’altro riconoscersi oltre che al legittimo proprietario dell’immobile, che vi abbia stabilito il proprio domicilio, anche ai possessore o al detentore del bene, sempre che questi ivi vi abbiano la loro privata dimora, stante il diverso atteggiarsi delle molteplici relazioni potenzialmente intercorrenti tra il bene prescelto come dimora ed il soggetto che ha operato la relativa scelta.

Al lume di tale criterio ed avuto riguardo alle modalità con cui si è svolto il rapporto tra il comodante e il comodatario – disciplinato da apposito contratto, indicativo della previsione di un’apprezzabile durata della permanenza del comodatario all’interno del luogo scelto come abitazione, siccome è desumibile dalla sentenza di primo grado cui è consentito fare richiamo in virtù del principio di reciproca integrazione delle pronunce di merito, che si saldano tra loro per formare un unico complessivo corpo argomentativo, allorquando i giudici del gravame abbiano concordato nell’analisi e nella valutazione degli elementi di prova posti a fondamento della decisione (Sez. 3, n. 44418 del 16/07/2013, Argentieri, Rv. 257595), non vi è dubbio che la parte offesa N. nell’immobile concessogli in uso dal B. avesse fissato il proprio domicilio, dal quale, dunque, egli poteva legittimamente escludere gli estranei, ivi compreso il proprietario dell’alloggio. Il quale, peraltro, sulla base della stessa interpretazione letterale della clausola contrattuale richiamata dalla sua difesa (“obbligo del comodatario di fare accedere il comodante”), non aveva alcun diritto di introdursi e di trattenersi all’interno dell’immobile concesso in comodato, tanto essendogli possibile solo ove il comodatario lo avesse consentito, adempiendo, in tale guisa, all’obbligo negozialmente assunto.

In tal senso, del resto, si è già espressa la giurisprudenza di questa Corte affermando che è legittimo l’esercizio, da parte del comodatario, dello jus excludendi, nei confronti dei terzi, a tutela dell’inviolabilità del domicilio in capo al comodatario, stante la legittima detenzione del bene attuata mediante la sua consegna e l’utilizzo esclusivo del bene dal contratto derivante (Sez. 5, n. 29093 del 30/01/2015, Castiglioni, Rv. 264846): ciò, perché, in virtù del tipo di contratto di cui all’art. 1803 c.c., il comodatario acquisisce la detenzione qualificata della cosa, divenendo titolare di un diritto personale di godimento sul bene, avente come contenuto l’uso esclusivo del bene per gli scopi determinati dal contratto o dalla natura della cosa, cui corrisponde, nel comodante, la perdita del godimento e dell’uso della cosa stessa dal momento della consegna al comodatario.

3. In ragione di quanto sin qui argomentato s’impone l’annullamento senza rinvio della sentenza impugnata agli effetti penali, per essere il reato estinto per intervenuta prescrizione, e il rigetto del ricorso agli effetti civili, con condanna del ricorrente alla rifusione delle spese di parte civile del grado che liquida in Euro 2.000,00 oltre accessori di legge.

P.Q.M.

Annulla senza rinvio la sentenza impugnata agli effetti penali per essere il reato estinto per intervenuta prescrizione; rigetta il ricorso agli effetti civili e condanna il ricorrente alla rifusione delle spese di parte civile del grado che liquida in Euro 2.000,00 oltre accessori di legge.

 


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