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Veranda balcone senza autorizzazione

5 Giugno 2019
Veranda balcone senza autorizzazione

Permessi di costruire e autorizzazioni del condominio: tutto l’iter per chiudere il balcone su tre lati.  

Realizzare una veranda per chiudere un balcone su tre lati (appoggiandola, per il quarto lato, alla facciata dell’edificio) può costare caro al proprietario. Il rischio è un processo penale per abuso edilizio. Senza contare che, in caso di vendita dell’immobile, l’acquirente potrebbe ottenere la risoluzione del contratto e la restituzione del prezzo se non è stato adeguatamente informato della situazione. Alcune sentenze della giurisprudenza si occupano del frequente caso della veranda sul balcone senza autorizzazione e spiegano cosa deve fare il proprietario per mettere in regola la costruzione. 

Di tanto si è occupata una recente sentenza della Cassazione [1]. Vediamo cosa hanno scritto in merito i giudici supremi.

Com’è fatta una veranda?

Prima di spiegare quali sono i rischi di una veranda sul balcone senza autorizzazione cerchiamo di comprendere cos’è una veranda. La veranda viene definita come un «locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili» [2]. 

La veranda, realizzabile su balconi, terrazzi, attici o giardini, è caratterizzata quindi da ampie superfici vetrate che all’occorrenza si aprono tramite finestre scorrevoli o a libro. Di solito viene realizzata in legno o in vetro o in alluminio o in PVC.

Dal punto di vista edilizio, la veranda comporta un aumento della volumetria dell’immobile, quella cioè vivibile.  

Veranda: ci vuole il permesso di costruire?

Anche se esistono alcuni isolati precedenti contrari, l’orientamento maggioritario seguito dalla giurisprudenza è che per realizzare una veranda sia necessario sempre richiedere il permesso di costruire al Comune. Non conta il fatto che la struttura sia semovibile. La veranda, secondo la Cassazione, non è un manufatto precario, destinato a sopperire ad esigenze temporanee e contingenti, bensì un nuovo locale autonomamente utilizzabile. 

La Cassazione sottolinea, al riguardo, che le opere precarie sono caratterizzate dalla caratteristica della loro facile rimovibilità. In mancanza di questa caratteristica strutturale, le opere richiedono sempre e comunque il preventivo rilascio di un titolo edilizio.

Non è la prima volta che la giurisprudenza affronta il tema della veranda sul balcone senza autorizzazione. Il Consiglio di Stato, ad esempio, ha sempre stabilito che per chiudere il balcone ci vuole la licenza edilizia (ossia il permesso del Comune). E questo a prescindere dai materiali usati, dalla dimensione della veranda stessa e della sua destinazione (lo scopo per il quale viene realizzata) [3]. 

Veranda: ci vuole il permesso del condominio?

Al contrario, la legge non richiede alcun preventivo permesso del condominio. Sbagliano quindi quei Comuni che subordinano il rilascio del permesso di costruire al deposito di delibera assembleare con cui si autorizza la realizzazione della struttura. Una richiesta di questo tipo sarebbe illegittima e impugnabile al Tar. Cosa che spesso è necessario fare quando l’ufficio tecnico del Comune si ostina a richiedere il voto dell’assemblea e questa non intente accordarlo.

Pertanto, per realizzare una veranda non bisogna prima chiedere il permesso al condominio. Non per questo si può realizzare qualsiasi struttura a proprio piacimento. Ci sono dei vincoli ben precisi da rispettare. In particolare, la veranda non deve

  • ledere l’estetica della facciata del palazzo;
  • pregiudicare la stabilità del palazzo.

Il condominio può solo valutare, una volta terminata l’opera, se questa è contraria al decoro architettonico e se può costituire un pericolo per la stabilità dell’edificio. Nel primo caso fa una valutazione di carattere puramente estetico; nel secondo invece la valutazione è di tipo tecnico e, di solito, viene affidata a un ingegnere. 

Vien da sé che, se la veranda dovesse costituire un “pugno nell’occhio” rispetto alle linee del fabbricato o un pericolo per la tenuta del balcone, il condominio ne può imporre la rimozione a opera già completata. Rimozione anche con l’ausilio del tribunale.

Per tagliare la testa al toro e non rischiare contestazioni dopo l’ultimazione dei lavori, l’interessato può farsi previamente autorizzare dall’assemblea presentando il relativo progetto al voto. Una volta ottenuto il consenso da parte della maggioranza, con regolare delibera, nessuno potrà chiedere la rimozione dell’opera (salvo eventuali difformità dall’iniziale progetto).

Una volta realizzata una veranda andrà aggiornato il catasto e ricalcolate le tabelle millesimali del condominio, atteso che l’opera comporta un aumento della cubatura e quindi una modifica delle quote di proprietà.

Quando la veranda è contraria al decoro architettonico?

Per stabilire se una veranda altera il decoro architettonico bisogna valutare se, ad “occhio nudo” – e non tecnico – la modifica del disegno dell’edificio è percepibile dalla maggior parte degli osservatori, ossia se viene spezzato “il ritmo” delle linee del fabbricato.

Il «decoro architettonico» è costituito dall’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una determinata fisionomia armonica; a tal fine non è necessario che si tratti di un edificio di particolare pregio artistico. Anche un edificio popolare può avere il proprio “decoro”. Dunque si può dire che una delle caratteristiche del decoro architettonico è l’omogeneità della struttura e l’assenza di disarmonie o differenze macroscopiche tra le varie parti.

Nel considerare l’eventuale lesione della facciata bisognerà tenere conto delle condizioni concrete e attuali in cui si trova il palazzo: se questo è già stato deprezzato e deturpato da precedenti opere, non si potrà imputare la violazione solo all’ultimo condomino che realizza la veranda.

Maggiori informazioni sul punto Quando la veranda viola il decoro architettonico.

Veranda e deposito al genio civile

Per realizzare una veranda in zona sismica, anche se con struttura in legno e persino se a carattere precario, è necessario il deposito al genio civile [4].

Sul punto spetta al giudice valutare se il manufatto, per le proprie caratteristiche costruttive e dimensionali, può costituire un pericolo per l’incolumità pubblica. Bisogna quindi sempre verificare la rispondenza alle prescrizioni previste in materia antisismica. In altre parole, il deposito della progettazione al genio civile seve a scongiurare i possibili pericoli di crollo e, quindi, il pericolo per la pubblica e privata incolumità.

Veranda e compatibilità paesaggistica 

Per evitare di incorrere in uno dei reati paesaggistici non è sufficiente il rilascio del provvedimento di compatibilità paesaggistica. Spetta infatti al giudice l’ultima parola sull’accertamento dei presupposti di fatto e di diritto legittimanti l’applicazione del cosiddetto condono ambientale [5]. 

Veranda sul balcone senza autorizzazione: compromesso e vendita casa

Il proprietario della veranda abusiva che intende vendere l’immobile ha l’obbligo di far comunicare al potenziale acquirente l’irregolarità. Se non lo fa, il preliminare (ciò che volgarmente viene definito compromesso) è valido, ma resta l’obbligo per il venditore di procurarsi la sanatoria prima del rogito definitivo. Se neanche all’atto del rogito il manufatto è stato sanato, l’acquirente ha diritto a recedere dalla vendita e a ottenere il doppio della caparra, con il risarcimento del danno prodotto.

Se invece il contratto viene concluso e il nuovo proprietario si accorge solo in un momento successivo dell’abuso edilizio può chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione del prezzo pagato, oltre al risarcimento. Leggi Compravendita immobile abusivo: rimedi.

Secondo una recente sentenza delle Sezioni Unite [6], è valido il rogito notarile relativo alla compravendita di un immobile con abuso edilizio se, sull’atto, sono indicati gli estremi del titolo urbanistico. Questi infatti consentono all’acquirente di verificare l’eventuale conformità dell’immobile. Tuttavia ciò non esclude il diritto alla risoluzione del contratto per inadempimento. Il risultato pratico è sostanzialmente lo stesso. Leggi sul punto: Abuso edilizio commesso dal precedente proprietario.

Veranda senza autorizzazione: abuso edilizio e demolizione

La veranda senza autorizzazione costituisce un abuso edilizio e implica, per l’autore del manufatto, un procedimento penale. Se il reato si prescrive in 4 anni (5 anni se c’è rinvio a giudizio), invece l’ordine di demolizione non si prescrive mai e può essere imposto al titolare dell’immobile anche a distanza di numerosi anni (a prescindere dal fatto che non sia stato questi a realizzare la struttura ma il precedente proprietario dal quale l’ha acquistata). 

note

[1] Cass. sent. n. 18000/19 del 2.05.2019.

[2] Si veda l’intesa sottoscritta il 20 ottobre 2016 tra Governo, Regioni e Comuni sul regolamento edilizio-tipo

[3] Cons. St. sent. n. 306/2017 del 25.01.2017.

[4] Artt. 83 e 95 del Dpr 380/2001.

[5] Cass., Sez. III, sentenza n. 13730 del 12 gennaio 2016 e sentenza n. 1483 del 3 dicembre 2013.

[6] Cass. S.U. sent. n. 8230/19.


2 Commenti

  1. Forse se si facesse un referendum si scoprirebbe che gli italiani, fatti salvi il rispetto della sicurezza e del decoro architettonico del palazzo, sarebbe favorevole alle veranda che non danno sul prospetto, senza che la sua realizzazione costituisca un abuso edilizio.

  2. Purtroppo per la burocrazia e le leggi che abbiamo, dobbiamo capire che saremo sempre sudditi e mai cittadini

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