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Condominio: come difendersi?

7 Luglio 2019 | Autore:
Condominio: come difendersi?

Tutelarsi in condominio: come fare? Come comportarsi davanti alle molestie dei vicini? Quando è possibile fare denuncia? Come raccogliere prove?

Il condominio può diventare una vera e propria zona di guerra: ne sanno qualcosa i tanti italiani che, volenti o nolenti, convivono nello stesso edificio porta a porta con i vicini di casa. Il condominio, infatti, è quella struttura caratterizzata dalla compresenza, all’interno del medesimo immobile, di aree di proprietà privata e di aree appartenenti a tutti (o, comunque, a più persone). Il problema è proprio questo: chi è titolare di un alloggio condominiale è costretto a condividere parte dello stabile con altre persone. Ciò rende inevitabili i litigi, un po’ come due compagni di banco che hanno poco spazio a disposizione. Nel caso di controversie, come difendersi in condominio?

A volte, per riuscire a convivere in condominio, occorre seguire una strategia di non belligeranza, proprio come nelle relazioni internazionali tra Stati; altre volte, però, contro il vicino esasperante non si può che ricorrere in tribunale per far valere le proprie ragioni. Con questo articolo vorrei suggerirti alcune mosse che potrai seguire nel caso in cui il tuo rapporto con gli altri inquilini sia deteriorato o rischia di diventare tale. Se ne vuoi sapere di più perché anche tu vivi in un condominio oppure perché ti interessano le questioni giuridiche, allora prosegui nella lettura: vedremo insieme come difendersi in condominio.

Quali regole rispettare in condominio?

Il condominio è come la società: se tutti rispettassero le regole, non ci sarebbero conflitti. Il problema è che, nel momento in cui anche una sola persona contravviene alle norme, tutte le altre si sentono legittimate a fare lo stesso.

In condominio esistono delle regole precise da osservare: queste sono contenute all’interno del regolamento o, in assenza, nel Codice civile. D’altronde, non occorre un particolare acume nel capire che non bisogna strillare di notte, gettare la spazzatura dal balcone oppure occupare stabilmente il suolo comune.

Nonostante ciò, i litigi condominiali sono all’ordine del giorno e le aule dei tribunali sono invase da cause intentate tra vicini di casa. Come comportarsi in questi casi? Come difendersi in condominio? Prosegui nella lettura per scoprirlo.

Come comportarsi in condominio?

In condominio occorre più che mai seguire le regole previste dal regolamento; in assenza, basterà rifarsi alle norme di buon vicinato comuni in ogni circostanza. Di conseguenza, se vuoi vivere in pace in condominio, prova a:

  • non fare rumore nelle fasce di silenzio o di riposo (in genere, le prime ore del pomeriggio e tutte quelle che vanno dalla sera fino al mattino successivo);
  • non occupare gli spazi comuni, magari lasciando la bicicletta nell’androne o nelle scale, oppure parcheggiando l’auto in modo da non consentire la sosta agli altri;
  • rispettare la destinazione delle cose comuni. Ad esempio, non chiudere con un cancello uno spazio comune, oppure non cementare un’area verde;
  • non gettare oggetti, avanzi o spazzatura dal balcone;
  • rispettare il pagamento delle utenze condominiali e di ogni altra spesa, ordinaria o straordinaria;
  • partecipare alle assemblee ed esporre le proprie opinioni in maniera composta.

Se ti accorgi che, nonostante il rispetto di queste semplici regole, la convivenza con gli altri inquilini del condominio sia impossibile, oppure che siano gli altri a non rispettarle, allora ti illustrerò come difenderti.

Come far rispettare i propri diritti in condominio

Se gli inquilini del pianerottolo sono insopportabili, odiosi e dispettosi, allora non c’è regola di buon vicinato che tenga: dovrai cominciare a difenderti. Per farlo, occorre porre in essere alcuni piccoli accorgimenti.

Innanzitutto, in vista di un futuro contenzioso, inizia a raccogliere le prove degli inadempimenti altrui: occupazione delle aree comuni, schiamazzi e suoni durante le ore della notte, piccoli danneggiamenti arrecati per ripicca. Oggi con gli smartphone è facile fotografare o riprendere determinate situazioni.

A tal ultimo proposito, ricorda che, secondo la giurisprudenza, riprendere o fare foto all’altrui proprietà oppure a terze persone per fini difensivi è attività perfettamente lecita: pertanto, potrai “immortalare” il condomino che getta la spazzatura dal balcone o che imbratta le pareti dell’androne.

Come difendersi dai rumori condominiali?

Vediamo ora come difendersi in condominio in determinate circostanze. Cominciamo con la più comune: i rumori dei vicini. Cosa fare se l’inquilino dell’appartamento accanto urla o canta in piena notte, oppure sposta i mobili durante l’ora della pennichella pomeridiana?

Sicuramente saprai che esiste una norma del codice civile [1] che vieta alle persone di provocare immissioni di rumore, fumi, esalazioni e propagazioni di qualsiasi tipo, se intollerabili. Chi viola questo divieto rischia di dover pagare il risarcimento dei danni e di vedersi condannare dal giudice a cessare dalla propria condotta.

Se sei vittima di rumori condominiali, potrai diffidare formalmente la controparte, magari facendo preparare una lettera dall’avvocato; se nemmeno questo sortisce effetti, puoi andare in giudizio per chiedere il risarcimento e la cessazione della molestia. Sappi, però, che affrontare un giudizio del genere non è cosa semplice: per provare le immissioni rumorose, infatti, dovrai dimostrare concretamente il disturbo patito.

Potrai avvalerti delle testimonianze degli altri vicini anch’essi disturbati o, ancora meglio, di una perizia fonometrica, cioè di un rilievo effettuato mediante apposita strumentazione da parte di un tecnico esperto. Anche quest’ultima prova, però, potrebbe non essere ritenuta attendibile dal giudice: si tratta infatti pur sempre di una perizia di parte, e si sa che il giudice dà ascolto solamente alla perizia del proprio consulente tecnico d’ufficio, cioè del consulente nominato dal giudice in corso di causa.

Un’alternativa valida è quella di richiedere un accertamento tecnico preventivo, cioè di rivolgersi al giudice per chiedere che venga nominato immediatamente un consulente, prima ancora che la causa cominci. Una volta ottenuto il risultato (cioè, la registrazione dei rumori molesti), con queste prove in mano potrai chiedere il risarcimento.

Come difendersi dai dispetti del vicino?

È possibile che il vicino faccia qualcosa per il semplice gusto di arrecarti un danno. Facciamo un esempio: vivi in un condominio orizzontale (quello che si sviluppa a terra e non in altezza, tipo nel caso delle villette a schiera) e la tua abitazione è separata da quella degli altri da un giardino comune. Un bel giorno, il condomino che vive vicino a te pianta un albero che non ha altro scopo che fare ombra in casa tua e impedirti la visuale dalla finestra.

Ebbene, in un caso del genere, se riesci a dimostrare che l’opera del vicino è stata fatta solamente per arrecarti un danno, allora puoi andare dal giudice e chiedere non solo la rimozione/eliminazione delle conseguenze negative (nell’esempio, la rimozione dell’albero), ma anche il risarcimento dei danni.

Dice infatti il codice civile [2] che il proprietario non può fare atti i quali non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri: si tratta del divieto di atti emulativi.

Come difendersi dagli atti persecutori condominiali?

A volte tra vicini scatta una vera e propria guerra, fatta di ripicche e rappresaglie in piena regola. Cosa fare in questi casi? Ebbene, devi sapere che la giurisprudenza [3] ha riconosciuto lo stalking condominiale, cioè il reato di atti persecutori commesso ai danni di un altro condomino.

In pratica, se il tuo vicino, oppure l’inquilino del piano di sotto o di quello di sopra, sistematicamente ti disturba facendo rumore, deridendoti, denigrandoti alle spalle o, comunque, dandoti continuamente e volontariamente fastidio, allora puoi denunciarlo per stalking. Ciò comporta l’inizio delle indagini preliminari da parte delle autorità e, se ne ricorrono i presupposti, un vero e proprio processo penale nel quale potrai costituirti parte civile per chiedere il risarcimento dei danni.

In alternativa, prima ancora di sporgere la querela, puoi rivolgerti direttamente al persecutore per invitarlo a mettere fine a suoi comportamenti molesti, coinvolgendo in questa prima fase anche l’amministratore. Inoltre, un’altra via percorribile è data dalla possibilità di presentare apposita richiesta di ammonimento al questore, per il tramite dell’autorità di pubblica sicurezza.

Il questore, preso atto della richiesta, qualora la ritenga fondata, emettere un decreto di ammonimento orale nei confronti dello stalker, con l’espresso avvertimento che, di fronte a nuove segnalazioni di atti persecutori, si procederà senz’altro alle indagini in vista del processo penale.

Condomino incivile: come difendersi?

Tutti i casi che abbiano visto sinora rappresentano evidenti atti di inciviltà da parte dei condòmini; a questo triste novero manca il caso in cui il vicino di casa getti l’immondizia dal balcone, oppure provochi emissioni di gas, fumi o vapori in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato, in modo tale da imbrattare o molestare le persone.

Questa condotta costituisce il reato di getto pericoloso di cose [4], punito con l’arresto fino a un mese o con l’ammenda fino a duecentosei euro. Pensa al condomino che installa un condizionatore o una caldaia ponendo lo scarico nella tua proprietà o in quella comune a più proprietari: in casi del genere, non solo potresti chiedere al giudice civile di rimuovere l’immissione, ma anche denunciare il fatto al giudice penale.

Tutelarsi in condominio chiamando l’amministratore

Poiché ti trovi in un condominio, è normale che vi sia un amministratore che sia chiamato a gestire e rappresentare l’intero edificio. Al di là degli strumenti di tipo civile e penale che abbiamo elencato sopra, puoi difenderti dai vicini molesti coinvolgendo l’amministratore, il quale è tenuto a far rispettare le norme del regolamento.

In caso di rumori, immissioni, danneggiamenti e ogni altra forma di molestia, prima di andare dall’avvocato, scrivi all’amministratore, chiedendo il suo intervento: è possibile che venga convocata un’assemblea condominiale per risolvere il problema.

Vorrei ricordarti, inoltre, che, se il regolamento lo prevede, è possibile che l’assemblea decida di punire il responsabile della condotta incivile comminandogli una multa condominiale.


note

[1] Art. 844 cod. civ.

[2] Art. 833 cod. civ.

[3] Cass., sent. n. 20895 del 25 maggio 2011.

[4] Art. 674 cod. pen.

Autore immagine: Pixabay.com


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