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Cambio destinazione d’uso appartamento in condominio

5 Giugno 2019
Cambio destinazione d’uso appartamento in condominio

Solo il regolamento e non l’assemblea di condominio può vietare modifiche alla destinazione d’uso di un immobile condominiale.

Si può modificare la destinazione d’uso di un appartamento o serve prima il permesso del condominio? Se il Comune esige, per il rilascio del permesso, la delibera dell’assemblea e questa non vuole dare l’ok, come si fa a trasformare un appartamento in una attività commerciale o viceversa? Sono queste le tipiche domande che si pone il proprietario di un appartamento, all’interno di un condominio, che intende mutarne la destinazione d’uso ed effettuare una trasformazione. Senonché, a volte è il regolamento stesso a stabilire cosa si può fare e cosa no. Quando invece non c’è alcuna previsione esplicita, bisogna rifarsi alle regole generali imposte dal codice civile. Di tanto ha parlato una recente ordinanza della Cassazione [1]. Ne traiamo uno spunto per trattare l’intero tema del cambio destinazione d’uso di un appartamento in condominio. Ma procediamo con ordine.

Cambio destinazione d’uso appartamento: serve il permesso del condominio?

Non è necessario richiedere il permesso del condominio per modificare la destinazione d’uso di un appartamento; si tratta, infatti, di uno dei poteri tipici riconosciuti dalla legge al proprietario di un immobile. La proprietà è un diritto con estensione “massima”: consente cioè al titolare qualsiasi utilizzo del bene che questi voglia farne.

Quindi se vuoi cambiare la destinazione d’uso al tuo appartamento non devi prima comunicarlo all’amministratore né all’assemblea e da questa essere autorizzata.

Solo il regolamento condominiale potrebbe porre un divieto alla modifica della destinazione d’uso degli appartamenti. Divieto però valido a condizione che tale regolamento sia stato, a suo tempo, approvato da tutti i condomini, ossia con l’unanimità. L’unanimità si può raggiungere o con la votazione in assemblea o con l’approvazione individuale del regolamento, predisposto dall’originario costruttore, all’atto della firma del contratto di compravendita davanti al notaio.

Il limite in questione, imposto dal regolamento, è poi opponibile ai successivi acquirenti degli appartamenti solo a condizione che tale regolamento sia stato allegato o richiamato nell’atto di acquisto o trascritto nei registri immobiliari. In parole povere, se compri una casa in un condominio e dopo ti accorgi che non puoi trasformarla in un negozio non puoi contestare il divieto se il regolamento era stato richiamato nel rogito di acquisto.

Il divieto contenuto nel regolamento condominiale può essere tuttavia derogato dall’assemblea, che potrebbe così autorizzare il condomino a mutare la destinazione d’uso. In questo caso però è necessario che la delibera sia adottata con l’unanimità dei voti di tutti i condomini: solo l’unanimità infatti può stabilire un’eccezione a un regolamento approvato, a sua volta, all’unanimità.

Cambio di destinazione d’uso: cosa dice il regolamento di condominio?

Una volta verificato che il regolamento di condominio non contiene limiti al cambio d’uso di un appartamento è però necessario verificare che non vi siano ulteriori clausole che limitino l’esercizio di attività rumorose o incompatibili con le norme igieniche, con la tranquillità dei condomini, il decoro dell’edificio e la sicurezza degli altri proprietari. Anche in tale ipotesi, quindi, il regolamento potrebbe bloccare l’avvio dell’attività commerciale, sebbene non la modifica della destinazione.

Cambio destinazione d’uso: serve il permesso di costruire?

Secondo la giurisprudenza più recente, tutte le volte in cui il cambio di destinazione d’uso richiede degli interventi interni all’immobile, è necessario il permesso di costruire del Comune. Tale permesso però non può essere subordinato al deposito del consenso del condominio atteso che, come detto, il condominio non può condizionare il cambio d’uso dell’immobile (salvo il divieto contenuto nel regolamento) [2]. Non è possibile modificare l’uso di un appartamento e mutarne la categoria catastale se ciò è vietato dagli strumenti urbanistici vigenti.

Se tuttavia il cambio di destinazione è solo funzionale e no richiede lavori potrebbe essere sufficiente presentare una Denuncia di Inizio Attività (Dia).

Modifica destinazione d’uso e tabelle millesimali

La modifica di destinazione d’uso di un appartamento non comporta automaticamente revisione delle tabelle millesimali visto che queste possono mutare solo in caso di errore nell’iniziale redazione o di mutamento di oltre il 20% di uno degli appartamenti. Si pensi a un appartamento che diviene uno studio di un avvocato: in tal caso le tabelle millesimali non dovranno essere riviste.

Non è però sempre così e, in alcuni eccezionali casi, il mutamento della destinazione d’uso può rilevare ai fini della revisione delle tabelle dei millesimi. Ciò succede quando c’è, a seguito della trasformazione di uno degli appartamenti, un aumento dei costi per lo stabile derivanti dalla manutenzione delle parti comuni, dalla pulizia, dall’usura e dall’impiego degli impianti.

Si pensi a una civile abitazione che divenga un locale commerciale (ad esempio uno studio medico, un’assicurazione, un centro estetico, una palestra) a cui accede un’ingente clientela con conseguente maggiori costi rispetto alla situazione precedente (apertura e chiusura del portone, uso dell’ascensore, maggiore sporcizia per le scale, ecc.). È proprio questo nuovo utilizzo e le nuove conseguenti maggiori spese che giustificano – a prescindere dal mutamento o meno della destinazione d’uso dell’unità immobiliare interessata – una richiesta di revisione del precedente riparto delle spese.

note

[1] Cass. ord. n. 15265/19 del 5.06.2019.

[2] Cfr. tra le altre Tar Trento, sent. n. 45/2017; Tar Salerno, sent. n. 740/2014; Tar Lecce sent. n. 4286/2007; Cons. Stato, sez. IV, 4 aprile 2012 n. 1990; Tar Veneto, sent. n. 2154/2005.

Autore immagine 123rf com

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 21 giugno 2018 – 5 giugno 2019, n. 15265

Presidente Petitti – Relatore Casadonte

Rilevato in fatto che:

– con sentenza n. 4062 la Corte d’appello di Napoli in accoglimento dell’appello proposto dal Condominio ed in riforma della sentenza del Tribunale di Napoli in data 13 novembre 2006, accoglieva la domanda dell’attore appellante ed ordinava ai convenuti appellati P.L. e S.L. di ripristinare lo stato dei luoghi oggetto di causa riportandolo alla situazione precedente come risultante dalle fotografie allegate al fascicolo del Condominio appellante e raffigurante i luoghi in epoca precedente alla realizzazione del negozio con autonomo accesso attraverso la scala esterna di muratura, posti in essere dagli appellati con condanna degli stessi al rimborso delle spese di entrambi i gradi di giudizio;

– la cassazione della sentenza di secondo grado è chiesta da P.L. e S.L. con ricorso notificato il 28 gennaio 2014 e fondato su tre motivi cui resiste con controricorso il Condominio (omissis) .

Considerato in diritto che:

– con il primo motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione dei principi previsti dall’art. 1138 c.c., con riferimento all’art. 3 del regolamento condominiale che, diversamente da quanto sostenuto nella sentenza impugnata, consentirebbe al comma 2, la possibilità di svolgere attività commerciali nello stabile condominiale, escludendo “… in ogni caso qualsiasi attività incompatibile con le norme igieniche, con la tranquillità dei condomini, con il decoro dell’edificio e con la sicurezza pubblica. Il negozio può essere adibito a scopo di vendita, ad esercizio pubblico o a deposito. È fatto espresso divieto di destinarlo a deposito o alla vendita di merci maleodorante, pericolosa o infiammabile…”;

– il motivo è infondato poiché, diversamente da quanto sostenuto dai ricorrenti, l’assunto posto a fondamento della decisione impugnata non è il divieto di esercitare attività commerciale, bensì il divieto di modificare la destinazione abitativa degli appartamenti senza il dovuto rispetto delle maggioranze assembleari richieste dalle disposizioni normative e regolamentari;

– la corte territoriale ha, in particolare, specificato l’inidoneità delle autorizzazioni amministrative ottenute dai signori P. e S. a far venir meno detto divieto, divieto che può essere modificato soltanto con il consenso unanime di tutti i condomini, manifestato in forma scritta;

– in mancanza di ciò, la corte lo ha ritenuto valido ed efficace;

– peraltro tale consenso era stato chiesto dai signori P. e S. ma era stato rifiutato dall’assemblea condominiale e tale mancanza non può essere surrogata dall’autorizzazione amministrativa rilasciata dall’ente pubblico per finalità che non riguardano i rapporti interni al condominio;

– con il secondo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dei principi regolatori di cui gli artt. 1120 e 1121 c.c., per avere la Corte d’appello qualificato le opere realizzate dagli odierni ricorrenti quali alterazioni dell’estetica ed alla simmetria del fabbricato ascrivendole nella categoria delle innovazioni, con la necessità delle conseguenti autorizzazioni condominiali a mezzo assemblea;

– il motivo è infondato avendo la corte territoriale correttamente qualificato l’intervento posto in essere come innovazione di cui all’art. 1120 c.c., che si distingue dalle modificazioni disciplinate dall’art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo;

– sotto il profilo oggettivo, la prima consiste in un’opera di trasformazione, che incide sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre la seconda si inquadra nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa;

– per quanto concerne, poi, l’aspetto soggettivo, nell’innovazione rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che invece difetta nella modificazione, che non si confronta con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento è rivolta (cfr. Cass. 945/2013; id. 18052/2012; id. 20712/2017);

– nel caso di specie, si realizza un mutamento di destinazione che incide sulla fruizione del bene e riverbera soggettivamente sull’interesse collettivo a mantenere o meno le destinazioni originarie delle varie unità di cui è composto il condominio e che giustifica pertanto il passaggio attraverso la deliberazione assembleare;

– con il terzo motivo si deduce la violazione e falsa applicazione delle norme di principio previsti dall’art. 1138 c.c., con riferimento all’art. 5, del regolamento di condominio, laddove la corte d’appello ha ritenuto che le modifiche apportate dai convenuti hanno comportato un evidente pregiudizio della simmetria e del decoro architettonico della facciata del fabbricato;

– la doglianza è, come eccepito da parte controricorrente, inammissibile perché nonostante sia stata rubricata come violazione di legge e falsa applicazione di legge, in realtà con essa si censura l’apprezzamento svolto dal giudice circa la situazione come modificata a seguito dei lavori svolti nell’appartamento dei ricorrenti e l’idoneità degli stessi di alterare l’estetica del fabbricato, apprezzamento che non appare affatto formulato in violazione dei criteri legali richiamati e che è, pertanto, insindacabile da parte del giudice di legittimità (cfr. Cass. 5417/2002);

– atteso l’esito sfavorevole di tutti i motivi, il ricorso va respinto e, in applicazione del principio di soccombenza, i ricorrenti vanno condannati, in solido tra loro, alla rifusione delle spese di lite a favore della controparte nella misura liquidata in dispositivo;

– ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido tra loro, alla rifusione delle spese a favore del controricorrente che liquida in Euro 4200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre 15% per rimborso spese generali ed accessori di legge, se dovuti.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.


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