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Accertamento vendita immobile

7 Luglio 2019 | Autore:
Accertamento vendita immobile

Cosa fare per difendersi dagli accertamenti dell’Agenzia Entrate sulle compravendite immobiliari e per prevenirli.

Hai venduto una casa, un negozio, un magazzino o un terreno. Sei andato dal notaio ed hai stipulato un regolare atto di compravendita. Hai anche pagato le imposte calcolate sul valore dichiarato. Hai ormai dimenticato tutta la faccenda, ma un giorno ti arriva un accertamento dell’Agenzia delle Entrate sulla vendita di questo immobile.

In sostanza, ti dicono che il valore del bene immobile da te indicato non è corretto: avevi dichiarato un prezzo, ma il Fisco lo ha ritenuto troppo basso ed ha provveduto a rettificarlo. Le motivazioni dell’atto ti spiegano perchè è come hanno operato questo ricalcolo. Ti espongono, cioè, i criteri in base ai quali hanno stabilito che il valore reale dell’immobile era più alto di quello che avevi indicato tu. Insomma, ti contestano un’evasione per aver dichiarato un prezzo inferiore a quello che avresti realmente percepito.

Di conseguenza, ti viene addebitata la maggiore imposta (l’imposta di registro e l’Irpef se sei una persona fisica, anche l’Ires, l’Iva e l’Irap se hai un’azienda o sei un lavoratore autonomo), ti vengono applicate le sanzioni – piuttosto pesanti in questi casi – e ti viene richiesto il pagamento di tutto ciò, comprensivo degli interessi.

Il problema dell’accertamento sulla vendita dell’immobile è molto serio perché spesso si tratta di importi pesanti (la base di calcolo è il prezzo di compravendita) e l’Agenzia Entrate può agire con gli strumenti di riscossione coattiva se il credito richiesto rimane impagato. Vediamo allora cosa si può fare: quali sono gli strumenti di difesa del contribuente avverso questa pretesa e in che modo è possibile neutralizzarla in partenza, eliminando in radice, già al momento della compravendita, il pericolo che in futuro arrivi un avviso di accertamento o una cartella.

Quando e perché scatta l’accertamento

L’accertamento scatta quando il prezzo dichiarato in sede di compravendita dell’immobile risulta troppo basso rispetto ai valori calcolati dall’Agenzia delle Entrate. Il prezzo dichiarato dalle parti nell’atto viene considerato non veritiero, inferiore a quello pagato realmente. Il Fisco pensa che il venditore abbia dichiarato poco per evadere le imposte dovute (a partire da quella di Registro, che è commisurata al valore della transazione, per arrivare all’Iva se si tratta di un’operazione in ambito imprenditoriale).

Ma come fa in concreto a valutare questa sproporzione e a stabilire il prezzo effettivo? Gli strumenti a disposizione dell’Agenzia sono diversi e sono utilizzabili contro il contribuente, quando servono a far emergere una differenza consistente tra il prezzo dichiarato ed il valore reale o stimato di quel bene immobiliare.

Parliamo di differenze notevoli, non piccole o minime. Infatti, il prezzo reale di una compravendita può essere in parecchi casi davvero inferiore a quello di mercato, per una molteplicità di comprensibili motivi: ad esempio, il venditore ha avuto fretta di vendere per ottenere al più presto liquidità o per liberarsi di un bene che non gli interessa affatto e così ottenere un prezzo di realizzo anche basso ma immediato, oppure l’immobile era in cattive condizioni e questo ha giustificato la riduzione del prezzo.

Non c’è un prezzo imposto per le compravendite immobiliari: le parti sono libere di determinarsi, ma il Fisco è molto attento e le controlla quasi sempre. Vediamo allora quali sono questi parametri utilizzati dal Fisco e come ragiona l’Agenzia delle Entrate per accertare i valori immobiliari ed i conseguenti prezzi delle compravendite sulla cui base vengono calcolate le imposte.

Le quotazioni immobiliari Omi

Le quotazioni Omi  (Osservatorio mercato immobiliare) vengono elaborate su base semestrale e individuano per ogni zona territoriale omogenea di ciascun Comune italiano un intervallo di prezzo al metro quadro. Per ognuna di queste zone c’è una fascia di prezzi, un “range” da un minimo a un massimo (es. 1400/1700 euro al mq), che tiene conto anche della tipologia immobiliare (es. civili abitazioni, negozi commerciali, magazzini, ecc.) e dello stato di conservazione.

I dati sono sempre “freschi” perché vengono alimentati ed aggiornati dalle continue compravendite effettuate in quella zona nel periodo di osservazione. Infatti vengono acquisiti automaticamente ogni volta che ciascun atto viene portato dal notaio alla registrazione. Queste cifre sono chiamate dalla legge tributaria “valori normali” [1] perché sono valori medi e di riferimento, ma servono comunque per offrire una prima base che indica se il prezzo stabilito può ritenersi congruo o no.

L’Agenzia delle Entrate considera questi dati come valori di massima, cioè non come stime precise e puntuali. Però sono indicazioni che rappresentano un importante indizio: quando risulta una compravendita fatta per un prezzo “fuori fascia”, il Fisco seleziona quell’operazione, la mette sotto la lente per effettuare gli approfondimenti del caso. Inizia, cioè, un preaccertamento: come quando un sintomo di una malattia induce ad effettuare esami più approfonditi.

L’Agenzia Entrate sa bene che non potrebbe fondare un accertamento solo ed esclusivamente sulle quotazioni Omi, ma che occorre qualcosa – anzi molto – di più di queste indicazioni di massima. Arriva allora ad indagare sugli elementi che possono descrivere proprio quel preciso immobile e fornire il suo valore. In pratica quello che occorre è disporre di una stima specifica effettuata da un tecnico professionista. Da qui si potrà avere un valore specifico che riguarda proprio quell’immobile.

La perizia per il mutuo

Nella stragrande maggioranza dei casi non è il Fisco a doversi preoccupare di elaborare una perizia. Il valore della stima dell’immobile risulta espressamente dalla perizia effettuata per ottenere il mutuo bancario che ha finanziato l’acquirente. Questo è un dato particolarmente “forte” perché è basato su un accertamento concreto, effettuato proprio su quello specifico immobile e non su altri similari.

Inoltre, queste perizie vengono redatte e sottoscritte da professionisti qualificati ed esperti nel settore: la banca ha interesse ad ottenere valutazioni quanto più possibile attendibili sul reale valore di quel bene immobile, sul quale potrebbe soddisfarsi grazie all’ipoteca ed alle successive procedure esecutive, se le rate del mutuo rimanessero impagate.

E’ piuttosto difficile per il contribuente riuscire a “smontare” questo dato di partenza costituito da una perizia apposita, specifica e documentata e proveniente da un soggetto terzo rispetto alle parti della compravendita immobiliare. Difficile ma non impossibile, perché, come vedremo tra poco, possono subentrare diversi fattori che giustificano una riduzione del valore dell’immobile e dunque del prezzo di compravendita.

Tieni presente che l’importo del mutuo concesso non dovrebbe mai superare quello del prezzo dichiarato: se tu hai venduto un immobile a 100.000 euro e il tuo acquirente ha ottenuto un finanziamento attraverso mutuo per 120.000 euro – considerando poi che di solito i mutui vengono erogati non per il 100% ma solo fino all’80% al massimo del valore dell’immobile – questo significherà che, per il perito della banca e dunque per la banca stessa, quell’immobile vale almeno 150.000 euro: quei 50.000 euro di differenza tra il valore risultante dalla perizia e quello che hai dichiarato come prezzo nell’atto notarile saranno con tutta probabilità recuperati dal Fisco.

Scatterà quindi l’accertamento dell’Agenzia delle Entrate, che contesterà proprio questa grave incongruenza. Le banche tendono sempre a garantirsi al massimo quando erogano un finanziamento: difficile credere che possano erogare a un richiedente una somma superiore a quella realmente necessaria per acquistare un immobile. Se lo fanno, significa quasi sempre che quell’immobile vale davvero così tanto.

A loro non interessa quanto viene dichiarato come prezzo nell’atto pubblico di compravendita, perché gli basta la garanzia concreta e reale rappresentata dal bene immobile su cui soddisfarsi in caso di inadempimento. Al Fisco, al contrario, interessa proprio questa divergenza tra il valore di compravendita dichiarato e quello che emerge dalla perizia del mutuo. Così la perizia ed il contratto di mutuo stesso offrono lo spunto per ritenere inverosimile il prezzo dichiarato e per motivare bene l’accertamento dell’Agenzia Entrate.

Quindi, per semplificare al massimo: se il finanziamento ottenuto attraverso mutuo dal tuo acquirente supera il valore dichiarato come prezzo nell’atto di compravendita, e/o se la perizia fatta per ottenere questo mutuo ha calcolato un valore maggiore per quell’immobile, suonerà il campanello d’allarme e con ogni probabilità l’Agenzia delle Entrate farà un accertamento per rettificare il valore. A quel punto cosa succede? Sarai tu a dover motivare che il prezzo dichiarato era quello giusto e che la stima della perizia è da considerarsi inattendibile. Dovrai superarla offrendo altri elementi. Tra poco vedremo come fare.

I pagamenti tracciati

L’Agenzia delle Entrate, avendo accesso ai dati bancari dei contribuenti, può facilmente riscontrare tutti i passaggi delle somme pagate dall’acquirente al venditore ed il modo in cui sono avvenuti: l’acconto in fase di contratto preliminare, gli eventuali acconti successivi (es. quelli a stato d’avanzamento, se l’immobile è in costruzione), l’importo versato all’atto della stipula del rogito notarile ed eventuali pagamenti effettuati in seguito, fino al saldo finale.

La tracciabilità delle operazioni svolte attraverso i canali bancari o postali, inclusi i titoli di credito come gli assegni o le cambiali, semplifica moltissimo questa operazione di controllo e i dati che emergono sono certi.

Se risulta che l’acquirente ha corrisposto al venditore somme complessivamente superiori all’importo dichiarato come prezzo nella compravendita, se non ci sono altre operazioni tra le parti che giustifichino queste dazioni, sono guai grossi per il venditore: l’Agenzia accerterà che il prezzo corrisposto per la compravendita è maggiore di quello dichiarato e contesterà l’evasione d’imposta.

La difesa del contribuente dall’accertamento

Una volta che il Fisco ha espresso la sua tesi ed ha esposto le sue motivazioni nell’avviso di accertamento, la palla passa al contribuente: come vedremo tra poco, la migliore difesa è quella anticipata, ma è possibile farne una ugualmente valida anche in un momento successivo e quindi dopo aver ricevuto l’avviso di accertamento e rettifica, per “smontare” il ragionamento dell’Agenzia Entrate e dimostrare che il prezzo reale della compravendita corrisponde a quello dichiarato nell’atto.

A seconda dei casi che abbiamo esaminato, l’avviso di accertamento emesso dall’Agenzia Entrate potrà essere più o meno motivato e “solido” ed in base a ciò il contribuente avrà uno spazio più o meno ampio per far valere le sue ragioni. Vediamo allora i vari casi.

L’accertamento basato sulle quotazioni Omi

Abbiamo visto che le quotazioni Omi sono uno strumento insufficiente a motivare un accertamento sulla vendita di un immobile; per la Cassazione sono presunzioni semplici [2], quindi da sole non bastano. Infatti, gli atti fondati solo su di essi vengono sistematicamente annullati.

E’ però difficile che il tuo avviso di accertamento si basi solo su questi dati: l’Agenzia Entrate parte da essi solo per selezionare i casi di interesse su cui concentrare la sua attenzione e poi cerca qualcos’altro, elementi più specifici e precisi come la perizia di stima sull’immobile. Se li trova, allora anche i valori OMI serviranno a rafforzare l’accertamento: sarà un elemento in più per irrobustire la motivazione.

L’accertamento fondato sulla perizia di stima

Se l’Agenzia ha posto a fondamento dell’accertamento una perizia di stima effettuata su quello specifico bene oggetto di compravendita, occorre confrontarsi con essa. Innanzitutto il valore che emerge è il risultato finale di un’operazione valutativa – quindi non necessariamente esatta – che avrà considerato parecchi fattori: l’ubicazione, lo stato di manutenzione, l’andamento del mercato in quel periodo ed in quella zona e molti altri.

C’è quindi un notevole margine, uno spazio attraverso cui il contribuente può fornire una prova contraria ed ottenere dati in proprio favore. Si può produrre una perizia estimativa di parte, redatta ed asseverata da un professionista qualificato nel settore, che potrà tener conto di determinati fattori che non sono stati sufficientemente esplorati e considerati nella prima perizia. E’ buona regola aggiungere elementi ed informazioni che possono fornire un quadro migliore per delineare il prezzo corretto, anziché “scontrarsi” frontalmente con la perizia in possesso del Fisco e limitarsi così ad opporre una diversa, per quanto qualificata, valutazione.

Ad esempio, potrebbe risultare che i collegamenti nella zona ove è ubicata quella casa o quel terreno sono manchevoli o insufficienti, che mancano le opere di urbanizzazione primaria o secondaria, che la zona è depressa commercialmente o abitativamente svantaggiata; si potrà dimostrare che vi è uno stato di logorio strutturale o di degrado ed incuria o che ci sono stati terremoti, inondazioni o alluvioni che hanno danneggiato l’immobile: tutto questo, evidentemente, farà scendere il valore del bene ed il prezzo al quale esso può essere ragionevolmente venduto.

In questo modo, si otterrà il risultato di giustificare il prezzo al quale è stata dichiarata la compravendita e di neutralizzare le deduzioni dell’Agenzia Entrate. A questo punto sarà il giudice tributario al quale dovrà essere proposto ricorso a stabilire se vi è stata evasione d’imposta oppure no. Se riconoscerà attendibili le ragioni fatte valere dal contribuente e ben documentate attraverso questa perizia di parte, l’avviso di accertamento potrà essere interamente annullato ed il contribuente non dovrà pagare nulla.

Quando ci sono i riscontri bancari e contabili

Se l’Agenzia ha motivato l’accertamento riscontrando i flussi dei pagamenti eseguiti dall’acquirente al venditore seguendo la tracciabilità bancaria delle operazioni o anche, in caso di azienda verificata fiscalmente, acquisendo la contabilità compresa quella tenuta “in nero”, sarà ben difficile dimostrare il contrario. Peggio ancora se gli acquirenti di un costruttore hanno dichiarato ai funzionari dell’Agenzia o alla Guardia di Finanza di aver pagato di più per l’acquisto dell’immobile rispetto a quanto documentato dal venditore.

In questi casi, occorrerebbe dimostrare, in modo puntuale e convincente, che vi sono state altre operazioni tra le parti che hanno giustificato la corresponsione di queste maggiori somme: ad esempio, l’esecuzione di determinati lavori di ristrutturazione o di dotazioni aggiuntive fornite rispetto allo standard (videocitofono, impianti sanitari di pregio, porte e finestre blindate, dotazione di arredi ecc.), e richieste espressamente dall’acquirente anche in un momento successivo a quello della compravendita.

Anche in tal caso, però, rimarrebbe a carico del venditore – quando si tratta di un’impresa commerciale – il problema della sottofatturazione, a meno che non vi sia già, attraverso fatture regolarmente emesse e registrate, questa documentazione contabile ulteriore rispetto a quella della compravendita, che giustificherebbe ampiamente le operazioni ed i corrispettivi incassati.

Come rendersi immuni dall’accertamento

Conoscendo il pericolo di subire un accertamento è possibile premunirsi in anticipo. Innanzitutto, è opportuno acquisire e conservare tutta la documentazione utile a dimostrare che i prezzi di mercato in quella zona e nel momento in cui hai venduto l’immobile erano congrui con il valore dichiarato nell’atto.

Ad esempio, se hai venduto attraverso un’agenzia, conserva i listini delle quotazioni di quel periodo anche per gli immobili similari al tuo e nella stessa zona; se sei un’azienda ed avevi intavolato trattative nell’ambito di un’offerta di vendita, conserva la documentazione delle proposte ricevute dai potenziali acquirenti interessati.

Ricorda che il miglior elemento è la perizia giurata fatta da un tuo tecnico di fiducia, specie se è elaborata in un periodo di poco antecedente a quello della vendita intervenuta: sarà considerata attendibile quanto più le considerazioni svolte saranno argomentate in modo puntuale ed anche perché non verrà elaborata “a posteriori”, cioè dopo che l’Agenzia ha già inviato l’accertamento ed esposto le sue considerazioni. Ti darà credibilità dimostrando che hai stabilito quel prezzo di vendita a ragion veduta, basato sulla stima precisa di quanto valeva l’immobile in quel periodo ed in quelle condizioni.

Se sei un privato – cioè non agisci nell’esercizio di un’impresa o di una professione – puoi “blindare” in partenza il valore del bene ed il relativo prezzo dichiarato nell’atto di compravendita semplicemente prendendo il valore base della rendita catastale dell’immobile rivalutata e moltiplicandolo per 115,5 se si tratta di prima casa o per 126 negli altri casi. Questo criterio dovrà essere espressamente indicato nell’atto stipulato dal notaio [3]. Ovviamente, devi conoscere e sapere come si calcola il valore catastale di una casa e da qui potrai stabilire l’importo giusto e congruo da dichiarare per “accontentare” il Fisco.

In questo modo, se il prezzo di compravendita rientrerà in questa soglia ti renderai immune dall’accertamento perché non avrai dichiarato meno di quanto si presume che esso possa valere; però l’immunità sarà solo relativa, nel senso che il Fisco potrebbe sempre acquisire altri elementi concreti dai quali dedurre che hai incassato di più dalla tua vendita e quindi quel corrispettivo è fittizio.

Dovrà comunque trattarsi di dati specifici, non di valutazioni Omi e nemmeno di stime attraverso perizie: quindi l’accertamento dell’Agenzia Entrate arriverà se dovessero risultare movimenti bancari che attestano che l’acquirente ti ha versato di più rispetto al corrispettivo dichiarato o, se si tratta di un’impresa, quando emergono operazioni del tutto antieconomiche o contabilità tenuta in nero che documenta pagamenti maggiori.


note

[1] Art. 9 D.P.R. n.917/1986, “Testo Unico Imposte sui Redditi” e art. 51 co. 2 D.P.R. n.131/1986, “Testo Unico delle disposizioni concernenti l’Imposta di Registro”.

[2] Cass. ord. n.9479/2018 e n. 11417/2018; Cass. sent. n.21569/2016.

[3] Art. 1 co. 497 L. n. 266 del 23.12.2005 e art. 1 co. 309 L. n. 296 del 27.12.2006.


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1 Commento

  1. ho avuto questo problema nel 2017.
    Multa di 5000 euro per dichiarazione acquisto con valore non congruo per agenzie entrate.
    Perizia giurata fatta per la valutazione immobiliare prima del rogito
    Soldi tracciati al 100% e senza nero perche’ provenienti dall’estero.
    Risultato? agenzia delle entrate ” se pagate ora sono 5000 se fate causa rischiate di pagare 9000″
    “noi i soldi da qualcuno dobbiamo prenderli”
    Non dovevo tornare in italia.

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