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Nullità quorum condominio

5 Luglio 2019 | Autore:
Nullità quorum condominio

Cos’è il quorum in condominio? Un’assemblea condominiale può essere dichiarata nulla per violazione del quorum?

Tutti coloro che risiedono in un condominio conoscono l’importanza dell’assemblea condominiale. Si tratta, infatti, del luogo in cui si determinano le sorti del proprio fabbricato. In essa, i vari proprietari si riuniscono per assumere decisioni quali la nomina o la revoca dell’amministratore oppure l’approvazione del bilancio di ripartizione delle quote ordinarie; o, ancora, l’esecuzione di opere che possano migliorare la cosa comune oppure semplicemente mantenerla nelle condizioni ottimali.

In tutti i casi appena esemplificati, non bisogna dimenticare che, per prendere una decisione valida, l’assemblea condominiale deve riunirsi con un minimo di partecipanti e votare nel rispetto di una certa maggioranza: nel primo caso si tratta del cosiddetto quorum costitutivo, mentre nel secondo si parla di quorum deliberativo.

Ma cosa succede se le regole che disciplinano il quorum vengono violate? Si può parlare di nullità del quorum in condominio? Te lo chiedi, perché, sei spesso spettatore di assemblee poco convincenti. Riunioni in cui non è chiara la partecipazione di alcuni condomini, vista la numerosa presenza di deleghe; oppure sedute dove la maggioranza espressa non sembra corrispondente a quella necessaria per la decisione presa. In tal caso, l’assemblea è valida? Un’assemblea viziata nel quorum è nulla o annullabile? Cosa fare per impugnare un’assemblea condominiale? In questo articolo cercherò di rispondere alle tue domande.

Quorum condominio: cos’è?

Com’è noto, l’assemblea condominiale ha il potere di governare il condominio: l’amministratore, infatti, è soltanto un esecutore dei provvedimenti assunti in quella sede. Per questa ragione, appare ovvio che l’assemblea non possa decidere con un numero risicato di partecipanti alla riunione o esprimendo una minoranza piuttosto che una maggioranza; sarebbe, oltremodo, antidemocratico e ingiusto. Ecco perché la legge, ai fini della validità, stabilisce che l’assemblea condominiale debba costituirsi con un minimo di proprietari/condomini (quorum costitutivo) e debba votare con un numero rilevante e qualificato di voti (quorum deliberativo).

Costituzione assemblea: quando è valida?

In materia di assemblee condominiali, la legge [1] dà la facoltà ai condomini di fissare due convocazioni distinte, cioè la prima e la seconda:

  • in prima convocazione, la costituzione della riunione si definisce regolare se i presenti sono in grado di rappresentare almeno i 2/3 del valore del condominio e la maggioranza dei proprietari del fabbricato. Ad esempio, in uno stabile dove i condomini sono 12, dovranno partecipare all’assemblea, direttamente o per delega scritta, almeno 7 di loro. Questi, in relazione ai millesimi attribuiti alle rispettive proprietà, dovranno rappresentare almeno il 66,67% dell’ammontare complessivo. Se non dovessero essere raggiunti questi numeri (nella pratica ciò avviene sempre), la seduta potrà svolgersi in seconda convocazione, anche il giorno seguente;
  • in seconda convocazione, la costituzione dell’assemblea è legittima se sono presenti un numero di condomini in grado di rappresentare almeno 1/3 del valore del condominio ed 1/3 dei proprietari del fabbricato. Ad esempio, in uno stabile dove i condomini sono 12, dovranno intervenire, personalmente o muniti di delega scritta, almeno 4 di loro. Questi, in rapporto ai millesimi conferiti alle rispettive proprietà, dovranno rappresentare almeno il 33,34% dell’ammontare complessivo.

Maggioranza assemblea: quando è valida

La stessa legge, citata in precedenza, in merito agli argomenti del giorno, stabilisce le maggioranze da rispettare nelle decisioni prese dall’assemblea condominiale. Anche a questo proposito, si distingue tra la prima e la seconda convocazione:

  • nel primo caso, l’assemblea può validamente deliberare soltanto con la maggioranza dei presenti e sempreché gli stessi rappresentino almeno la metà del valore del fabbricato. Ad esempio, in un condominio costituito da 12 proprietari, hai visto che 7 di questi devono obbligatoriamente intervenire. In questa ipotesi è necessario il voto favorevole di almeno 4 di loro. Tali proprietari devono, altresì, rappresentare almeno il 50% del valore millesimale complessivo del condominio;
  • in sede di seconda convocazione, l’assemblea può deliberare legittimamente sempre con la maggioranza degli intervenuti, ma è sufficiente che questi rappresentino almeno 1/3 del valore dello stabile. Ad esempio, in un condominio costituito da 12 proprietari, riunitosi in seconda seduta, hai visto che 4 di questi devono obbligatoriamente partecipare. In questa ipotesi è fondamentale il voto favorevole di almeno 3 di loro. Tali condomini devono, altresì, rappresentare almeno il 33,34% del valore millesimale complessivo del fabbricato.

Ricorda, infine, che per alcune decisioni, la legge prevede il rispetto di maggioranze diverse. Ad esempio, per la nomina dell’amministratore del condominio è necessario il voto favorevole della maggioranza dei presenti e sempreché gli stessi rappresentino almeno la metà del valore del fabbricato [2], anche se si tratta di una riunione tenutasi in seconda convocazione.

Vizio quorum assemblea: nullità o annullabilità

Nei paragrafi precedenti, hai visto quali sono i quorum, costitutivo e deliberativo, che è necessario rispettare affinché un’assemblea condominiale possa essere ritenuta regolare: ma cosa accade in caso contrario? Un’assemblea irregolarmente costituitasi è nulla o annullabile? Un deliberato assembleare, votato in contrasto con le maggioranze di legge, è nullo o annullabile?

La risposta a queste domande viene data dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione [3] che ha chiarito che, nei casi indicati, l’irregolarità non è così eclatante da determinare la nullità dell’assemblea o del deliberato viziato nella maggioranza espressa. In queste ipotesi, quindi, si parla di annullabilità, da invocare dinanzi al giudice ordinario, secondo tempi e modalità ben precisi.

Vizio quorum assemblea: come impugnare?

Come hai potuto capire, un’assembla condominiale alla quale hanno partecipato meno condomini del dovuto o dove hanno votato favorevolmente meno proprietari di quelli necessari, non produce un deliberato assembleare nullo, ma soltanto annullabile. La differenza non è irrilevante, poiché in questo caso, per impedire al verbale di diventare definitivamente efficace, è necessario impugnarlo entro trenta giorni [4], mentre in caso di nullità, la delibera assembleare è impugnabile in qualsiasi momento. Questo termine decorre, per i presenti dissenzienti, dalla data della riunione, mentre, per gli assenti, dal giorno in cui il verbale gli viene comunicato.

Ricordati, però, che prima di ogni impugnazione devi tentare una composizione della lite. In pratica, devi avviare la cosiddetta mediazione [5] dinanzi ad un organismo di conciliazione presente sul tuo territorio: potrai farlo depositando un’istanza entro il predetto termine di trenta giorni e per il tramite del tuo avvocato (l’assistenza del legale è obbligatoria).

Questo procedimento, che deve concludersi entro tre mesi, avrà il suo culmine nel giorno in cui le parti, debitamente rappresentate, compariranno davanti al mediatore: in quella sede, la conciliazione potrebbe risultare vana (ad esempio, semplicemente perché la controparte, volutamente, non si presenta). In tal caso, il mediatore redigerà un verbale negativo, lo depositerà presso la segreteria del suo ufficio e ne consegnerà copia al tuo avvocato. Da questo momento, decorrerà nuovamente il termine decadenziale di trenta giorni [6], durante i quali sarà possibile avviare la vera e propria azione legale per l’impugnazione del verbale assembleare irregolarmente formatosi.


note

[1] Art. 1136 cod. civ.

[2] Art. 1136, co. 4 cod. civ.

[3] Cass. S.U. sent. n. 4806/2005

[4] Art. 1137, co. 2 cod. civ.

[5] Dlgs 28/2010

[6] Art. 5. Co. 6 Dlgs 28/2010


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