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Condominio: chi paga la manutenzione del soffitto?

6 Luglio 2019
Condominio: chi paga la manutenzione del soffitto?

Nell’ultima riunione condominiale il proprietario dell’appartamento del primo piano sopra il garage ha chiesto di isolare il soffitto della rimessa. Nessuno aveva idea dei costi. Ora a distanza di qualche mese ci ritroviamo la spesa a bilancio, divisa per millesimi, nonostante i beneficiari siano solo i signori del primo piano. È giusto pagare?

L’articolo 1125 del Codice civile stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti.

Pertanto, le spese di manutenzione (e quella indicata nel quesito in esame pare essere una spesa di manutenzione straordinaria) relative al soffitto di questa rimessa vanno ripartite in parti uguali soltanto tra il proprietario della rimessa e quello del piano sovrastante alla rimessa a cui il solaio evidentemente serve anche da struttura di sostegno.

Fatta questa premessa, occorre anche aggiungere che la delibera dell’assemblea che ha deciso di suddividere le spese in questione in base ad un criterio diverso da quello previsto dalla legge, è annullabile (se la decisione è stata presa per errore) e deve essere impugnata entro il termine perentorio di trenta giorni da quando è stata votata (per i condomini presenti che furono contrari) o da quando è stata comunicata (per i condomini assenti) altrimenti la delibera diventa definitiva e non può più essere contestata (in questo senso si è espressa la Corte di Cassazione con sentenza n. 1.439 del 23 gennaio 2014).

Se, invece, la decisione dell’assemblea di suddividere le spese in modo diverso da quello stabilito dalla legge fu presa non per errore, ma per un a decisione consapevole di voler derogare ai criteri stabiliti dalla legge, allora la delibera può essere impugnata senza alcun limite di tempo se non fu votata da tutti quanti i condomini (cioè da 1.000 millesimi su 1.000): è considerata infatti nulla e non semplicemente annullabile (sempre secondo l’insegnamento della Corte di Cassazione nella sentenza n. 1.439 del 2014).

Per stabilire se una delibera di assemblea è stata presa per errore o per consapevole decisione di derogare ai criteri di legge di ripartizione delle spese, occorre leggerne il testo ed interpretare i termini esattamente utilizzati nel verbale.

Se nel caso specifico la delibera applicò per errore il criterio di ripartire la spesa tra tutti quanti i condomini in base ai millesimi (e non per consapevole decisione di applicare un criterio diverso da quello legale), allora la delibera non può più essere contestata perché avrebbe dovuto essere impugnata entro il termine di trenta giorni da quando fu votata (per i condomini presenti che votarono contro) o da quando è stata comunicata (per i condomini assenti).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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