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Tende da sole e autorizzazione condominiale

6 Luglio 2019
Tende da sole e autorizzazione condominiale

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 Luglio 2019



Abito in un condominio costruito nel 2017 con 3 palazzine moderne e 52 unità abitative. L’assemblea nel 2017 ha deliberato la tipologia di tende da sole. Dietro quella deliberata, io ho installato anche nell’interno della loggia privata una tenda verticale avvolgibile in PVC trasparente senza chiedere autorizzazione, dal momento che nel 2018 un condomino era già stato autorizzato dopo sua richiesta. Il regolamento condominiale regola solo le tende da sole.

Nella prossima assemblea si vuole portare a votazione “rimozione tende da sole non autorizzate” e “autorizzazione tende da sole”. Se la maggioranza votasse a favore della rimozione e poi non mi autorizzasse, ha l’autorità per imporre legittimamente la rimozione? Considerato il precedente, non si dovrebbe configurare lesione del decoro. Inoltre l’ordine del giorno dell’assemblea specifica esplicitamente “tende da sole”. Non essendo tale detta tenda, posso eventualmente impugnare l’esito dell’assemblea?

Innanzitutto due necessarie premesse:

1) se il regolamento condominiale è di tipo contrattuale (se cioè è stato predisposto dall’originario costruttore ed accettato dai proprietari attraverso il suo richiamo negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari situate negli edifici condominiali) e contiene regole precise su come devono essere le tende da sole da installare, è chiaro che le tende da sole che non siano conformi a queste regole devono essere rimosse, anche se non ledono il decoro architettonico, perché violano delle norme che sono valide nei confronti di tutti i condomini (senza bisogno che sia una delibera dell’assemblea a ribadire le stesse regole e senza bisogno che la rimozione sia decisa dall’assemblea perché la rimozione si basa direttamente sulla violazione del divieto contenuto nel regolamento condominiale di tipo contrattuale);

2) in base all’articolo 1122 del Codice civile, è illegale ogni opera che il singolo condomino esegua sulla sua proprietà esclusiva e che rechi danno alle parti condominiali oppure determini un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio:

questo vuol dire che qualsiasi opera (quindi anche una tenda verticale avvolgibile in pvc) che il condomino abbia eseguito sulla sua proprietà dovrà essere rimossa se sarà dimostrato che ha danneggiato parti comuni, oppure se si dimostrerà che causa un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

Fatte queste necessarie premesse, occorre dire che dall’assemblea che è stata convocata nel condominio del lettore due sono gli scenari che appaiono come i più probabili:

a) delibera che decide di far rimuovere le tende da sole non conformi alle regole contenute nel regolamento condominiale; se fosse adottata una delibera del genere e fosse indicata fra le tende da rimuovere anche quella del lettore in pvc, allora questi potrà impugnare la delibera (previo tentativo obbligatorio di mediazione) sostenendo che la sua tenda non è una tenda da sole e che, quindi, la norma contenuta nel regolamento condominiale non può essere applicata al suo caso e che l’assemblea non poteva deliberare su tende diverse dalle tende da sole perché l’ordine del giorno era appunto limitato alle tende da sole;

b) oppure delibera che decide di far rimuovere la sua tenda in pvc non perché difforme dalla regola contenuta nel regolamento condominiale, ma perché trattasi di opera dal lettore eseguita ledendo il decoro architettonico dell’edificio (cioè in contrasto con l’articolo 1122 del Codice civile): se fosse adottata una delibera del genere è ovvio che quest’ultimo potrà impugnarla (avviando l’iter che dal tentativo obbligatorio di mediazione può portare poi dinanzi al giudice) contestando l’eventuale dichiarazione, contenuta nel verbale assembleare, in cui si affermasse che la tenda in pvc ha alterato il decoro dell’edificio.

Con riferimento allo scenario b), il lettore saprà che il decoro architettonico è l’insieme delle linee armoniche, anche se assai semplici, che caratterizzano l’estetica di un immobile (così si espresse la Cassazione con sentenza n. 851 del 2007) anche se non si trattasse di un edificio signorile.

Più in dettaglio, la Cassazione (sentenza n. 1.286 del 2010) insegna che la lesione al decoro esiste ogni qualvolta vi sia un pregiudizio economico che produca un deprezzamento sia dell’intero complesso che delle singole unità che lo compongono e a questo riguardo occorre tener conto della condizione estetica del fabbricato nel momento in cui viene realizzata l’opera sospettata d’aver causata la lesione al decoro.

Quindi per poter dire che un’opera abbia alterato il decoro architettonico, è necessario non solo che l’opera abbia peggiorato l’estetica dell’immobile, ma che il peggioramento abbia causato un deprezzamento economico.

Ma non basta perché sempre la Cassazione (sentenza n. 11.177 del 2017) aggiunge che se le condizioni dell’edificio, precedentemente all’esecuzione dell’opera, fossero già decisamente menomate per precedenti lavori, sarebbe possibile concludere che la nuova opera da sola non può essere ritenuta causa di alcun tipo di lesione al decoro.

In definitiva:

– se nello scenario a) al condominio basterebbe dimostrare che è stata violata la norma del regolamento condominiale per imporre la rimozione della tenda da sole che ne fosse

difforme (e solo della tenda da sole, se la norma del regolamento sia chiaramente limitata solamente alle tende da sole),

– nello scenario b), invece, tutto ruoterebbe intorno alla dimostrazione della lesione o meno, da parte della tenda in pvc, del decoro architettonico dell’edificio (escludendo che la tenda possa pregiudicare la stabilità o la sicurezza dell’edificio o che abbia danneggiato le parti comuni condominali).

Non potendo però escludere che l’assemblea adotti altro tipo di decisioni, il consiglio al lettore è quello di verificare attentamente il tenore e le espressioni usate nel verbale, per verificare se questi risulta effettivamente essere destinatario di un provvedimento che gli intima di rimuovere la sua tenda in pvc.

Se così fosse, se cioè l’assemblea ordinasse al lettore di rimuovere la tenda in pvc, potrà poi reagire (impugnando la delibera) sulla base dei motivi in base ai quali la rimozione gli verrà intimata (sono stati indicati in precedenza i più probabili) ed anche, eventualmente, per vizi di tipo formale (ad esempio il contenuto dell’ordine del giorno limitato alle tende da sole, come il lettore ha già avuto modo argutamente di sottolineare).

Se poi, infine, l’assemblea non decidesse nulla sulla tenda del lettore e nemmeno contenesse alcun riferimento ad essa, si badi che l’articolo 1122 del Codice civile impone al condomino che intende eseguire opere di qualsiasi tipo sulla sua proprietà esclusiva di darne preventivamente notizia all’amministratore che, poi, ne riferisce all’assemblea.

Da questo punto di vista, il lettore avrebbe dovuto avvisare l’amministratore della sua intenzione di installare la tenda in pvc (cosa che pare non sia avvenuta); siccome l’avviso preventivo dell’installazione della tenda in pvc pare non esserci stato, l’amministratore ha sempre la possibilità (se la questione della sua tenda non fosse affrontata nell’assemblea di domani) di portare la questione in una futura assemblea affinché siano discussi eventuali profili relativi alla tutela del decoro, della sicurezza, della stabilità e dell’integrità dell’edificio in relazione all’installazione della sua tenda in pvc.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte

 


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