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Trattativa con agenzia immobiliare e provvigione

6 Luglio 2019
Trattativa con agenzia immobiliare e provvigione

Lo scorso anno ci siamo recati in un’agenzia immobiliare X per l’acquisto di un immobile visto su internet. Con l’agente siamo andati sul posto a vederlo e, in circa un’ora di tempo, abbiamo visto anche l’appartamento al secondo piano anch’esso in vendita e altre case nelle vicinanze. In agenzia non ho firmato alcun mandato.

Nei giorni seguenti, dopo aver mandato varie email per sapere se il prezzo era trattabile, ho contattato anche un’altra agenzia Y che proponeva lo stesso appartamento. Nel frattempo ho comunicato tramite email all’agenzia X che rinunciavo perché il prezzo era troppo alto, ma dopo un mese ho deciso di fare una proposta di acquisto per tutti e due gli appartamenti in vendita dello stabile ad entrambe le agenzie.

L‘agenzia X mi ha risposto che era rimasto in vendita solo l’appartamento al secondo piano che costava di più e non poteva trattare sul prezzo. L’agenzia Y  ha risposto che per fare una proposta doveva mandarmi il modulo della società che vendeva gli appartamenti. Ho chiuso la trattativa con l’agenzia X e dopo un mese ho acquistato casa per il tramite dell’agenzia Y.

Dopo circa 2 mesi, l’agenzia X mi ha inviato una fattura di pagamento di 23.000 euro + iva per l’intermediazione immobiliare. Tramite il nostro legale abbiamo respinto l’assegno e ad oggi, siamo arrivati addirittura a offrire per la sola consulenza 10.000 euro. Io e mia moglie però stiamo valutando di andare in causa. È più opportuno trovare un accordo o fare causa?

Il diritto alla provvigione dell’agente immobiliare sorge solo se questi ha svolto un’attività essenziale di mediazione tra domanda e offerta dell’immobile (appunto di intermediazione immobiliare), attività senza la quale l’affare (nel caso di specie, compravendita) non si sarebbe mai concluso.

Secondo la giurisprudenza maggioritaria, l’affare si intende concluso quando, grazie all’attività mediatrice dell’agente, venditore e acquirente costituiscono un valido vincolo giuridico (quale è già il contratto preliminare non necessariamente il contratto finale di compravendita).

Non è invece dovuta la provvigione qualora l’agente immobiliare abbia semplicemente fatto visionare l’immobile agli acquirenti, ma non abbia presentato le parti o avviato le trattative.

Più precisamente, secondo la Cassazione “il diritto del mediatore alla provvigione sorge quando la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’opera dallo stesso svolta, senza che sia necessario il suo intervento in tutte le fasi delle trattative, fino all’accordo definitivo, con la conseguenza che anche la semplice attività consistente nel reperimento e nella indicazione dell’altro contraente, o nella segnalazione dell’affare, legittima il diritto alla provvigione, sempre che la descritta attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore, e poi valorizzata dalle parti; né, una volta concluso l’affare, assume rilevanza, sotto il profilo della incidenza sulla efficienza causale esclusiva o concorrente dell’opera di detto mediatore, la assoluta identità delle condizioni alle quali la trattativa sia stata portata a termine solo successivamente, e con l’intervento di altro mediatore, non essendo un unico elemento di parziale differenziazione, da solo, idoneo ad interrompere il nesso eziologico tra l’attività originariamente svolta dal soggetto che per primo aveva messo le parti in relazione tra loro e l’affare tra le stesse concluso” (Cass. n. 25799/2014).

Nel caso specifico, non è chiaro se la trattativa si sia conclusa grazie all’agenzia Y né se l’agente immobiliare X abbia svolto una qualsivoglia attività di intermediazione nelle trattative tra venditore e compratore, o se si sia limitato a far visionare l’immobile.

Nel primo caso, occorrerebbe verificare se, effettivamente, l’agente ha messo in contatto le parti e contribuito alla trattativa per la conclusione dell’affare; nel secondo caso, se alcuna attività in tal senso è stata svolta, la provvigione non è dovuta.

Verificare quale siano state effettivamente le attività dell’agenzia X rispetto all’agenzia Y è essenziale per comprendere se è opportuno trovare un accordo stragiudiziale (e a quale cifra) oppure opporsi in via giudiziaria alle richieste di pagamento.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Maria Monteleone

 


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