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Vendita della casa coniugale: effetti prima e dopo l’assegnazione

6 Luglio 2019
Vendita della casa coniugale: effetti prima e dopo l’assegnazione

Nel divorzio consensuale del 2003 ho lasciato il diritto di abitazione alla mia ex moglie anche in assenza di figli. Contingenze economiche attuali, che hanno creato un debito per assegni divorzili non versati di 26600€ per il quale è già stato emesso un decreto ingiuntivo, suggeriscono la vendita della mia casa che potrebbe essere acquistata dalla mia ex moglie (nessun problema economico). Un recente ricorso al tribunale per modificare le condizioni di divorzio è stato respinto, non ritenendo sufficientemente provate le mie mutate condizioni economiche.

Vorrei proporre la vendita durante il processo di mediazione attivabile per l’attuale decreto ingiuntivo. Se questo non andasse a buon fine vorrei chiedere al giudice la revoca dell’assegnazione della casa. In ogni caso se vendo la casa ora, di fatto quindi della nuda proprietà, detta vendita vedrebbe quale usufruttuario il proprietario io o l’assegnataria della casa?

In virtù del quesito posto dal lettore è opportuno premettere, sinteticamente, quanto segue:

La vendita della casa coniugale: l’opponibilità al terzo acquirente dell’assegnazione

La legge e l’interpretazione della stessa ad opera della magistratura disciplinano il caso della compravendita della casa coniugale, oggetto dell’assegnazione giudiziale. In particolare, si distinguono due ipotesi, quella dell’assegnazione non opponibile all’acquirente e quella della cessione dopo l’assegnazione della casa coniugale.

Vendita della casa coniugale prima dell’assegnazione

In questa ipotesi, è pacifico in giurisprudenza [1] che solo il provvedimento giudiziale a favore del coniuge, consentirebbe a quest’ultimo di opporsi all’eventuale acquirente dell’abitazione in questione. Si tratterebbe di un diritto opponibile per almeno nove anni ed anche per il periodo successivo, se trascritto anteriormente alla detta cessione [2]. La Cassazione citata ha altresì precisato che l’opponibilità decorrerebbe dalla data del provvedimento temporaneo di assegnazione, assunto nel corso della prima udienza presidenziale (è escluso, pertanto, che la mera proposizione del ricorso sarebbe sufficiente).

Pertanto, facendo propria questa tesi giurisprudenziale, la vendita dell’immobile sarebbe opponibile al coniuge assegnatario:

  • se realizzata prima del provvedimento, anche temporaneo, di assegnazione della casa coniugale al coniuge del venditore;
  • se realizzata in totale mancanza di conoscenza della situazione preesistente da parte dell’acquirente.

Ricorrendo l’opponibilità della cessione, il coniuge assegnatario “tardivo”, se restasse in casa, sarebbe passibile di subire un’azione legale diretta al rilascio dell’immobile occupato senza titolo (un’azione sostanzialmente simile allo sfratto, ma del tutto differente, per i presupposti e per le caratteristiche) con relativa condanna, in caso di esito positivo della domanda, al pagamento di un’indennità di occupazione a favore del subentrato proprietario [3].

Vendita della casa coniugale dopo l’assegnazione

In tal caso, la vendita dell’immobile avviene quando l’assegnazione della casa coniugale ad uno dei due coniugi si è già formalizzata. In questa ipotesi appare evidente che la descritta situazione possa essere opposta al potenziale compratore, il quale saprà che potrà acquisire un immobile che non potrà occupare personalmente e tanto meno locare ad una terza persona.

Si tenga, inoltre, presente che durante il periodo di occupazione dell’immobile, l’assegnatario non dovrebbe alcun affitto a favore dell’acquirente: come afferma, infatti, la Suprema Corte di Cassazione, finché permane il cosiddetto titolo (cioè il provvedimento di assegnazione del Tribunale) in forza del quale il coniuge assegnatario della casa coniugale occupa l’immobile, è escluso qualsiasi obbligo di pagamento da parte del beneficiario per tale occupazione [4].

Si tratta, quindi, di una situazione che non rende molto allettante il potenziale acquisto del bene assegnato ed occupato.

CASO CONCRETO

La situazione giuridica in cui si trova la moglie del lettore, ad oggi assegnataria della casa coniugale, non è perfettamente identificabile con quella dell’usufruttuario. Questi, infatti, avrebbe il diritto di locare il detto immobile anche ad una terza persona, cosa che, nel caso specifico, sua moglie non potrebbe assolutamente fare.

Il diritto di abitazione che ella ha ottenuto sulla casa coniugale è infatti personale cioè esercitabile direttamente dalla medesima e non è cedibile a terzi. Inoltre, il diritto di abitazione sulla casa coniugale è altresì suscettibile di essere revocato in qualsiasi momento, ad esempio, proprio quando sua moglie dovesse andare a vivere altrove oppure dovesse convolare a nuove nozze [5].

Detto ciò, per rispondere al quesito in esame (…chiedo se questa vendita vede quale usufruttuario il proprietario (io) o l’assegnataria della casa?…), anche se da un punto di vista tecnico/giuridico è improprio affermarlo, nella futura prospettata vendita:

  • la sua situazione è assimilabile a quella del nudo proprietario, cioè quella del titolare formale del diritto di proprietà sul bene, di fatto privato delle ordinarie facoltà esercitabili sul medesimo, tra cui la possibilità di goderne sia direttamente che indirettamente;
  • viceversa, la posizione di sua moglie è paragonabile a quella dell’usufruttuaria, cioè titolare del diritto di godimento del bene, pur con le dovute sostanziali differenze, viste le caratteristiche del diritto di abitazione, così come le ho anticipato.

In virtù di ciò, purtroppo si deve confermare che la vendita dell’immobile in contestazione non sarebbe particolarmente allettante per eventuali potenziali acquirenti. Si tratterebbe, infatti, di un bene dal quale il compratore non potrebbe ricavarci alcunché per tutto il periodo di assegnazione della casa in questione.

In quest’ottica, pertanto, l’acquisto ad opera della moglie del lettore potrebbe rivelarsi come la soluzione migliore, tenuto conto che la signora potrebbe così consolidare il proprio diritto sul bene, attualmente potenzialmente revocabile (anche se, per ora, la sua posizione sembra resistere in sede giudiziale). Infine, proprio la predetta precarietà potrebbe rappresentare il presupposto per ottenere un prezzo di acquisto in linea, almeno in parte, con i prezzi di mercato.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Marco Borriello

note

[1] Cass. civ. sent. n. 28229/2013.

[2] Art. 6, comma 6 Legge 898/1970 – Art. 1599 cod. civ.

[3] Cass. civ. sent. n. 9913/2011 – 5028/2011 – 5568/2010.

[4] Cass. civ. sent. n. 15367/2015.

[5] Art. 337sexies cod. civ.


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